◎ 编辑 | 密探君

从5月中旬股价罕见“惊魂一刻”，“川系新锐房企”领地控股正在经历着什么？

6月13日，领地控股公告公司票息率12%的1.5亿美元债将于6月28日将到期，但目前仍有约1.23亿元未偿还，正式征询交换要约展期一年，票息率不变。

此次征询，截止日期为6月20日下午4点。据交换要约备忘录所载的条款及受限其条 件，交换现有票据未偿还本金额最少1.1亿美元（或90%）（“最低接纳金额”）。

领地官方宣称，面对短期流动性压力，债券展期是当下最务实、对各利益相关方最负责任的选择，有利于寻求债务与生产经营之间的平衡，为其提供充足时间提升现金流，积极履行财务承诺，确保公司生产经营的平稳推进等。

领地官方还透露，若上述美元债6月下旬完成展期后，今年內再无境外债到期。

实际上，领地自2020年底成功赴港上市以来，也只发行了一笔美元债，即去年这笔1.5亿美元债。

截至去年底，领地控股现金及现金等价物近43亿元，比2020年底略有增加，受限现金及已抵押存款约9.26亿元，计息银行及其他借款约32.3亿元，比2020年底下降7.62亿元，优先票据约9.51亿元。

其中，32.3亿元即期“计息银行及其他借款”均为有抵押借款，其中长期银行贷款即期20.84亿元，比2020年底增加13.2亿元，信托、资管、其他金融机构及其他第三方公司签署融资的即期约11.49亿元，从2020年底32.34亿元削减了约21亿元。

截至去年底，领地控股净负债率从2020年底90%下降到60%，“现金短债比”1.027倍。

此外，领地控股截至去年底贸易应付款及应付票据（商票）合计82.06亿元，其中一年内须支付部分为76.45亿元，贸易应付款实为“工程进度结算款”，虽无抵押及免息，但建筑商若垫资过多却拿到钱，若撂挑子，对房企影响甚大。

实际上，内房股美元债展期已非常普遍，仅上个月，就有中梁和大唐2家曾被称只为“黑马”的房企美元债展期。

5月17日，中梁控股公告两笔2022年5月到期、2022年7月到期合共本金7.5亿美元票据交换要约将展期至2023年4月、2023年12月到期。

6月8日，大唐集团控股公告公司交换要约并将发行2023年到期、年利率12.5%、约2.84亿美元债。

据中金公司统计分析，2019-2020年每年新增展期境外债2-5支，2021年以来大幅增加，2022年1-5月展期债券支数已超2021年全年。

“合计看，2019年-2022年5月中资美元债共已展期42支、涉及金额合计127.33亿美元。分行业看，展期中资美元债高度集中于房地产板块。”

其分析说，地产美元债展期条款相对简单，一般是修改到期日以达到展期目的；交换要约条款相对复杂，但核心条款基本上包括四部分：新票据+现金兑付+现金激励+应计利息。

“发行人可能提高现金支付比例（包含现金兑付比例和现金激励规模），鼓励投资者尽早尽可能参与交换要约。”

【资料图】

对比2021年以来本轮展期地产债券和全部展期债券来看：

1）本轮地产债展期时间较近，多数未到新兑付时间。

2）从兑付结果来看，境内本轮地产展期后兑付比例与全部展期债券基本相当，但境外到期案例数量不足，目前尚未有房企展期后完成兑付。

其认为，后续看，考虑到多数境内外已展期且面临兑付的债券实际兑付情况并不理想，加上本轮展期的核心群体房企经营现金流在销售疲软的情况下尚未看到实质性扭转，外部融资环境短期内或难以明显修复，且2022年下半年新兑付日再次到期的债券较多，后续展期债券的兑付或面临一定压力。

虽如此，抛开房企展期美元债之外，上周地产密探曾专门报道了金科、新城及新湖中宝三家民营房企5月底以来集中完成新发美元债“破冰”。

这是一个重大信号，说明境外投资人对中资房企的信心在持续复苏之中，除了房企积极自救抢销售及加大回款之外，更大的利好仍是房地产政策的持续宽松，这或是投资人看好后市的最大信心源之一。