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房地产还有未来吗?
(资料图)
这是所有今年参加房企业绩会的人,最想知道的事。
无他,去年的房地产市场,实在是太惨烈。
行业内最早提出“活下去”的老大哥万科,在财报中给出了总结:
2022 年,行业形势的严峻性远远超出了我们的预计。
全年商品房市场出现了有统计数据以来最大跌幅。
行业融资能力大幅萎缩,海外债务市场失去功能。
大量房企资金链断裂,并冲击上下游。
市场预期降至冰点。
短短几句话,概括了房企们生不如死的这一年。
也因此,在历经艰险熬过至暗时刻之后,人们更想知道:
危险是否已经远离?行业还有未来吗?谁能够笑到最后?
01
一个时代的终结
一直以来,我都认为,财报数字,能看到房企相对真实的面目。
毕竟,钱是不会骗人的,不管是钱的数量还是钱的流向。
而过去一年,房企的处境有多艰难,同样在财报中得到了最直观的体现。
清一色的下跌,差别只在于跌得多一点还是少一点。
最多的融创跌幅超过七成,最少的华润也接近5个点。
这是来自销售端传递的寒意,宣告房地产量价齐涨的时代,正式终结。
房子不好卖,房企的营收和利润也开始承压。
2022年,除了万科、龙湖、招商等少数几家有经营类业务可以平衡报表的房企,几乎所有对住宅开发过于依赖的房企,营收都是下降。
更惨的是利润。
降价促销、减值计提叠加美元升值带来的汇兑损失,房企的利润几乎全部都出现了下滑。
销售表现彪悍如保利、华润等“国字头”,营收和利润都出现了下滑,腹背受敌的民营房企就更不用看了。
除了龙湖凭借原先高毛利的优势勉强守住,新城,净利下降近九成;融创更惨烈,直接亏掉了299亿。
02
5万亿跌落之殇
都说了解过去,才能预知未来。
去年房地产市场如此惨烈,首先要做的,便是总结与反思。
今年,几乎所有房企在反思这一轮危机时,都共同提到了一点:
行业下滑的幅度和广度,远超预期。
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2022年行业的下滑有多严重?
行业的整体规模,从2021年的18.19万亿,跌到只剩13.33万亿。
一年时间,跌掉5万亿。
前两天,在融创的境外债重组说明会上,孙宏斌和投资人掏了心窝子——道歉并反思了融创危机爆发的两大原因。
一是降负债不够坚决。
二是投资过于乐观和激进。
如果融创能够在三道红线推出之时,就紧踩刹车降杠杆;
如果融创能够控制住对规模的疯狂渴求,那么,事情不至此。
当然,老孙不是神,无法准确预知未来,但缺乏对风险足够的敬畏心,是肯定的。
安全垫不够厚,所以没能经受住考验。
这是市场对于企业缺乏风险敬畏心,作出的残酷惩罚。
同为龙头房企,碧桂园是这一轮危机中,算是唯一经受住考验的TOP5民营房企。
今天回过头来看,碧桂园,做对了什么?!
第一,降负债无比之坚决。
从2020年开始,连续三年,碧桂园的总借款和负债率一路都在下降。
截至2022年末,碧桂园的总借款,已经降到了2713亿。
比三年前,足足少了983亿,近千亿的负债降速。
2022年销售规模行业第一的碧桂园,借贷总额在行业中只排第四。
同时,剔除合同负债及其相关待转销税款的资产负债率降到了69.4%,净负债率更是降到了40%。
这样的负债水平,就算比起“国字头”来也是毫不逊色的。
民企没有好爹,所以要把安全垫,做到最厚。
第二,不惜一切代价保现金流。
2022年,碧桂园的毛利率跌到只剩7.64%,净利润更是首度亏损,这既是市场承压下的无奈之举,也是企业的主动选择:
降价,牺牲利润,保现金流,力保安全。
看看昨天碧桂园财报发布后,资本市场的反应:
碧桂园的股价,涨了5个多点。
这既是对碧桂园安全上岸的确认,也是对碧桂园去年的执行战略和取得业绩的肯定。
毕竟,活下去,才是最重要的。
03
活下去,才能活得好
当然,无论是成绩,还是反思,都已经属于过去。
更重要的是,接下来怎么走?
政策层面上,房住不炒和遏制“三高”已经成为市场发展的长期原则。
在此基础上,已经达成的比较统一的认知是:房地产依然存在并将继续存在,但规模可能会保持在12万亿左右。
这是一个什么概念?前年,房地产的规模是18万亿;去年,是13.3万亿;回到12万亿的规模,意味着今明两年,房地产的规模将基本持平,或者略有下跌。
面对这样一个政策基本明朗且趋于稳定的市场,未来,行业比拼的将是:
更加稳健的经营、更强大的产品力和成本力,以及对于第二增长曲线的挖掘。
国字头房企可以既要又要还要,民企的重点只有一个:
安全!安全!安全!
毕竟,活下去,才能活得好。