文 本报记者 杨让晨 张家振
“楼市政策调整的利好在2022年12月底就要结束了。”一位武汉市东西湖区某楼盘的销售人员日前告诉《中国经营报》记者，项目正在推出精选特价房活动，并且已售出多套特价房。据其提供的特价房源表，面积约为110平方米的房源均价已降至约8200元/平方米，总价约90万元，较此前售价下调了10万元左右。
在政策优化调整、房企降价促销等利好刺激下，武汉楼市在2022年底迎来了一波翘尾改善行情。据诸葛找房数据研究中心统计数据，2022年第51周（12月13日～20日）武汉市共成交新建商品住房2788套，环比上涨21.43%，而此前的第50周（12月5日～12日），新房成交量同样增长明显，环比上涨97.08%。
(相关资料图)
这得益于“第39届武汉市房交会”（以下简称“武汉房交会”）期间推出的优惠促销活动及配套利好政策。据了解，本届武汉房交会吸引了武汉全市204家房企、210个主要在售楼盘的5.8万套优质房源供市民挑选。
武汉市同时宣布，在武汉房交会期间，政府将对参展项目成交房源的购房人给予奖补，给予家电家具数字消费券或购房贷款贴息数字消费券，以及通过提供住宅专项维修资金奖补等方式降低购房人负担，支持刚性和改善性需求。
中指研究院华中市场研究中心主任李国政在接受记者采访时表示，对于有自住需求的购房者而言，最近一段时间无疑是购房、换房的好时机。“2022年，武汉市多次出台较为宽松的利好政策，例如二套房贷款利率、首付比例等皆有所降低。同时，在武汉房交会期间，武汉市二环外限购政策也已‘解禁’，对有改善性住房需求的家庭而言，窗口期效应或将更加明显。”
动态优化调整政策
2022年底，武汉楼市再度迎来了更为宽松的动态优化调整政策。
“最近这段时间都卖得比较好。”位于武汉市武昌区的福星惠誉某楼盘销售人员向记者表示，尽管项目所在区域仍然限购，但已经售出了多套特价房。“最近，项目推出了清盘特价房，每种户型都有几套特价房源，130平方米左右的户型总价相比之前下降幅度超过30万元，在售房源总价430万元左右。目前，1号楼是最后一栋还剩有特价房源的楼栋，之前推出的特价房源都已卖完了。”
位于武汉市东西湖区的新城桃李郡销售人员也告诉记者，最近项目推出的优惠活动力度较大，均价最低仅为8400元/平方米左右，同时也不受限购政策约束。
此外，位于东湖高新区的旭辉千山凌云销售人员也表示，项目在2022年底推出的优惠折扣力度不小，部分户型仅剩少量房源在售。
在业内人士看来，武汉楼市近期反弹趋势明显或与日前举办的武汉房交会有一定关系。据中指研究院统计数据，武汉房交会于2022年12月8日正式开幕，效果立竿见影。在12月9日～21日短短的12天时间里，武汉市商品住房成交量就达到了5781套，相较之下，12月1日～8日的成交量仅为1467套。
这不仅源于武汉房交会提供了诸多优质房源，还得益于武汉市相关部门出台了一系列配套利好政策。资料显示，在本届武汉房交会期间，武汉市在延续之前多孩家庭增加购房指标、亲属投靠购房、金融信贷支持以及住房换购退税等利好政策基础上，还动态调整了全市住房限购范围，将二环外的区域限购政策进行优化调整，同时优化购房资格办理方式、全面推行二手房“带押过户”以及武汉房交会购房优惠等政策，进一步释放利好。
李国政告诉记者，本届武汉房交会及其配套政策提振楼市信心的效果显著。“2022年5月以来，武汉市就频繁优化调整楼市政策，试图为楼市松绑，但收效甚微，武汉市商品住房2022年11月的成交量仅为5801套。而武汉房交会开幕以来的成交量明显上升，提振作用显著。”
中指研究院方面也分析认为，武汉市适时推出武汉房交会，并在此期间阶段性调整购房政策，鼓励房企结合自身实际情况调整营销策略，有利于促进观望需求人群及时入市，带动武汉楼市企稳复苏。
“小步快跑”成新常态
事实上，武汉楼市政策在2022年一直朝着更为宽松和因地制宜的方向“小步快跑”。
