2022年4月1日，未能按期刊发2021年年度业绩的佳兆业开始停牌，此后的每一天，公司都在为复牌努力。

这段“禁闭期”持续了将近一年。

(资料图片仅供参考)

3月10日，佳兆业正式复牌交易，以0.57港元的价格低开，开盘后股价急挫，一度跌近40%，随后有所回升，最终报收0.66港元，跌幅为21.43%，总市值46.3亿港元，较停牌前的58.93亿港元缩水超12亿港元。

于佳兆业而言，复牌是公司在化债路上取得的阶段性的胜利。截至2022年6月末，该公司有合计约871.47亿元的银行及其他借款发生违约，脱困之路依旧任重道远。

01

迟来的年报

佳兆业是今年首家复牌的出险房企，达成复牌的条件之一是公布财务业绩。

复牌前一日晚间，佳兆业披露了2021年年报以及2022年上半年的未经审核业绩。这两份迟来的“成绩单”并不好看，但更重要的是履行信批义务动作本身所传达的信号。

2021年，该公司实现合约销售额923.52亿元；营收约355.45亿元，较2020年下降36.27%；对应归母净利润亏损约127.27亿元，上一年同期则为盈利54.47亿元，跌幅达到333.64%；同期毛利率为13.02%，净利率-37.3%。

这一年，佳兆业还有补充土储的动作，全年摘地17宗，权益计容建筑面积约254万平方米，其中的61%位于大湾区，华西、长三角及环渤海分别占20%、12%、6%，合计权益地价255.83亿元。

相关的外拓投资活动在2022年开始停滞，公司经营情况也持续下行。

截至2022年6月末，佳兆业的合约销售额仅有104.97亿元，平均每个月约17.5亿元，较2021年上半年的638.54亿元大幅下滑。受此影响，公司同期营收较2021年上半年下降55.33%至134.31亿元；归母净利润亏损约76.73亿元，同比下滑355.5%；毛利约23.11亿元，上一年同期则为92.78亿元。

因处置资产变现，截至2022年上半年，佳兆业拥有的房地产项目数量从2021年底的227个减少为220个，对应总土储面积减少178万平方米至2740万平方米，其中60%位于大湾区，而深圳及广州市场占该区域的38%。

曾有报道指出，佳兆业曾在爆雷后不久梳理出一份资产处置清单，涉及价值818亿元的18个深圳项目，对应银行融资203亿元，截至2022年9月，其正式转让8处资产，项目转让用地面积约363公顷。

负债情况来看，截至2022年6月末，该公司的总借款金额为1314.91亿元，其中约1065.37亿元须在一年内偿还、约81.9亿元须在一至两年内偿还、约63.3亿元在未来两至五年内到期，剩余的部分则在五年后偿还。

而其同期对应的现金及现金等价物约为108.84亿元，较2021年末减少33.5%，这其中还有约56.62亿元为受限资金。若剔除受限资金，公司现金短债比仅0.03倍，扣除预收账款的资产负债率上升至83.4%，净负债率增至313.2%。

02

债务“炸弹”

这一连串数据直观地反映了佳兆业所面临的困境。自2021年下半年理财产品爆雷以来，该公司负债水平、经营数据、现金流量等核心指标均急剧恶化，如今的局面已经是公司多方努力的成果。

2022年3月的年报季里，新力、宝龙、世茂、融信、融创、恒大、奥园、花样年等多家房企宣布年报延期，这其中有17家企业目前仍处在停牌状态。

根据相关规定，若上市企业持续停牌18个月，则港交所有权将其摘牌。按此来看，那些于2022年4月1日开始停牌的房企，它们达成复牌的最后截止时间是2023年9月。

为了复牌，佳兆业于2022年6月更换审计机构。除年报编制外，审计机构还需要帮助公司证明遵守上市规则第13.24条，即发行人须有足够的业务运作并且拥有相当价值的资产支持其营运。

因而，该公司在2021年的年报中也强调，截至报告期内的资产总值约为2901.3亿元，“集团以具足够价值的资产开展业务”。

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香颂资本董事沈萌告诉《国际金融报》记者，佳兆业这类出险房企的复牌有两种可能，一是根据港交所要求，到期必须复牌，另一个可能是企业解决了问题主动复牌，“如果是前者、被动复牌的话，那么二级市场的抛压就会很大，但倘若是后者则属于利好，会提振投资者信心”。

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在其看来，这也是今日佳兆业股价跌幅收窄的原因，他指二级市场存在过度抛售的压力，但有些属于过度恐慌，一些投资者会抓住相应的机会买入。

有资深地产人士对记者直言，港交所给到每家停牌公司的时间都是一样的，佳兆业先复牌是因为给到他们的时间已经快用完了，再不复牌就得退市了。因此，复牌也不代表风险都已经解除了，更不能说明公司状况已经好转。

诚然，尚未解决的资金问题仍是一颗不定时“炸弹”，佳兆业也在业绩报告中表示将全力以赴盘活资产回笼资金，积极化解流动性危机。

有消息称，早在爆雷之初，佳兆业便获得了离岸债券持有人所提供的重组方案，彼时公司未偿还的境外债为117.8亿美元；去年9月底，离岸债权人又向佳兆业提供了另一份债务重组方案，即以20亿美元收购其已停工的住宅项目，并且还提出将对公司美元债券提供23亿美元的本金减免，并将注入5.5亿至7亿美元(约43亿至55亿港元)的新股本。

佳兆业对这些方案均未作出公开表态。2022年上半年，该公司境内完成了多笔融资展期，另有多个项目完成债务重组实现盘活，项目复工复产复销；而对于境外债，其表示将持续与境外债权人进行建设性对话，以期尽快与所有境外债权人达成全面解决方案。

一个有力的支撑是，截至2022年6月末，佳兆业手中仍有176个城市更新项目尚未纳入土储，占地面积约5394万平方米，这部分资产是公司化债的重要筹码。

记者  吴典

编辑  左宇