作者:子非鱼

“拿地后四个月开盘,五个月资金回笼,六个月资金回正”,房企奉为圭臬的高周转,已经成为了历史。

那些年,几乎所有房企都在高周转,且都以高周转沾沾自喜,好像谁不高周转,谁就不像房企一样。

最快的时候,有的开发商,上午拿地,下午就得出图纸,开工。

然而,这样的时代已经一去不复返了。

根据财新网透露,近日克而瑞研究员在线上沙龙中透露:

22个热点城市在2021年通过集中供地出让的项目,仅有21%已经开工,余下近八成尚未开工。其中2021年首轮集中出让的土地开工率为37%,第二轮出让的土地开工率为16%,第三轮出让的土地开工率仅为3%。

去年买的地,到现在还有八成没开工,其背后反映的是,很多开发商都没有钱推动项目开工了。

所以,我们能够看到,根据国家统计局公布的每个月房地产投资数据,去年以来,房地产开发投资增速逐月走低,到4月份已经转为负数。

来源:国家统计局

如今的房企,几乎没有不缺钱的。

过去两年来,在三道红线和房地产贷款集中管理制度限制下,房企的融资渠道被全面收缩。

然而,此前由于开发商们高歌猛进的快周转,都是大举借债开发,向银行贷款,向海外发行债券,各种融资方法,都发挥到了极致。

现在一收缩,不仅不给你融资了,还要你抓紧还钱,否则就触碰红线了。


(资料图片)

在银行、债券等融资渠道关上大门之后,很多房企都出现了流动性危机。很多房企美元债违约,就是在这样的背景下发生的。

屋漏偏逢连雨的是,在融资渠道收紧的背景下,市场行情入冬,房企仅有的销售回款渠道也大打折扣。

过去一年多来,新房销售情况是这样的。

来源:国家统计局

从国家统计局披露的数据可以看到,新房销售增速和投资增速一样,逐月走低,进入2022年之后,增速转负,此后跌幅越来越大。

在这种背景下,很多民营房企都没钱拿地了。

所以,我们可以看到,去年第二轮中心城市集中供地出现了大面积流拍,去年第三轮也没有改善多少,今年首轮供地,部分中心城市仍出现了较大流拍率,比如天津流拍率高达80%,东莞75%。

尽管自去年第三轮集中供地以来,多个中心城市调整了拿地规则,放松乃至放开了新房限价,以提升开发商的利润空间,但并没有勾起民营房企的拿地欲望。

数据显示,整个一季度,国有土地使用权出让收入11958亿元,同比下降27.4%。

分省市来看,整个一季度,除了北京、福建土地卖地收入同比增速为正外,其余29个省市的卖地收入,都比去年同期要少,增速均为负数。其中16个省市自治区一季度卖地收入同比腰斩。

目前,拿地的房企基本是国资房企(央企、国企、地方城投)兜底,相当于大多数土地,是地方政府左手卖给了右手吗,右手救左手。

这种局面显然不能持续,毕竟卖地收入是当下大多数城市的重要钱包,很多城市依靠卖地收入运转。

所以,进入2022年以来,自上至下对待楼市的态度都变得友好,各城市各种托底措施纷至沓来,最终演变成了5月份以来的限购大放松大放开。

然而,效果并不明显,多数城市的成交量依旧在低谷。这意味着,土地市场想要回暖,还需要时间。

房企开工速度还是会很慢。由此可能会带来多个结果:

第一,烂尾楼数量增加。

房企不敢开工、开工速度慢,就是因为缺钱,这种缺钱的状态,短期内有加剧的局面。

去年在大量房企现金流出现紧张的大背景下,烂尾楼、延迟交付的项目不断增加。

今年的房企,比去年更难,延期交付乃至烂尾的项目数量,显然会增加得更明显。

第二,民企拿地比例会继续收缩,国资房企兜底拿地,短期内会成为常态。

民企缺钱会是常态,拿地比例会进一步收缩。国资房企这时候只能挺身而出。

现在国资房企托底拿地,很大程度上不是为了开发房产,而是托底地方政府的财政。

诸多业内人士指出,城投和非房地产行业的国企大规模拿地,其真实目的或是为地方财政托底,而非开发房地产,这或是当前近八成集中供地项目尚未开工的重要原因。

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