“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜!”


(资料图片)

1262年前,诗圣杜甫家的茅屋被秋风秋雨攻破,写下了如此诗句!

而如今,天下广厦早已超越了千万间,中国的房子已经超过了六亿栋!

很多人的第一直觉往往是:“真的么?我不信”

但实际上,这的的确确是住建部公布的消息,不是六亿间,不是六亿套,而是六亿栋!

一时间议论纷纷,6亿栋啊?!超出认知!

真实情况到底如何?

房子是不是又过剩了?

为什么要调研全国6亿栋房子?

上海的房子有多少,上海会过剩么?

带着这些问题,我们一起来探源解惑!

01

6亿栋房子是真实的,但你不必惊慌!

6亿栋房子是真实的么?

当然,准确的来说是6.6亿栋!

“由住建系统承担的房屋建筑和市政设施普查,涉及全国6.6亿栋城乡房屋建筑”(来源《中国建设报》)

要知道,在我国14.12亿人口当中,有4.94亿个家庭,平均每个家庭户均人口为2.62人。而6.6亿栋房屋平均下来,每个家庭能分到约1.34栋房子!

看起来是不是很多?在普通人的认知里,一栋房子往往少了也是几百平的别墅,多了就会有几百套房子!

但仔细梳理下,真不必被6亿栋吓坏,6亿栋房子不是6亿栋红本房子!

在2022年1月的时候,住建部相关工人员就介绍了“全国50多万个行政村有2亿多户农村自建房。”

在2023年相关文章中又提到:

“农村房屋量大面广,以栋数计占城乡房屋建筑总量90%以上,以面积计占一半;而城镇房屋则为4700多万栋,同时分为住宅与非住宅两大类”

这6亿栋房子里面,有多少商品房、自建房、工业房等等,这些并未公布。

农村房子多,农村面积大,但农村住的人真的不多,因为农村真没多少工作机会!

大城市好,但大城市工作机会多,但随着越来越多的工资机会在大城市,城市化大大加速,人们都挤在大城市,大城市人均居住面积小,房子反而供不应求!

所以但看总量没必要,关键看结构,在结构上,楼市一直走在分化的路上!

02

中国楼市结构:一线城市依然紧缺

那中国的楼市结构究竟是如何分化的?我们可以分几个层面来看!

其一,我国的人均住房面积增长较快,但依然略有不足。

七普数据,我国家庭户人均住房建筑面积达41.76平方米!

其中,乡村的家庭户人均住房建筑面积为46.8平方米,城市和镇的分别为36.52平方米、42.29平方米!而1978年,中国城镇和农村的人均住房面积分别为6.7和8.1平方米,中国住房面积可谓增长迅速!

从全球来看,2021年的统计显示:美国人均住房面积为67平米,德国人均住房面积为46平米,法国人均住房面积为40平米,日本人均住房面积为35.2平米。

看起来中国已经和发达国家差不多了!

但其他国家计算的往往是室内面积,和我们国情略有不同,中国人均居住面积虽不算很低,但依然有增长空间。

其二,城市中老房子依然占比较多,人居环境仍有改善空间!

同时城市居住问题依然严峻!

住建部曾于2021年披露,我国2000年底前建成的城镇老旧小区有21.9万个。统计局2015年的人口抽样调查显示,全国城镇家庭有31%购买一二手商品房,有50%居住在公有住房、经适房、自建房等,19%为租房或住在工厂宿舍等;据楼龄统计,有48%家庭居住在2000年底前建成的房屋。

据《保利2021-2022年房地产行业白皮书》估算,2000年底前建成的房屋仍有近100亿平方米。它们面积小、质量低、配套差、物业管理不足,居民仍有许多改善需求待释放。

其三,不同城市间差距巨大,一线城市依然大量缺房!

《七普》数据显示,在拥有广州、深圳两大一线城市的广东省,其人均住房建筑面积约为29.59平方米、户均为72.06平方米,位列各省市之末;上海的人均和户均居住面积分别为30.58和73.86平方米,位列倒数第二;北京的则为33.41和77.64平方米,位居倒数第三!

若假设得房率平均为80%,一线城市的人均套内面积则将低于27平方米。据中银证券研报显示,发达国家的这一指标普遍在30平方米以上,其中美国、英国、法国分别为52、40、37平方米,日本、韩国则分别为31、27平方米。

所以,一线城市缺房,仍是不争的事实!

03

上海楼市:840万套房子究竟是哪些?

全国有6亿栋房子,那上海有多少呢?

上海的建筑委实很多,如果我们聚焦住宅来看,上海现存住宅数量约有840.6万套!合共约7.3亿㎡。其中:

老公房(1993年之前竣工)约143.1万套,建筑面积约7245.7万㎡;

早期商品房(1994-2007年间竣工 )约375.6万套,建筑面积约3.37亿㎡;

次新商品房(2008年之后竣工)约165.1万套,建筑面积约1.85亿㎡;

动迁及配套房约150.6万套,建筑面积约1.31亿㎡;

未知楼盘约6.17万套。

当然,不同的住宅类型套均面积也会有所不同,比如老公房的套均面积是50.62㎡,早期商品房的套均面积是89.63㎡,次新商品房的套均面积是112.26㎡,动迁及配套房的套均面积是87.31㎡。

另外,根据居住自由程度,我们更新了2023版上海居住自由九重天的房产套数,其中200万级房产215.5万套;400万级房产360.5万套;800万级房产137.1万套;1200万级房产59.7万套;2000万级房产30.7万套;4000万级房产5.1万套!

后记

五百万工作人员进行的房产普查,意义在何处?

2021年5月,在第七次人口普查结束后,我国就开展了房产普查。普查名称为自然灾害综合奉贤普查,副标题小字为对全国房屋建筑和市政设施开展调查。

对于普查员人数,是“各地区组织全国近500万专业技术人员”。

“住房和城乡建设系统动员了260多万人,把每一栋房屋数据‘跑’了出来。通过普查,我们第一次形成了反映房屋建筑空间位置和物理属性的海量数据,城乡房屋建筑有了‘数字身份证”住建部工程质量安全监管司司长曲琦说。

这次普查会成为未来房产税征收的依据么?

我们很难知晓,但想想七普的普查员是七百多万,而这次普查涉及工作人员有近500万。其中的结果和数据重要性可想而知!

期待普查结果的公布与解读,能为房地产尤其是上海楼市发展提供更好的方向!

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