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记者丨李惠琳 编辑丨陈晓平

临近岁尾,地产迎来一宗大交易。


(资料图片仅供参考)

12月28日晚,华润置地公告,将向华夏幸福收购4家公司股权及债权,包括武汉长江中心、武汉中北路和南京大校场三个房地产项目,以及一个深圳的物业项目,相应代价是124亿元。

这笔交易,成为年内最大的地产并购案。

李欣 来源:官网

房企经历大洗牌,低价收购优质资产的机会增多,华润置地早已持金以待。

“公司积极抢抓市场上优质的收并购机会,该出手时就出手。” 华润置地董事长李欣明确。

华润置地,等来出手的机会。

抄底好货

华润置地收购的资产,其实与之有些渊源。

2019年2月,华润置地执行董事吴向东正式辞任,跳槽华夏幸福,出任联席董事长兼CEO。

吴曾是“万象城”商业品牌的操盘手,新入职后,不久在深圳成立南方总部,主要负责业务商业地产和旧改领域。

吴向东

此轮交易的三大地产项目,就是南方总部商业资产中的“好货”,当年由吴向东主导拿下,均已开盘销售。

主事人贯穿两家公司,买卖双方对项目价值的判断,容易取得一致。据透露,这笔交易得以促成,吴向东有发挥一定作用。

其中,武汉长江中心项目,是华夏幸福首个全周期商业综合体项目,涵盖写字楼、购物中心、住宅公寓等多重业态,2019年拿地价为116.25亿元,一度跻身武汉“地王”。

其住宅部分设计为单套总价600万以上的豪宅,去年5月两次开盘后很快售罄,后来销售转冷。

另外两个项目,情况大体类似。

南京大校场项目,2020年底首次开盘即售罄,之后销售不佳,有少量存货;武汉中北路项目在2021年底开盘,已被迫停工。

项目设计意向图

深圳物业项目是当前唯一有盈利的标的,1-9月,收入为2158万,净利润455万元,净资产为负。

从交易对价来看,华润置地属于抄底捡漏。

4个项目的股权对价均为1块钱,支付的收购款,主要购买华夏幸福对项目公司的债权。

当年,就三个地产项目,华夏幸福拿地价总价,就高达198.74亿元,据其测算,本次交易预计形成税前亏损约21.3亿元。

鉴于项目资产较优质,预计盘活不难。

华润置地在公告中表示,目标项目“享有优越的地理位置及交通网络优势,具有长远发展潜力”,有助于持续带来投资回报。

谨慎出手

华润置地,已不只一次接手华夏幸福的资产。

今年1月,华夏幸福斥资68亿拿下的广州白鹅潭项目,由于地价逾期未缴清,被政府收回。

巧合的是,在10月,该地块的住宅部分,被华润置地38.58亿元斩获。

不过,直接出手购地的案例,并不多。

较有名的一宗,发生在8月底,华润置地与世茂签订协议,以约33亿元,收购北京分钟寺地块的股权。

其一度传出与佳兆业有过项目接洽,迄今未有具体项目落地。

“并购市场存在‘二手车效应’,愿意被并购的都是较差的项目,对于优质项目,原开发商存在惜售心理,导致市场机会少。” IPG中国首席经济学家柏文喜告诉《21CBR》记者。

楼市下行,并购风险因素更多,周期更长,有实力的房企多采取审慎的策略,眼光挑剔。

华润置地获取土地,就以土拍为主,1-11月,其权益拿地金额达819亿元,拿地面积为530万平方米。

来源:智研咨询

公司首席战略官谢骥公开提出,在收并购方面,主要遵循三大原则:

一是市场化,法制化;二是聚集在核心城市,核心区域;三是重视和控制交易风险和项目风险,以项目收并购为主,并满足合理的回报要求。

此次收购华夏幸福的资产,交易细节也预留了调整空间。

来源:视觉中国

总共124亿的资金,华润置地将分5批次支付,首期40亿元,2023年3月才会支付。

期间,华夏幸福需完成部分先决条件,不然可重新谈判或者取消交易。

如南京大校场项目,即涉及建筑物限高问题,在2023年9月底之前,如不能取得同意限高调整的书面文件,华润置地有权扣减12.5亿元的交易价。

持金以待

强悍的资本、回暖的销售,支撑了华润置地的逆势并购。

截至6月末,其在手现金及银行结存约1164.5亿元,多渠道融资总额151亿元,平均融资成本为3.78%。

据管理层透露,年初至8月底,华润置地还获取了600亿的并购贷。照此计算,收购世茂和华夏幸福的资产,只用了不到1/3。

销售回暖,也增强华润置地的信心。

1-11月,华润置地合同销售金额约2517.3亿元,同比略降7.0%,7月开始,单月销售的下滑势头得到遏制,开始转正。

11月单月,其合同销售金额约222.0亿元,同比增长9.1%。

微观主体有条件,宏观政策也给予鼓励。

上月的“金融16条”明确,“重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目”。

这种态势下,资金充裕的头部公司,遇到合适的标的,会果断出手。

“央企开发商收购民企资产,逐渐成为主流,通过收购化解风险,也是响应国家对房地产资产盘活的政策导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进提到。

作为“接盘方”,华润置地的身影或许还会出现。

于华夏幸福而言,即将到账的124亿,则是雪中送炭。

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