【中指·地产文库】地产人自我提升的免费充电站！百万份行业文档免费下载→戳这里即刻体验
【资料图】
临近岁末，首开股份密集筹备着资产出让。公告消息显示，12月23日，首开股份召开临时股东大会，审议通过了《关于公司拟转让北京市复兴商业城项目的议案》，西城区复兴门外大街的复兴商业城将以约1.8亿元转让给关联单位成运集团。此前，首开股份拟对多项资产进行转让，其中位于朝阳区春秀路的联宝公寓已经再度被挂牌。
而在多“箭”齐发的融资大背景之下，首开股份为何一再出让资产来获得流动性，首开股份的融资渠道是否通畅？据悉，日前首开股份有获得500亿元的银行授信支持。2022年12月20日，首开股份回复《华夏时报》记者采访时表示，银行授信是银行可以向公司提供的资金支持额度，银行在授信规模内，向企业提供融资，具体融资的用途、金额、期限、成本，还需要企业和银行再行协商。
资产出让不间断
2022年最后几个月里，首开股份接连多次谋划资产出让。12月14日，首开股份公告称，为了处置收益水平较低资产，回笼资金，优化财务状况。拟将北京市西城区复兴门外大街的复兴商业城以1.8亿元的价格出让给关联方首开集团全资子公司成运集团。12月23日，首开股份召开临时股东大会，审议通过了相关议案。
↓今日中指报告精选↓
中指 丨年度盘点-2022年楼市十大关键词
“三支箭”开弓满月：5万亿资金救房企
中国物业管理行业 2022 年度总结与 2023 年度展望
民营房企翘尾拿地，五大特点总结2022集中供地
相比本次的关联出让，此前，首开股份的部分资产出让之路并不是十分顺遂。记者留意到，不到一周前的12月9日，首开股份与皓年有限公司将北京联宝房地产有限公司100%股权在北京产权交易所挂牌，底价6.9亿元。据悉，首开股份在北京联宝房地产有限公司的持股比例为61.5%，北京联宝房地产有限公司开发并在经营的主要项目是联宝公寓7号楼。联宝公寓位于朝阳区春秀路，毗邻使馆区，三里屯。有市场消息称，该项目市值约10亿元，此次挂牌转让打了七折。而这已经是继8月22日后，首开股份再次将联宝公寓的相关股权进行挂牌出让，今年8月份的挂牌转让并不成功，即使身处繁华地段，联宝公寓并未顺利找到接盘者。
从近期转让的资产状况来看，首开股份出让的多项资产都算不上优质。据悉，此次出让的复兴商业城多年定位中老年特色商场，目前租金水平较低，未来提升也较为困难，无法按市场化方式运营，带来的利润和净现金流有限，未来增值潜力较小。11月6日，据北京产权交易所披露，首开股份拟转让烟台天鸿时代地产100%股权，而截至2022年9月30日，烟台天鸿时代地产营业收入为0，净利润约-46.76万元，资产总计约4630.22万元，负债总计约42.81万元，所有者权益约4587.42万元。11月21日，公告数据显示，首开股份公开挂牌转让位于北京市朝阳区广渠路首城商街，估值为3.22亿元。首开股份称，首城商街自持经营多年，租金收入涨幅不大。既是“非优质”资产，自然也“卖不上价”。
依靠资产出让来实现流动性的效果似乎并不理想，而首开股份在资产出让同时，还在不断给子公司提供担保，提供财务资助，为其输血。2022年12月2日，首开股份公告称，为满足项目建设资金需求，全资子公司沣泽置业拟向兴业银行股份有限公司福州分行申请4亿元房地产开发贷款，首开股份为其提供全额全程连带责任保证担保。而截至公告日，首开股份及控股子公司的对外担保总额已经达到326.9亿元，占上市公司最近一期经审计净资产的105.17%。
《华夏时报》记者从财税专业人士处了解到，上市公司出售资产可能是为了盘活资产，但更大可能是由于业绩不佳，希望借此增加非经常性损益，进而扭亏或增加利润，达到“粉饰”的目的。
融资渠道畅通？
依靠资产出让获取的流动性毕竟有限，首开股份是否还有其他融资途径？
随着近期房地产融资利好的不断释放，越来越多的房地产企业加入了信贷、债券和股权融资的“三支箭”行列。截至目前，储架式债券融资的发行金额已经超过1200万，已经有超过20家房企，拟通过定增、配股等方式进行再融资，超过100家房企获得银行授信4万亿元。
债券和股权融资方面并未见首开股份有所行动，银行授信方面，首开股份有所推进。据首开股份官微消息，12月15日，首开股份与工商银行北京分行签署合作协议，获得了500亿元综合授信支持。工商银行北京分行将为首开股份在内的多家房企提供房地产开发贷款、经营性物业支持贷款、城市更新贷款、个人住房按揭贷款、债券承销与投资、房地产并购融资、预售资金监管保函等一系列支持。并可向首开股份提供存量贷款展期、调整还款安排等服务，共同推进项目完工交付。
据悉，9月以来，首开股份及首开集团已先后完成或正在展开与中国银行、农业银行、工商银行、北京银行、浙商银行、邮储银行、平安银行、北京农商银行等多家银行签订战略合作协议，预计获得授信总额超过4600亿元。
对此，首开股份回复《华夏时报》记者称，银行授信是银行可以向公司提供的资金支持额度，银行在授信规模内，向企业提供融资，具体融资的用途、金额、期限、成本，还需要企业和银行再行协商。而对于其他问题，首开股份表示可参考公司定期报告及披露公告。
在“三支箭”政策之前，债券是首开股份重要的融资方式。2022年以来首开股份已经多次发行了中期票据和公司债券。公告显示，11月上旬，首开股份成功发行了2022年第五期公司债券，募资8亿元，用于偿还债务、补充流动资金、兼并收购等。据上清所12月19日消息，首开股份于2022年12月14日-15日发行了2022年度第七期中期票据10亿元，拟用于偿还公司到期债务。
《华夏时报》记者注意到，截至2022年10月底，首开股份金融负债总额仍有约1147亿元，相比2022年初降低112亿元，平均融资成本从2022年初4.85%下降至4.53%。11月11日在某投资者关系平台答复称，首开股份融资渠道畅通，且融资成本低于行业均值。
