深圳首个不限购区域诞生了？

近日，有媒体报道称，深汕住建局发布了《关于积极支持刚性和改善型住房需求的通知》，相关工作人员表示：“没有正式文件但已在实施落地”。深汕合作区的房产中介也向《华夏时报》记者表示：“深汕取消商品房限购，限售减少为2年。”

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据悉，该通知涉及深汕特别合作区限购和限售政策的调整。调整主要在三个方面：一是放开限购，暂停对自然人实施商品住房限购，即无需提供无房证明；二是优化商品住房转让管理，即自取得不动产权证书之日起2年内禁止转让，此前限售期为5年；三是推行优先申购制度，小于120平商品住房仍旧优先面向深汕辖区户籍居民销售，第二批销售放开对其他区域客户购买；大户型购买资格不限。购房者或其家庭在深汕辖区内已有商品住房的，不再享有优先申购资格。

释放更多购房需求

资料显示，深汕特别合作区是中国首个特别合作区，作为深圳10+1区（深圳10个区+深汕特别合作区），该区域由深圳主导区域发展，给予全方位的政策和资源支持。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在3月10日接受《华夏时报》记者采访时表示，深汕特别合作区建立的目的是为了解决深圳发展需要的土地资源，更重要的是带动汕尾及粤东发展，发挥深圳对“深圳都市圈”的幅射带动作用。因此，深汕的开发，需要大规模土地储备、市政和基建设施建设，房地产发挥先行军的作用，即为区域开发发挥融资功能，从而为企业进驻、招商引资、吸引人才创造条件。

据记者向业内人士了解，深汕合作区之前的购房政策是以家庭为单位最多买两套，现在出台新政策之后不再需要购房名额，外地户口也可以买，如果是首套房，3成首付即可。

值得注意的是，深汕合作区推行的新的购房政策，是没有出台正式文件但是已经在市场实施的。

3月10日，有媒体报道称，深汕住建局发布了《关于积极支持刚性和改善型住房需求的通知》，相关工作人员表示：“没有正式文件但已在实施落地”。记者向做出相关报道的媒体了解，该消息已得到深汕特别合作区住建局的工作人员证实。同时，深汕合作区的房产中介也向记者表示：“深汕取消商品房限购，限售减少为2年。”

为什么深汕合作区解除楼市的限购，不大大方方的出台一份官方文件呢？

对此，李宇嘉说：“现在的政策调整都是只做不说的，或者说是避免舆论过分的炒作，才会采取这样的模式。”

“此次深汕合作区对于双限政策落实了松绑，尤其是限购政策取消，属于力度较大的放松，所以本质上都是希望释放更多的购房需求。类似松绑充分体现了市场回暖有不确定性，或者说从具体城市具体楼市情况看，还是需要在政策上继续松绑，以导入更多的购房需求。”

深汕合作区2022年成交仅有1500余套

根据数据显示，2022年深汕合作区新建商品住宅成交套数为1505套，相比2021年3030套下跌了一半。

同时，李宇嘉指出，2020—2022年，深汕每年销售商品房15—25万平米，2022年下跌近40%。但是，2020年深汕常住人口只有13万人，不到深圳本土10个区任何一个区的1/10。

数据显示，深汕合作区已经成为深圳公开供地重要区域之一。李宇嘉也表示，近年来每批次供地，都有深汕。以2021年为例，深圳宅地招拍挂，深汕出让了4宗，合计56万平方米建筑面积，按面积计算，在深圳11个区排第六位。2022年深汕供应2宗36万平米建面，在11个区排第六。

李宇嘉说道：“一旦发挥区域开发大规模融资的功能，地产的规模就不会小，但是，深汕的市政基础、产业基础、人口基础都比较薄弱，需要大规模的投入，近年来深圳的地方开发性国企、开发企业纷纷进驻，承担基础设施、产业发展基础的开发职能。不过，靠本地人无法消化那么大的商品房体量。因此，必须要靠外来人口来消化。之前的限购，包含商务公寓，家庭限购两套。自取得不动产权利证书之日起5年内禁止转让。由于新房销售下降，前期大规模储备开发的项目出现滞销，导致深汕多项基建、道路、市政、招商等重大项目或平台受冲击。”

值得一提的是，数据显示，2月，深圳楼市供应节奏未恢复，共监测到3个住宅项目分4批次取证，共1544套住宅房源。开盘方面，共监测到3个住宅项目入市。新房住宅成交量同环比均上涨，单月住宅总成交2255套，同环比涨幅都超过20%。从各区均价来看，环跌区域较上月减少，5个环跌区域中，跌幅最大的区域为大鹏新区，跌幅为11.5％。环涨的6个区中，深汕合作区涨幅较大，为5.2％。

不过，2023年2月深汕合作区在售普通住宅成交均价在10647元/平至11888元/平之间。与南山区、福田区的新房均价相比，至少相差了约8.8倍。数据显示，2023年2月福田区新房住宅项目成交均价最低为87849元/平，而南山区的为89702元/平。

李宇嘉指出，现在类似深汕的新区太多了，深圳的金字招牌在深汕能否见效，让大家认可而掏腰包，取决于深汕的规划能否落地，而这需要较长的时间来兑现。但不管如何，政策松绑和退出以后，必然会激活购买需求，尽管量没那么大。

此外，李宇嘉认为深汕合作区放开限购不算违反了“房住不炒”。“深汕的房子，很大程度上是发挥片区开发融资的功能，大家投资深汕，就是看好由大深圳开发以后，深汕有美好的未来。所以，投资深汕的房子，就是与深汕共成长，算炒吗？我觉得不算。而且，还要限售2年，就是不鼓励短期买卖。总之，深汕和深圳其他区域不一样。”李宇嘉说道。

针对此次深汕合作区放开限购，有市场声音指出说是深圳其他区域放开的信号。不过，李宇嘉则表示，在当下，深圳其他区域是不会放开楼市限购的。“当然，如果深圳的销售量还在低量运行，未来不排除类似坪山、光明等外围区域放开，但调整也是渐进的，比如入户买房时间的调整、社保年限的调整、限售年限的调整等等。”李宇嘉说。

大城市购房政策是否放松，也是看后续市场走向的。若是3月份又下跌或者说没有预期的强劲，那么政策储备和出击方面依然可以有新的动作，以激活市场需求。这也是各地所需要关注的内容。