5月的成都楼市可谓热闹,先是发布“516”新政;随后在月底这一天,又一次性放松资格、限购、限售、贷款等多维度政策。

从“531”新政发布至今,已经过去一周多时间,其影响面已经开始慢慢显露,无论是新房还是二手,都用行动给出了反应

挂牌量价激增,满五市场维持稳定

我们观察了新政后一周的二手房各项指标。

反应最明显的要属供应端。新政发布数日,二手房挂牌量直接激增近万套。截止6月12日,贝壳的挂牌量已经高达161710套。

另外,需求量也在慢慢转化。根据市场反馈,在5月31日新政发布后,无论是带看量还是成交量,都有提升

首先是带看量,购房通询问部分中介后发现,大部分都有明显的增长,“端午节三天基本没有停止过带看”。

成交量增加,集中出现在端午节前后。从诸葛找房统计的日成交数据可以看到,节后的工作日均单日成交破500套,普遍超新房,这在往年是不多见的。

(6月12日,诸葛找房日成交量)

6月3日,路边社曾流传过一张“贝壳签约中心爆满”的预约页面截图。可见在新政发布之初,签约火热的迹象就已显露。

与房源数据相比,价格端口的反应却出现了分化:一些“提前免税”和投机卖家趁势涨价,涨价出手的房源明显增多。数据显示,新政首日涨价房源猛涨超600套,随后稳定在日均涨价300套,新政前降价房源数量日均不过百十套。(下图为今年4月份截图)

(2022年4月份,诸葛找房涨跌房源量)

当然,有涨价自然也有房东借机脱手,变现离场。在涨价潮的同时,降价房源仍旧稳定日均1200+的数据

整体来看,新政带来的驱动力仍是向上走的。据冰山指数信息,6月第1周,成都二手房挂牌价环比上涨14%,位于全国前列。

(冰山指数全国房价涨幅分析)

【资料图】

当然,挂牌量价“跳涨”并不等于房价“跳涨”。毕竟在新政后的这段时间内,市场情绪化还是相对严重的

引用冰山指数的结论,“成都月环比跳涨主要还是因为二手房价格政策弱化,实际横盘,预计下周数据会恢复正常。”

成交价格方面,暂无权威数据公示,但我们从中介处获悉,目前整体应该相对稳定的,“成交价格上涨的主要是满二未满五房源,毕竟确实免了几十万。”

至于原本就满五的房源,除开投机的房东,整体价格变化或许不大,“如果个别满五小区有涨幅,有可能是小区内部的未满五房源涨了一波。”

综合来看,接下来购房者的选择面不少,加上贷款环境宽松,的确是个上车的窗口期。

至于房东涨价还是降价,无法评判。不过以目前的供应量来看,如果急于出手,以价换量缩短周期,不失为一个选择。

新房市场分化加剧,主城多项目门庭若市

与二手房市场的整体向好不同,新房市场在新政后呈现出明显的“冰火两重天”

向阳的一面是一二圈层,受购房资格的放松,成都一二圈层在新政后吸引了大批外来资格的流入

限购与限售的放宽,加上此前执行的无房资格认定时间缩短,也将许多普通家庭“升格”为无房家庭。

这一批购房者在新政后展示了相当的购买欲望,在小长假期间,多个售楼部门庭若市:天府新区的奥园麓语one,在小长假期间单日销售额破5000万元;锦江区的绿城凤栖鹭鸣,来访与成交双抬;新都区的润扬观澜鹭岛,端午期间来访提升30%......

期间,有甲方相关人员表示,“来访的很多客户暂时没法购买,都需换房腾资格”,可见新政的确释放了一部分购房需求。

向阴的一面则是三圈层,虽然放开了购房资格与购房套数,但是主城更强的吸引力,反而拆走了三圈层不少购买力

据住建备案数据显示,近3周三圈层的新房成交量都处于下滑状态,在二手房市场同样如此。

(6月12日,成都购房通统计自官方的成交数据)

此前有媒体做过相关报道,有三圈层项目表示,“有不少原本的蓄客,都因为有主城购房资格后被迫流失了”。

并不意外,因为购买力向主城挪移是个恒定的原则,随着楼市的发展,分化格局加剧也不无可能。

成都楼市稳中有进,后市值得期待

新政效应还在慢慢显现,短短几天的市场表现自然无法预测后市如何,但有一点是肯定的:新政会对成都楼市的稳中有涨起到积极作用

但要说市场、房价能取得猛烈的上抬,还是不太可能的,在过去的一两年间,楼市遇冷更多是因为各方面的环境变化导致购房预期的改变,“不是不买,而是观望好久下手”。

随着信贷、政策等多方面的逐步松绑,购房者预期开始回归,宽松的市场环境,则营造了一个适合下手的买卖窗口。

这个结论,从成交趋势中可以体现:今年来随着环境的逐步改变,成交市场整体稳中有进,其中的数次增长刚好契合数月间针对信贷、政策的几次调整。

(6月12日,成都购房通统计自官方的成交数据)

那么,对于接下来的市场发展方向,你有什么看法吗?

本文主笔︱拾一︱购房通 出品

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