深圳首个不限购区域诞生了?

近日,有媒体报道称,深汕住建局发布了《关于积极支持刚性和改善型住房需求的通知》,相关工作人员表示:“没有正式文件但已在实施落地”。深汕合作区的房产中介也向《华夏时报》记者表示:“深汕取消商品房限购,限售减少为2年。”


【资料图】

据悉,该通知涉及深汕特别合作区限购和限售政策的调整。调整主要在三个方面:一是放开限购,暂停对自然人实施商品住房限购,即无需提供无房证明;二是优化商品住房转让管理,即自取得不动产权证书之日起2年内禁止转让,此前限售期为5年;三是推行优先申购制度,小于120平商品住房仍旧优先面向深汕辖区户籍居民销售,第二批销售放开对其他区域客户购买;大户型购买资格不限。购房者或其家庭在深汕辖区内已有商品住房的,不再享有优先申购资格。

释放更多购房需求

资料显示,深汕特别合作区是中国首个特别合作区,作为深圳10+1区(深圳10个区+深汕特别合作区),该区域由深圳主导区域发展,给予全方位的政策和资源支持。

对此,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在3月10日接受《华夏时报》记者采访时表示,深汕特别合作区建立的目的是为了解决深圳发展需要的土地资源,更重要的是带动汕尾及粤东发展,发挥深圳对“深圳都市圈”的幅射带动作用。因此,深汕的开发,需要大规模土地储备、市政和基建设施建设,房地产发挥先行军的作用,即为区域开发发挥融资功能,从而为企业进驻、招商引资、吸引人才创造条件。

据记者向业内人士了解,深汕合作区之前的购房政策是以家庭为单位最多买两套,现在出台新政策之后不再需要购房名额,外地户口也可以买,如果是首套房,3成首付即可。

值得注意的是,深汕合作区推行的新的购房政策,是没有出台正式文件但是已经在市场实施的。

3月10日,有媒体报道称,深汕住建局发布了《关于积极支持刚性和改善型住房需求的通知》,相关工作人员表示:“没有正式文件但已在实施落地”。记者向做出相关报道的媒体了解,该消息已得到深汕特别合作区住建局的工作人员证实。同时,深汕合作区的房产中介也向记者表示:“深汕取消商品房限购,限售减少为2年。”

为什么深汕合作区解除楼市的限购,不大大方方的出台一份官方文件呢?

对此,李宇嘉说:“现在的政策调整都是只做不说的,或者说是避免舆论过分的炒作,才会采取这样的模式。”

“此次深汕合作区对于双限政策落实了松绑,尤其是限购政策取消,属于力度较大的放松,所以本质上都是希望释放更多的购房需求。类似松绑充分体现了市场回暖有不确定性,或者说从具体城市具体楼市情况看,还是需要在政策上继续松绑,以导入更多的购房需求。”

深汕合作区2022年成交仅有1500余套

根据数据显示,2022年深汕合作区新建商品住宅成交套数为1505套,相比2021年3030套下跌了一半。

同时,李宇嘉指出,2020—2022年,深汕每年销售商品房15—25万平米,2022年下跌近40%。但是,2020年深汕常住人口只有13万人,不到深圳本土10个区任何一个区的1/10。

数据显示,深汕合作区已经成为深圳公开供地重要区域之一。李宇嘉也表示,近年来每批次供地,都有深汕。以2021年为例,深圳宅地招拍挂,深汕出让了4宗,合计56万平方米建筑面积,按面积计算,在深圳11个区排第六位。2022年深汕供应2宗36万平米建面,在11个区排第六。

李宇嘉说道:“一旦发挥区域开发大规模融资的功能,地产的规模就不会小,但是,深汕的市政基础、产业基础、人口基础都比较薄弱,需要大规模的投入,近年来深圳的地方开发性国企、开发企业纷纷进驻,承担基础设施、产业发展基础的开发职能。不过,靠本地人无法消化那么大的商品房体量。因此,必须要靠外来人口来消化。之前的限购,包含商务公寓,家庭限购两套。自取得不动产权利证书之日起5年内禁止转让。由于新房销售下降,前期大规模储备开发的项目出现滞销,导致深汕多项基建、道路、市政、招商等重大项目或平台受冲击。”

值得一提的是,数据显示,2月,深圳楼市供应节奏未恢复,共监测到3个住宅项目分4批次取证,共1544套住宅房源。开盘方面,共监测到3个住宅项目入市。新房住宅成交量同环比均上涨,单月住宅总成交2255套,同环比涨幅都超过20%。从各区均价来看,环跌区域较上月减少,5个环跌区域中,跌幅最大的区域为大鹏新区,跌幅为11.5%。环涨的6个区中,深汕合作区涨幅较大,为5.2%。

不过,2023年2月深汕合作区在售普通住宅成交均价在10647元/平至11888元/平之间。与南山区、福田区的新房均价相比,至少相差了约8.8倍。数据显示,2023年2月福田区新房住宅项目成交均价最低为87849元/平,而南山区的为89702元/平。

李宇嘉指出,现在类似深汕的新区太多了,深圳的金字招牌在深汕能否见效,让大家认可而掏腰包,取决于深汕的规划能否落地,而这需要较长的时间来兑现。但不管如何,政策松绑和退出以后,必然会激活购买需求,尽管量没那么大。

此外,李宇嘉认为深汕合作区放开限购不算违反了“房住不炒”。“深汕的房子,很大程度上是发挥片区开发融资的功能,大家投资深汕,就是看好由大深圳开发以后,深汕有美好的未来。所以,投资深汕的房子,就是与深汕共成长,算炒吗?我觉得不算。而且,还要限售2年,就是不鼓励短期买卖。总之,深汕和深圳其他区域不一样。”李宇嘉说道。

针对此次深汕合作区放开限购,有市场声音指出说是深圳其他区域放开的信号。不过,李宇嘉则表示,在当下,深圳其他区域是不会放开楼市限购的。“当然,如果深圳的销售量还在低量运行,未来不排除类似坪山、光明等外围区域放开,但调整也是渐进的,比如入户买房时间的调整、社保年限的调整、限售年限的调整等等。”李宇嘉说。

大城市购房政策是否放松,也是看后续市场走向的。若是3月份又下跌或者说没有预期的强劲,那么政策储备和出击方面依然可以有新的动作,以激活市场需求。这也是各地所需要关注的内容。

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