报告中对房地产工作重点从“防范风险”和“保障民生”等两个层面加以表述。相关表述清晰勾勒出2023年房地产工作三大关键词：防风险、促需求、惠民生。
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城市与区域治理研究院 苏志勇
2023年全国两会即将落幕，作为贯彻党的二十大精神的开局之年和两会换届之年，今年的政府工作报告在各界引发广泛热议。特别是经历了五年调控和三年疫情冲击，房地产业正在经历一场剧烈阵痛和深刻变革，两会报告对房地产如何定调，以及未来政策走向，成为业界和经济学界高度关注的话题。
报告中对房地产工作重点从“防范风险”和“保障民生”等两个层面加以表述。防范风险方面，提出有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展；保障民生方面，提出加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。两段表述清晰勾勒出2023年房地产工作三大关键词：防风险、促需求、惠民生。
近日各大证券机构纷纷发布专题研究报告，针对政府工作报告中的房地产相关表述阐述观点，结合机构与专家观点，笔者也对其中的房地产政策信号和市场趋势做一番梳理和解读。
“房住不炒”基调未变
各媒体和研究机构都注意到，2020年以来“房住不炒”连续3年被写入政府工作报告，这次却并未在报告中“对今年政府工作的建议”部分提及。针对这一点，各机构普遍认为，不写入报告并不意味着“房住不炒”基调的改变。自2016年中央政治局会议首次提出以来，这一主基调已经持续执行6年，“房住不炒”贯穿了房地产调整政策的始终，已形成行业的共识，在实际工作中成为必须遵循的准绳。
银河证券认为，报告中未提及，一方面“房住不炒”已经成为房地产长效机制的一部分，不代表基调的改变；另一方面，去年行业经历了基本面的失速下行，政策导向由调控转向了纠偏，侧面反映出今年政策的宽松导向。广发证券也认为，不再强调“房住不炒”，意味着定调更围绕当前短期需要解决的问题，淡化行政调控的压力，这对于全年房地产行业维持一个相对温和的政策环境有较大意义。
中信建投在报告中指出，我国房地产市场已经由原来的粗放发展模式向新发展模式过渡转变，更加关注房地产对于民生的保障作用，淡化投资品属性，更多赋予其公用事业属性，引导房地产行业整体转型发展。
实际上，近年来在持续的房地产调控政策作用下，房地产的投资属性逐渐淡化，住房已经逐渐回归居住属性。从国家统计局70个大中城市房价数据看，大部分城市房价已经连续多年下跌，即便是一线城市和热点二线城市，房价涨幅也在明显收窄，理论上绝大部分城市和区域已经不具备投资炒房的基础。特别是去年房地产投资、销售、开竣工、企业拿地等多项数据出现断崖式下滑，房地产成为宏观经济的最大拖累，成为诱发金融系统性风险的最大不确定因素。
在市场基本面发生根本转变的情况下，政策导向也在发生明显变化，防范房地产金融风险、满足居民合理住房需求、恢复市场信心成为当前房地产政策主要发力点。当然，需求端宽松政策仍将在“房住不炒”底线之上精准释放合理需求，而不会不计代价地“大水漫灌”。中信建投分析认为，房地产政策整体口径依然会延续“托而不举”的政策取向。
关键词一：防风险
在今年的政府工作报告中，“有效防范化解重大经济金融风险”作为今年八大重点工作之一被单独提出。重大经济金融风险包括系统性金融风险、房地产风险和地方政府债务风险，其中金融风险和地方政府债务风险又与房地产风险高度相关。
房地产与金融市场的联动使得房地产风险可能向金融市场传导，对整个金融市场的稳定构成威胁；房地产市场下滑导致地方政府基金性收入减少，进而可能触发地方政府债务风险。由此可见，防范房地产风险是化解重大经济金融风险的关键一环。
关于防范房地产风险，报告指出“化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展”。由此可见，优质头部房企风险已经成为化解房地产风险的着力点，也是促进房地产业健康发展的基础。
银河证券认为，“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”是从供给侧提供支持，缓解行业流动性紧张局面，这与2022年11月份以来的“金融十六条”“三支箭”“保交楼专项款”“保函置换预售资金”等政策一脉相承，由此判断，供给侧政策支持将贯穿全年，头部房企资产负债表将率先迎来改善。
对于房企面临的风险和资产负债表压力，安信证券建议，应当压实各方责任，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，稳妥实施改善优质房企资产负债表计划。
针对报告中“防止无序扩张”的表述，海通证券认为，主要体现对于房企杠杆使用仍会保持适度限制，由此判断，对 2023 年土地购置和新开工总量仍会产生影响。
针对化解房地产风险，住房和城乡建设部部长倪虹在两会“部长通道”接受媒体采访时表示，要用“抓两头、带中间”的方法，以“精准拆弹”的方式化解风险。也就是“一头抓优质房企，一视同仁支持优质国有房企和优质民营房企，改善他们的资产负债状况，满足他们合理的融资需求；另一头抓出险房企，一方面帮助他们自救，另一方面严格依法依规处置，绝不让损害群众利益的行为蒙混过关，要让他们付出应有代价。
事实上，随着“三支箭”等系列支持政策落地，市场信心逐渐恢复，民营房企融资环境得到一定程度改善。2月份房地产行业国内外债券、信托、ABS发行规模448亿元，同比下降0.44%，降幅较上月收窄了33个百分点。另外，支持房地产市场平稳健康发展的股权融资政策也在加快实施，2022年11月房地产再融资政策优化调整以来，A股市场已有14家房企发布再融资预案，计划融资总额超过570亿元。部分民营房企在流动性得到补充后逐步恢复拿地能力，如新城控股等重返 2 月土拍市场。