资料显示，除本届武汉房交会期间出台的配套政策外，武汉市2022年以来已多次优化调整楼市政策。当年5月，武汉市宣布包括江夏区、东西湖区、武汉经开区和黄陂区在内的四大远城区全部解除限购，同时宣布对父母至武汉投靠子女或子女来武汉投靠父母的本市户籍居民家庭，且在武汉市已有两套住房的，在限购区域可新购买一套住房。
此外，对符合国家生育政策生育二孩或三孩的武汉市户籍居民家庭，且在武汉市已有两套住房的，在限购区域可新购买一套住房；对限购区域内首次购买普通住房的非武汉市户籍居民家庭，在武汉市缴纳社会保险或个人所得税年限由两年调整为一年。
除缩小限购区域范围、扩大购房群体等政策外，武汉市的购房利率也连续下调。此外，二手房“带押过户”等政策也开始逐步推广。
李国政分析认为，赋予地方政府更大的调控自主权使得当地在楼市调控方面更加谨小慎微，通过“小步快跑”的方式不断试探政策宽松的边际临界点。
不过，从目前的房地产市场运行环境看，仅依靠市场的力量或难以真正推动房地产市场复苏，还需要政策进一步助力。李国政进一步表示：“类似武汉市在此次房交会期间推出的‘月度新政’预计不会延续太久，但商业贷款利率、二套房首付以及限购区域等政策在2023年可能还会延续动态调整趋势。”
克而瑞方面也分析认为，武汉市在未来一段时间内或将进一步优化调整楼市政策。“不管是出于响应中央释放的空前信号跟进必要的配套政策，还是结合武汉楼市当前所面临的压力‘因城施策’，都预示着武汉市大概率会跟进更高、更深层级的需求端刺激政策，阶段性释放合理的刚性和改善性置业需求，对冲波动下行的市场态势。”
或将利好自住改善需求
在业内人士看来，武汉市在2022年底再度阶段性优化调整楼市政策，或将进一步满足购房群体中的自住需求。
中指研究院最新统计数据显示，2022年11月，武汉市住宅新增供应89.4万平方米，环比增长72%；但成交量数据已连续下降4个月，11月的成交量仅为64.92万平方米，呈明显的供大于求趋势，市场观望情绪浓厚。
同时，武汉市房地产市场分化也较为明显。具体来看，主城区依旧是成交的主力区域，销售套数占比62%。在2022年5月调整限购政策的四大远城区中，黄陂区销量占比最高，达到了517套。
而在去化率方面，2022年11月仅有位于江岸区的武汉天地云廷三期加推售罄，位于东西湖区的万科翠湖隐秀、武昌区的福星惠誉月亮湾壹号、汉阳区的城投融创国博城开盘去化率在5成以上。其他众多项目的开盘去化率低于50%，其中有9个项目不足两成。
在李国政看来，在多次优化调整楼市政策的情况下，武汉楼市仍举步维艰，背后主要有两大原因：一是，目前房地产发展模式本身存在一定问题，出险爆雷房企增加，影响了行业发展信心，导致购房者观望情绪浓厚；二是，受疫情等外部因素影响，市民的购买力和消费意愿有所降低。
不过，随着武汉房交会开幕及配套政策落地，购房者的观望情绪或将得到缓解。李国政告诉记者，武汉市推出的多重优化政策利好自住需求，特别是有改善置换需求的购房者。“目前，武汉市二套房首付比例和房贷利率均已降低，部分较为热门的区域也阶段性解除了限购，对于有换房需求的家庭而言，窗口期效应更为明显，原本受限购等政策影响只能购买远城区住房的购房者可以不断走进中心城区地段，购买更加心仪的房源。”
这种趋势也在武汉楼市最新成交量数据中得以体现。据克而瑞统计数据，2022年12月第2周（12月12日～18日），武汉市商品住房成交面积达到32.23万平方米，较上周环比增加22%。其中，江岸区、东湖高新区、汉阳区成交量位列中心城区前三名，分别成交559套、337套和245套。
不过，克而瑞方面也分析认为，武汉楼市短期内下行的预期仍较难扭转。“目前，武汉楼市政策拐点或已出现，现已出台的上下两级政策相辅相成，所形成的叠加效应或逐步显效，然而市场拐点尚未显现，置业信心和能力仍需时日恢复。”
