作者:子非鱼

01 | 珠三角集体走强

2月份已经结束,克而瑞第一时间公布了热点城市新房成交量情况。一眼望去,除了极个别城市成交量仍在下跌外,其余都翻红了。


【资料图】

可以看到,新房成交量环比下跌的城市有北京、上海、杭州、常州、海口。同比下跌的城市有上海、南京、常州、海口。

从这个角度来看,市场并不像媒体和自媒体渲染的那样,复苏到让人紧张的地步,就连京沪的成交量都没能实现筑底反弹。

当然京沪新房成交量环比下跌,有供应不足因素。2月份北京新房供应环比减少了76%,同比减少了58%。上海新房2月份供应环比减少了21%。但杭州、南京、常州等其他城市2月份的供应都是在增加。

从区域主要城市角度来看,目前新房成交量集体走出低谷的,只有粤港澳大湾区:

深圳新房成交面积,环比增长58%,同比上涨60%;广州新房成交面积环比增长64%,同比增长26%。佛山环比增长97%,同比上涨67%。东莞环比增长83%,同比增长185%。

看到这里,让很多刚需很是着急。事实上,这些天,珠三角区域的读者,也在不断向我推送成交量大涨,楼盘取消折扣上调房价的消息,这些消息让他们很焦灼,担心房价要上涨。

有东莞的读者还告诉我,现在去看盘,销售都变得牛气哄哄,对人爱答不理。

现在市场真的就火到这种程度了吗?现在买房者该如何抉择?

02 | 只是走出低谷,后续需要考验韧性

事实上,我在最近的文章中多次强调过,目前各热点城市成交量的走强,主要在于去年是低谷,低谷之后必然是反弹

而今年宏观大环境改善,部分信心得以复苏,压抑了许久的需求在这个春天得以释放。所以,才有了热点城市成交量整体走出低谷的现状。

但走出低谷,并不代表就复苏了。

以深圳来说,2月份新房成交量2437套,二手房成交量2963套。相比于去年是好了一些,但仍才2000多套,甚至连3000套都不到。

要知道,深圳正常月份新房成交量在5000套左右,高点时期更是一个月超过8000套。现在才2437套,才刚刚走出低谷,甚至还没有走出。

二手房方面,深圳的二手房荣枯线是6000套,正常月份二手房成交都是在8000套左右,2020年7月份高点时期,达到了13047套。

目下深圳的二手房成交量还不到3000套,距离荣枯线甚远。

目前,深圳外围区​的楼盘,仍在以价换量。广州亦是如此。

广州方面,新房成交量也才刚刚走出低谷。2月份新房成交面积96.22万平方米,相比于去年下半年的确好了不少,但相比于正常月份,仍有很大距离。

二手房方面,广州市房地产中介协会当日发布的统计数据显示,2月(1月26日至2月25日)广州市二手住宅共网签9938宗、96.22万平方米,环比分别增长78.68%、74.63%。

看到9938套二手房成交,不懂广州的人可能会觉得很多,但广州的荣枯线是1.5万套。

从成交量来看,广州回暖的力量要比深圳强一些。

再看东莞方面,2月份新房成交4214套,也就比1月份好点,比去年低谷时期的成交量还低,都还没走出低谷。

二手房方面,东莞2月份成交了2132套,同样还没有走出低谷。

再看佛山。佛山是广深佛莞四座城市中,走强力度最强的城市。

2月份新房成交了6764套,成交套数是最近一年中第二高的月份,成交面积第三高月份。

二手房方面,2月份成交了4067套,是过去十年2月份单月比较中,最高的数量。

四个城市梳理下来会发现,四个城市的确正在走出低谷,但深圳与东莞只是刚刚动身,广州才刚走出,佛山走出得差不多了。

但能否持续,是一个大大的问号。

目前的成交量走强,很大程度上是去年的低谷形成的反差, 以及大疫三年压抑的需求在这个春天集中释放所致。

后续能否有持续的韧性,则要取决于经济与收入复苏的情况。

03 | 不确定性仍比较大

从目前的情况来看,经济和收入复苏,压力仍比较大。

首先是出口方面,我们的出口出现了大跳水。上海港、广州港等大型港口集装箱大量空置堆积。

另外,2月28日,香港统计处披露:2023年1月,香港对外贸易出现了70年来最大的跌幅(1953年9月以来)。其中出口下跌了36.7%,进口下跌了30.2%。

香港是中国内地与世界的中转站,香港的货物出口主要来自内地。换句话说,香港出口大跳水,就是内地出口情况的直接呈现。

出口压力较大,理论上来说,我们就更需要依赖内需,更需要推动大基建和复苏房地产,事实也是如此。

但大基建的边际效应已经越来越不明显,而房地产的复苏则又要依赖经济和收入复苏才行。

以前,我们想要复苏房地产,发动去库存,降息降准就行,或者直接涨价就行。但在高房价的今天,在收入仍没有复苏的当下,这些老套路已经不好用了。

所以说,如果后续经济与收入复苏确定性增强,热点城市的成交量会逐渐走上正轨,如果后续经济与收入复苏仍不明朗,小阳春躁动过后,就没有后劲和韧性。

至于房价,本号的观点是,在房价收入比高企的如今,如果后续楼市复苏力量不足,调整仍是大趋势。

如果后续成交量复苏足够,那中心城市核心板块的房价会企稳,甚至慢涨。至于非核心板块,上涨的概率不大,横盘最有可能。

至于其他人口流失,库存量积压严重的大批三四线城市,无论经济与收入复苏与否,房价都会继续调整。

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