越发冷淡的物业年报季，还是有“热血青年”抢先发布行业首份2022年财报。
3月8日盘后，越秀服务延续过往风格，再次抢跑发布业绩报告。物股通认真的通读了业绩公告全文，发现这份看似不错的财报中，藏着一些有意思的细节。
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数据显示，越秀服务2022年实现总收入24.86亿元，同比增长29.6%；毛利6.79亿元，毛利率为27.3%，同比下降-7.7pct；公司拥有人应占溢利为4.16亿元，同比增长15.7%，净利率同比下降-2.0pct；每股盈利0.27元，同比持平；建议派发末期股息9.6分，分红金额1.456亿元。
（来源：越秀服务2022年业绩推介材料）
分不同业务类型看，上半年越秀服务来自商业管理及运营服务所得收入为5.45亿元，同比增长10.5%；非商业物业管理及增值服务所得收入为19.41亿元，同比增长36.2%。
管理规模方面，22年共新签约84个项目，新增合约面积1310万㎡。至此，越秀服务拥有在管项目323个，对应在管面积为5169万㎡，增长33.0%；合约管理项目387个，合约管理面积7060万㎡，同比增长20.9%。
总体来看，经营管理波澜不惊，没有超出市场预期的亮点。相比越秀地产的强劲，越秀服务的表现有明显的落差。
主业利润停滞，赚钱靠“外挂”虽然越秀服务的合约和在管面积、营业收入都保持了增长，但细看，2022年的经营盈利为约5.042亿元，2021年的经营盈利为约5.037亿元，只增长了52万元。
其中，其他收益由2021年的-1602.5万元增加至2022年的1440.7万元，变动幅度为3043.2万元。
根据财报的解释，22年的其他收益中外汇收益为1390万元，主要因为IPO所得款项是港元，而年末港元兑人民币汇率上涨，由此带来了增长。
如果剔除此项变动的影响，2022年越秀服务的经营盈利同比将减少约3000万元。
另一项表现突出的财务收入方面，2022年录得7481.3万元，较2021年的2381.7万元增长314%。
暴涨的原因是越秀服务的收入、IPO所得款项及银行存款增加，以及为提高资金回报率而采用资金集中管理模式带来的。
物股通发现，截至期末越秀服务现金及现金等价物有43.61亿元，是全年营业收入的1.75倍，其中IPO募集资金还有15.31亿元。
就是靠着巨额银行存款的利息，给越秀服务贡献了13%的除税前利润。
再看主业这边，22年整体毛利率和净利率都出现下滑，其中非商业的毛利率下滑幅度较大：非业主增值服务毛利率同比下滑-11.4pct；业主增值服务毛利率同比下滑-13.2pct；基础物业管理毛利率同比下滑-5.8pct。
（来源：越秀服务2022年业绩推介材料）
物股通认为，虽然22年受到疫情管控的影响对经营利润有影响，但主要靠关联地产“赞助”的非业主增值服务，其毛利率竟然也下滑的如此厉害，有点意外。
综上，若不是外挂给力，越秀服务主业赚钱能力“倒退”的真相就无法掩盖了。
或为股票行权预留空间对于部分投资者吐槽的公司账面囤积巨额现金却不开展收购，也不加大分红力度的现象，物股通认为，管理层是有点“小心思”的。
去年底酝酿的股权激励方案，经过一系列筹划后，现在已经得到股东大会投票通过。根据行权条件可知，最核心的两条分别是：
2023-25年扣非归母净资产收益率不低于12.8%、12.9%和13.0%且≥同行业平均水平+1个百分点；
2023-25年扣非归母净利润相较2021年增速分别不低于32%、52%和75%且≥同行业平均水平。
（来源：越秀服务2022年业绩推介材料）
在外部环境并不乐观的情况下，备足弹药，在需要的时候出手，以保顺利完成行权条件，管理层的这点小心思，也是人之常情。
此外，根据募集资金使用时限规定，IPO剩余的15.31亿元，都需要在23年底前用完。其中有将近10亿是用来收购和投资的，也就是说，留给管理层继续收购画饼的时间不多了。
当然，也不能排除公司在到期前发布一则变更公告，学习保利物业，给这笔钱再续几年的命，好躺在银行赚利息，那可比做业务赚钱多了。
而且，钱是别人给的，赚了利息还是自己的，纯正的双赢（赢两次）。
结语总而言之，首发的越秀服务，以较为平稳的方式拉开了22年物业上市公司财报披露的序幕。
物股通分析，由于管理层关键的考核期在23-25年，所以自然不会拉高22年财报的基调，更多通过成本和费用前移、利润后置的方式完成跳跃前的深蹲。
而面向未来，越秀服务除了有在手的43.61亿现金及现金等价物，还有越秀地产及广州地铁两大实力股东的大力输出，完成行权条件，管理层应该是胸有成竹，以致可以“随意拿捏”22年的财报。
