春节后楼市不断迎来利好消息,多地放松限购政策,有的城市则下调首套房利率。虽然价格上的体现还不明显,但一些城市在成交量上已经有了体现。而且3月7日下午,住建部部长倪虹在“部长通道”接受采访时也表示,对房地产市场的企稳回升充满信心,并强调要稳住房地产,大力支持刚性和改善性的住房需求,提振信心。


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倪部长提到了房地产市场的“456”概括:“房地产的相关贷款占银行信贷的40%,房地产的相关收入占地方综合财力的50%,居民财富60%用在住房上。”的确,房子对于一般普通人来说,从来都是“大件”商品,它不仅是用来住的,还有很强的金融属性,是很多家庭的“财富存储器”。所以,不管是自住还是投资,价格的涨跌起伏都会牵动很多人的心。

而随着楼市的部分回暖,多地二手房业主开始抱团“保卫房价”。杭州一小区业主呼吁,“请不要再贱卖你的房子,建议在原来的基础上向上调整1W+”。长沙一高档小区业主也在群里发言,认为小区挂牌价太低了,便宜没好货,建议其他业主提高挂牌价。还有西安的业主提议,制定“三年分步涨价行动计划”,将小区价格目标定为2026年达到4万元/㎡,并提议审核每个业主的成交价格。

那么业主们这种抱团取暖“保卫房价”的行动,是否能够成功,是否能够达成“促涨”的愿望?回答这个问题,要从时间和空间两个维度来看。时间上,要看房地产市场是处于上行区间还是下行区间,是一个卖方市场还是买方市场;而空间上,则要看具体是哪个城市,哪个地段,甚至是哪个小区以及周边配套等等。

很多人都知道“买涨不买跌”的说法,尤其是在前些年市场火爆时,连夜排队抢号的场面估计很多人还有印象。其背后逻辑很简单,预期房价将继续上涨,那么现在不买后面再买,花同样的钱就只能买更小的面积。所以,人们都愿意贷款加杠杆买更大的房子。而相对于房子将来的升值空间,贷款付出的那点利息几乎可以忽略不计。

但是没有永远只涨不跌的市场,房地产市场也是如此。如果房价下行空间打开,人们预期不再是看涨而是看跌,那么即便是刚需购房也会倾向选择持币观望。因为如果预期判断对了,后面房价真的下跌了,那我手里同样的钱,就可以购买更大的房子,何乐而不为?

需要注意的是,上面都是从买房者的角度来看的,若是转换下视角身份,从卖房者的角度来看,就会有一些变化。如果市场处于上行区间,卖房子的人当然也希望卖一个更高的价格,但他不会无限等待下去让房价涨到一个他绝对满意的价格。这个时候如果有同小区的业主帮忙“抬一下”价格,可能就真会有“助攻”的作用。

比如一个卖房的业主,已经跟买房子的人谈得差不多了,但对方还是希望能再优惠一点,双方还在做着最后的博弈。卖房的人恰好急需用钱,但又不想再降低任何价格。那么如果此时,同小区的其他业主挂牌价适当提高一点,那么房价上涨的压力就会给到买方这一边,就会促使他放弃优惠的想法,从而加速成交。

当然,在房价单边上涨的卖方市场上,小区共同提高价格也有可能促使最终成交价格的上涨。其中还有一个信息不对称的问题,卖方不能让买方知道他们的这种“合谋定价”行为,否则买方便会拒绝接受这样的定价。毕竟人还是要面子的,很多人也许愿意承受价格的上涨,付出更高的价格,但不愿意看到自己如此直白地被“合谋定价”所羞辱。

而如果楼市处于下行空间,买方持币观望,卖房的人相对来说会更加被动。大家都希望早一点卖出房子拿到现金,这种情况再怎么抱团取暖“保卫房价”,恐怕都很难成功。别说涨价了,不降价都很难。特别是有些急需资金周转的人,宁可降价也要抓紧变卖。甚至有可能出现比较“鸡贼”的情况,呼吁“保卫房价”的人,也许是为了方便自己悄悄“出货”。

还有种说法认为,随着人口数量的减少,原来独生子女家庭很多,未来房子必然会降价。这在某些地方也许成立,但要注意,住房它不是同质的,房子跟房子是不一样的。全国6亿栋房屋,但大部分在农村,很多这样的房子将来既没有居住价值,也没有投资属性,更不可能成为家庭的核心资产。

很显然,房价和住宅总量并不是一个简单的线性关系,它跟城市、这个城市的人口,跟地铁、学区、医院等周边配套都高度相关。简单来说,就是一房一价,这就是它的空间属性。空间维度上,抱团“保卫房价”也不可能成为一种普遍现象。

像鹤岗这样的小城市,我们只可能看到房价几万元一套这样的新闻,而不会听说那里的业主会抱团来“保卫房价”。实际上我们都知道,那里的房价无需保卫,也无法保卫。而类似的相反情况,北上广深这些大城市,那些地铁近、周边配套完善的小区,也不会有“保卫房价”的问题。因为这些配套都已经体现在房价里了,它们就是这个小区房价的“护城河”。

所以总的来说,短期看,这种抱团“保卫房价”的行为,对于“促涨”也许有一定作用。但长期看,它无法脱离楼市的基本面,其作用有限。时间维度上,每一个人的资金需求和成本都不一样;而空间维度上,每套房子的基本情况也不一样,想要通过价格联盟(串谋定价)来协调一致地采取行动,其实很难。

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张是之

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