作者：子非鱼
01 | 深圳楼市传来大消息
(资料图片仅供参考)
去化率不高的深圳人才房，即将成为绝版，退出历史舞台。
因为就在4月6日，深圳市规划和自然资源局发布了一则关于“修订地价测算规则”的征求意见通告。
在这份《征求意见稿》中，深圳明确提出：
目前，市住房建设局正在牵头制定我市保障性住房相关政策，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房（细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型）、共有产权住房等住房类型，同时对保障性住房的租金、售价水平进行了调整。
可以看到，深圳不仅取消了人才房，还取消了安居型商品房。未来深圳在政策性住房结构中，只有两种房子，一种是保障性租赁住房，一种是共有产权住房。
事实上，关于深圳取消人才房和安居型商品房的消息，年初就有传言。无风不起浪，这一次深圳自然资源部的文件，算是盖棺定论了这一传言。
人才房是面向户籍人才提供的一种居住保障，由于其价格只有市场的6折，在满足真正的人才需求方面，确实提供了帮助，降低了成为深圳人的成本。
既然如此，关键问题来了，深圳为何要取消人才房，取消会带来什么影响？
02 | 深圳为何取消人才房？
第一，高层改变了公共住房的制度设计。或者如有专家所说的，深圳的公共住房政策与中央的住房政策“对撞”了。
深圳2018年启动“二次房改”，制定的未来新增住房结构是公房：私房=6:4，其中公房分为（可租可售的）人才房、（以售为主、5折完全产权的）安居房、（面向户籍中低收入者的）公租房。
但2021年22号文，国家政策的三类公房制度设计变为——（无完全产权的）共产房、（面向新市民新青年的）保租房、（面向户籍低收入者的）公租房。其中没有人才房，也没有安居型商品房。
作为国家“双范”城市的深圳，需要体现制度优势。既然上面定下了公房制度，那么深圳就只能选择跟随。
这是深圳取消人才房和安居型商品房的底层逻辑。
既然中央定下了共有产权住房、保障性租赁住房、公共租赁住房的公房制度，那么在深圳打响取消人才房和安居型商品房第一枪之后，其他城市必然也会跟进。
第二，高房价的深圳，即便打6折的人才房依旧高价，已经很难满足低收入人群的居住需求，需要推出更加合理和有效的方式满足人民群众的住房需求。
深圳人才房的发展历程可以追溯到1990年代初期，当时深圳市政府提出了“招商引资，引进人才，增强创新活力”的政策，为吸引高层次人才到深圳创业工作提供了人才房保障。
1994年，深圳市政府正式出台了《深圳市人才住房管理办法》，规定了人才房的分配条件、购买方式、售价等相关规定。此后，深圳市政府陆续推出了一系列人才房相关政策，如完善人才房售价管理制度、建立人才住房管理机构等，进一步优化了人才房政策体系，提高了人才房的管理水平和服务质量。
人才房的本质，是给户籍本科以上学历人才提供低价上车的机会，以此留住人才，推动城市发展。
但是，随着过去十年房价飞涨，深圳如今的商品房已经高不可攀。即便人才房打6折出售，也仍是一个很难逾越的天堑。
比如今年已经推出的深圳南山的深铁熙府，6折之后均价已经高达5.94万元/平方米。安居同乐馨苑均价4.62万元。其余原关外的几个人才房项目，6折之后价格也基本都在3万以上。
这些价格，相比于普通商品房，当然低很多，但价格的绝对数据，对于大多数人来说，仍高不可攀。
这是深圳人才房难卖的原因之一。
此外，人才房的申请，需要户籍本科人才，此前更是需要全家都得是户籍家庭。不久前，深圳略微放松了人才房申购条件，增加了第二梯队。
第二队列申购人若以家庭为单位，仅需本人拥有深圳户籍，且在深缴纳社保累计三年以上。共同申购人不受户籍限制，申购人配偶只需正常缴纳深圳社保即可；单身申购人应年满30周岁。
