封面图 |《大话西游》剧照

问：

(资料图)

前一段时间，武汉发布16条稳经济措施，并把房地产行业归为「困难行业」。其中提到：为减轻企业资金压力，在重点监管资金中增加「项目主体结构达到三分之二进度」拨付节点；优化调整新建商品房预售条件，房地产开发企业可增加申请预售许可次数，预售许可最低规模不小于栋等。

武汉官方把房地产归为「困难行业」，合理吗？怎么看房地产从支柱行业变成困难行业？

冯叔：

从宏观来看，房地产是支柱行业。但是从微观来看，这一段时间，有很多房子积压，卖不出去；有一些房企也开始爆雷，大家对房地产市场没有信心。从这个角度来说，房地产又是一个困难行业。

我觉得，所谓「房地产从支柱行业变成困难行业」，得看你从多大范围，以什么样的角度，来说这件事。

同样一件事，你看的范围越大，往往越积极，范围缩小了，要么特别好，要么会出现困难，但这都是正确的判断。

问：

房贷利率进入3字头时代，当初高位买房的人开始用提前还贷的方式进行自救，有关存量房贷利率调降的呼声也是日益高涨，有关存量房贷利率下调的呼声源源不断。

存量房贷利率会下调吗？当初高位买房的人应该怎么办？如何减少损失？

冯叔：

我觉得买房人和银行之间的贷款合约一旦签订，就需要长期执行。

虽然新的政策出台以后，房贷利率下降，但对存量房贷的这部分，我认为从法律上来说，房贷合约不应该有影响。

各个商业银行也会根据实际情况去做一些判断。如果影响到商业银行还款，比如说出现了一些坏账情况。因为过去房贷利率相对比较高，但现在大家经济很困难，供不起房。假定100个购房者，有5个或者10个供不起房，还不了房贷，那银行的坏账率就会提高；如果再有20个供不起房贷，那么商业银行就可能会考虑对这一批购房者适当降低一些利率，但这属于银行的统一行为，而不是每一个客户自己去跟银行谈。自己去跟银行谈，基本上谈不了，因为你已经签了合约。做生意，你既然签了合约就得认账。

其实房贷利率下调是刺激新购房者。因为房贷利率下降，买房的人可能会变多。原来可能只有5个人愿意买房，现在房贷利率降了，可能就有8个人愿意买房。

所以我觉得新政策出台以后，对存量房贷的影响不会很大，但对增量房贷的影响会比较明显。

问：

2月初，自然资源部发布的一份《通知》，被媒体解读为取消集中供地制度。随后自然资源部向媒体回应，该文件为了优化完善「集中供地」制度，进而更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。

「集中供地」优化对房企拿地有什么影响？房企拿地的机会会变多吗？

冯叔：

原来房地产市场比较火热的时候，政府对供地管得很紧。每年都会有两三次集中供地。现在房地产市场需要有更多的参与者进来，也需要激活住宅市场。这个时候，供地批次增加，这叫优化。等将来房地产市场又过热了，又开始减少供地次数，这也叫优化。总之要解决一个问题，就需要供需平衡。

当增加供地次数的时候，进来拿地的房企肯定也会变多，另外土地价格的弹性大一点，进场的房企也会多一些。进场的房企多，对未来的土地供给也会有一些推动。那么土地供给多一些，当然也对经济的发展、就业都会有一些帮助。土地供给变多也能防止房价过高，同时也适度地加大了房企竞争，对于住宅产品的改善也会有帮助。

所以相对来说，当房地产市场需要更多房企参与的时候，就增加供地次数，当觉得房企参与太多，市场又过热时候，就减少供地次数。这都是政府合理调节房地产市场的一种手段，我觉得叫优化也是对的。

主编｜王滔 编审｜陈润江 顾问｜王淑琪