房企销售额、房企拿地、房企融资等数据,尽在中指云·地产数据频道→

房地产还有未来吗?


(资料图)

这是所有今年参加房企业绩会的人,最想知道的事。

无他,去年的房地产市场,实在是太惨烈。

行业内最早提出“活下去”的老大哥万科,在财报中给出了总结:

2022 年,行业形势的严峻性远远超出了我们的预计。

全年商品房市场出现了有统计数据以来最大跌幅。

行业融资能力大幅萎缩,海外债务市场失去功能。

大量房企资金链断裂,并冲击上下游。

市场预期降至冰点。

短短几句话,概括了房企们生不如死的这一年。

也因此,在历经艰险熬过至暗时刻之后,人们更想知道:

危险是否已经远离?行业还有未来吗?谁能够笑到最后?

01

一个时代的终结

一直以来,我都认为,财报数字,能看到房企相对真实的面目。

毕竟,钱是不会骗人的,不管是钱的数量还是钱的流向。

而过去一年,房企的处境有多艰难,同样在财报中得到了最直观的体现。

清一色的下跌,差别只在于跌得多一点还是少一点。

最多的融创跌幅超过七成,最少的华润也接近5个点。

这是来自销售端传递的寒意,宣告房地产量价齐涨的时代,正式终结。

房子不好卖,房企的营收和利润也开始承压。

2022年,除了万科、龙湖、招商等少数几家有经营类业务可以平衡报表的房企,几乎所有对住宅开发过于依赖的房企,营收都是下降。

更惨的是利润。

降价促销、减值计提叠加美元升值带来的汇兑损失,房企的利润几乎全部都出现了下滑。

销售表现彪悍如保利、华润等“国字头”,营收和利润都出现了下滑,腹背受敌的民营房企就更不用看了。

除了龙湖凭借原先高毛利的优势勉强守住,新城,净利下降近九成;融创更惨烈,直接亏掉了299亿。

02

5万亿跌落之殇

都说了解过去,才能预知未来。

去年房地产市场如此惨烈,首先要做的,便是总结与反思。

今年,几乎所有房企在反思这一轮危机时,都共同提到了一点:

行业下滑的幅度和广度,远超预期。

房企销售额、房企拿地、房企融资等数据,尽在中指云·地产数据频道→

2022年行业的下滑有多严重?

行业的整体规模,从2021年的18.19万亿,跌到只剩13.33万亿。

一年时间,跌掉5万亿。

前两天,在融创的境外债重组说明会上,孙宏斌和投资人掏了心窝子——道歉并反思了融创危机爆发的两大原因。

一是降负债不够坚决。

二是投资过于乐观和激进。

如果融创能够在三道红线推出之时,就紧踩刹车降杠杆;

如果融创能够控制住对规模的疯狂渴求,那么,事情不至此。

当然,老孙不是神,无法准确预知未来,但缺乏对风险足够的敬畏心,是肯定的。

安全垫不够厚,所以没能经受住考验。

这是市场对于企业缺乏风险敬畏心,作出的残酷惩罚。

同为龙头房企,碧桂园是这一轮危机中,算是唯一经受住考验的TOP5民营房企。

今天回过头来看,碧桂园,做对了什么?!

第一,降负债无比之坚决。

从2020年开始,连续三年,碧桂园的总借款和负债率一路都在下降。

截至2022年末,碧桂园的总借款,已经降到了2713亿

比三年前,足足少了983亿,近千亿的负债降速。

2022年销售规模行业第一的碧桂园,借贷总额在行业中只排第四

同时,剔除合同负债及其相关待转销税款的资产负债率降到了69.4%,净负债率更是降到了40%。

这样的负债水平,就算比起“国字头”来也是毫不逊色的。

民企没有好爹,所以要把安全垫,做到最厚。

第二,不惜一切代价保现金流。

2022年,碧桂园的毛利率跌到只剩7.64%,净利润更是首度亏损,这既是市场承压下的无奈之举,也是企业的主动选择:

降价,牺牲利润,保现金流,力保安全。

看看昨天碧桂园财报发布后,资本市场的反应:

碧桂园的股价,涨了5个多点。

这既是对碧桂园安全上岸的确认,也是对碧桂园去年的执行战略和取得业绩的肯定。

毕竟,活下去,才是最重要的。

03

活下去,才能活得好

当然,无论是成绩,还是反思,都已经属于过去。

更重要的是,接下来怎么走?

政策层面上,房住不炒和遏制“三高”已经成为市场发展的长期原则。

在此基础上,已经达成的比较统一的认知是:房地产依然存在并将继续存在,但规模可能会保持在12万亿左右。

这是一个什么概念?前年,房地产的规模是18万亿;去年,是13.3万亿;回到12万亿的规模,意味着今明两年,房地产的规模将基本持平,或者略有下跌。

面对这样一个政策基本明朗且趋于稳定的市场,未来,行业比拼的将是:

更加稳健的经营、更强大的产品力和成本力,以及对于第二增长曲线的挖掘。

国字头房企可以既要又要还要,民企的重点只有一个:

安全!安全!安全!

毕竟,活下去,才能活得好。

推荐内容