但要等第二梯队选完，第二梯队才能补上。
即便是申购门槛有所调整，但只安放在第二梯队，率先选房的还是第一梯队。第一梯队的门槛非常高，不但要求主选人是全日制本科学历、深圳户籍，还要求全家都得是户籍人口。
符合第一梯队的人数还是非常少。
深圳尽管有1768.16万人（深圳统计局披露的2021年年末数据），但本科学历人口只有258万人。
258万本科以上学历人口，叠加户籍要求，既拥有本科以上学历又是户籍的人口，至少得打个6折，也才154万人。
154万目标人群中，有一部分人买了房，没了资格。有一部分人买不起，无法构成有效需求，排除在外。最终154万目标人群，真正能参与申请人才房的数量，也就几十万人了。
此外，还有一个非常重要的原因，买人才房，得锁定十年，十年内这房子的完全产权还不是你的。这期间，你这套房子不能买卖，不能抵押，不能出租。要在10年后解除人才房的交易限制（离婚后共同申请人该时间限制），并且按照届时政策取得人才房完全产权以后才能上市买卖。
10年，时间太长变数太大，部分人选择人才房，只想过渡一下，等有钱了再买商品房。再加上如今房地产进入黑铁时代的现状，让部分人不愿去购买人才房。
既然当下的人才房，一方面难卖，另一方面价格高昂，实现不了低门槛满足户籍人才居住的初衷，那顺势取消，建立新的住房制度，也是水到渠成的事情。
03｜取消人才房有什么影响？
有人看到取消人才房和安居型商品房，会有点慌，这不是让低收入人群更买不起房，更难实现居住需求吗？
其实刚好相反，取消人才房和安居型商品房之后，深圳未来的重点是提供门槛更低的保障性租赁住房和共有产权住房。换句话说，对低收入人群，是利好。
以共有产权住房来说，它的购买门槛比人才房低很多。
一方面共有产权住房的土地，本来就是市政府低价出让，建成之后，出售价格会比商品房低很多，基本和6折的人才房价格差不多。
除此之外，共有产权住房，只需购房者购买部分产权，这一模式，大大降低了上车门槛。
举一个例子说明一下。比如，南山区的一块地，如果建立商品房在市场上挂牌出让，地价可能要6万元/平方米，未来房价的价格可能要12万元/平方米。一套100平米的房子，需要1200万元。
但如果给指定的开发商用于建设共有产权住房，价格会大大降低，可能只需要2.5万元/平方米，未来新房售价可能只需要5万元。一套100平米的共有产权住房，总价为500万元。
但共有产权住房和人才房最大的区别是，只需购买部分产权，就可以拥有百分之百的使用权。
目前北京的共有产权房最低是50%，也即申请共有产权住房的人，最低需要购买50%的产权。
以这个比例来看深圳这套500万的共有产权住房，购房者只需250万元购买50%的产权即可。
大大降低了低收入人群的上车门槛。
深圳取消人才房和安居型商品房，目的就是满足低收入居民的住房需求，对于低收入人群是利好。具体有四点：
第一，增加低收入人群的住房选择：取消人才房后，深圳市政府将更多的资源投入到了保障性租赁住房和共有产权住房的建设中，这对于低收入人群来说是一个好消息，他们有更多的住房选择。
第二，提供更加经济实惠的住房：保障性租赁住房和共有产权住房的售价或租金相对较为低廉，这对于低收入人群来说，可以降低他们的住房负担，提供更加经济实惠的住房。
第三，缓解低收入人群的租房难题：保障性租赁住房的设立可以为低收入人群提供更加便宜的租房选择，缓解低收入人群的租房难题，减少他们的经济压力。
第四，提高低收入人群的居住品质：共有产权住房的设立可以让低收入人群通过购买一部分房产，获得更高品质的居住环境和更好的社区配套设施，提高低收入人群的居住品质。
总之，深圳取消人才房，设立保障性租赁住房和共有产权住房，是未来深圳低收入人群能够在深圳安家的一个契机。