光大证券判断，在此前严控负债规模的背景下，房地产高杠杆扩张路径已明显受限，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。预期在满足房地产市场合理融资需求、稳妥处置恒大等头部激进房企风险的同时，商品住宅开发的行业格局将得到重塑，国企及低杠杆民企向前、高杠杆民企向后，带动行业健康可持续发展。
关键词二：促需求
今年的政府工作报告没有将促进住房需求放在“着力扩大内需”部分，而是放在了“保障基本民生”部分，提出“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题”。由此可见，对住房需求的定位更倾向于民生保障，而非以拉动经济为主要意图。但从客观上讲，无论是在投资环节还是消费环节，住房需求对宏观经济的拉动作用都不容忽视。
2022年房地产开发投资13.29万亿元，同比下降10%；商品房销售13.33万亿元，同比下降26.7%。即便是在投资、消费均出现严重下滑的情况下，2022年房地产业增加值仍然占到GDP的6.1%。由此可见房地产在国民经济中的作用无可替代。
今年政府工作报告确定了国内生产总值（GDP）增长5%左右的预期目标，从三驾马车对经济增长的贡献看，外贸出口从去年四季度开始出现明显下滑，今年也不容乐观；在投资和消费这两驾马车中，房地产都起到了举足轻重的作用，GDP增长目标的实现很大程度上还要依赖房地产的拉动。
2022年政府工作报告对房地产政策的表述为“支持合理住房需求”。广发证券认为，在此基调下，2022年初至今各地不断因城施策出台地方改善性住房政策，但整体呈现频次多、单次力度弱的特点。从“四限”政策力度来看，与2014年同期相比，本轮改善性住房政策力度仍较小，此前多次少量的调控使得购房观望情绪有所加重，效果不及预期。今年的政府工作报告将支持合理住房需求明确为“支持刚性和改善性住房需求”，使政策指向更加明确，在此次两会弱化行政调控的表述下，各地仍存在政策改善空间。
平安证券也认为，在需求端，政府工作报告强调支持刚性和改善性住房需求，未来刚需政策力度有望延续，改善性住房需求政策内容有望进一步优化，促进以旧换新、以小换大需求释放；同时需求端调控仍将延续因城施策、动态调节的做法。
东兴证券认为，销售的企稳是解决交付问题和行业信用风险的核心，只有新房市场销售实现了持续性复苏，才能确保房地产市场的平稳。而改善性住房是住房消费的重要组成部分，支持改善性住房需求对于提升楼市增量需求、促进行业进一步回暖具有决定性的作用。当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正在走向触底回升。
房地产市场的回暖和信心的恢复，也得到了倪虹部长的肯定。在两会“部长通道”接受媒体采访时倪虹表示，房地产供需两端已经出现积极变化。从供给端看，住房项目复工率大大提高；从需求端看，现在售楼处看房量大幅提升，成交量明显改善。今年1、2月份全国商品房销售结束了13个月的负增长，70个大中城市的房价总体平稳。保交楼工作扎实推进，有力保障了购房人合法权益，房企的合理性融资得到改善，市场信心正在恢复。
关键词三：惠民生
住房保障体系建设是房地产发展新模式的重要一环，也是重要的民生工程。在保障民生方面，政府工作报告明确提出“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题”。中银证券认为，这一方面体现了政府构建多层次住房体系的决心；另一方面，合理的住房需求仍将得到持续的支持，尤其是新市民、青年人的住房需求。
广发证券表示，我国在长期坚持“房住不炒”主基调下，“租购并举、全面发展住房租赁市场”已成为当前建设房地产长效机制的重要内容。此次政府工作报告将加强住房保障体系建设作为今年的工作重点，预期后续保租房REITs将提速，相关支持政策加速落地，进一步引导社会资金有序投资住房租赁领域，切实缓解大城市住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题，提升核心城市对高层次人才的吸引力，进而释放消费潜力，促进房地产市场长期平稳健康发展。
德邦证券预计，后期将持续加大保障房建设力度，增加保障房、共有产权房供应，保障房体系有望协同传统商品房体系，满足刚改需求，解决好新市民、青年人等住房问题，促进房地产行业平稳健康发展。
海通证券判断，在发展住房租赁和增加住房供给的同时，不同城市将根据自身市场和人口差异保持因城施策，差异化制定房贷、限购等标准，稳定释放潜在购买力。
除了加强住房保障体系建设之外，城市更新和老旧小区改造也是重要的民生工程。今年的政府工作将城市更新放在了“扩大国内需求”章节，提出拟安排地方政府专项债券3.8万亿元，加快实施“十四五”重大工程，实施城市更新行动，促进区域优势互补、各展其长。这一表述意味着包括老旧小区改造在内的城市更新行动将获得更多资金支持。
在惠民生方面，倪虹在两会“部长通道”接受采访时表示，今年要持续推进老旧小区改造，建设完整社区，重点抓“三个革命”：一是楼道革命，消除安全隐患，有条件加装电梯；二是环境革命，完善配套设施，加装充电桩等和适老化改造；三是管理革命，党建引领，物业服务。
（此文刊于中国房地产报3月13日07版 责任编辑 苏志勇）
值班编委：苏志勇
排版：陶汝杰
审读：戴士潮
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