前两天,深圳贝壳研究院院长肖小平在网上发起讨论:“请用一句话总结2月份的深圳楼市。”

底下有个非常亮眼的评论:“咸鱼翻身。”


(资料图片仅供参考)

是的,萧条了两年的深圳楼市,终于咸鱼翻身了。

更为准确地说,深圳楼市的这次翻身,只属于少数片区的部分楼盘。

01

二月以来,深圳房地产市场躁动且混乱。

现在数据出来了,市场确实在复苏,而且信号很明显。

据乐有家统计,2月深圳全市二手房成交量为2509套,环比增长80%,同比增长188%。

深圳二手房的荣枯线是5000套,这么一看,2509套依然少得可怜,但这却创下了近18个月以来的新高。

距离上一次深圳二手房月成交突破2500套,还是在2021年7月。

与此同时,深房中协也公布了一组数据,2月全市二手房录得3552套,环比增长95.4%,同比增长229.8%。(注:录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据,并非最终成交过户套数)

这也是自2022年以来,深圳二手房录得量首次单月破3000套,录得量连续四周呈递增趋势。

不论是来自哪一组数据,市场回暖信号毋庸置疑,关于这点,深圳业主的感受应该是最深的。

自“208新政”以来,深圳二手房成交量绝大部分时间都趴在2000套上下,对于想卖房置换的业主而言,简直就是苦不堪言。

如今2月份实现止跌并走出“V”字上升,无疑给市场注入了很大的信心。

再来看新房市场。

2月深圳新增住宅预售3823套,面积35.1万㎡,环比上升70%;成交量为2041套,环比上升25.4%。

换句话说,成交量增长远远低于供应量增长。

结合以上数据,可以发现一个现象,即2月份深圳二手房成交量超过了新房。

要知道,在过去长达8个月的时间内,深圳二手房成交都是低于新房成交量的,这说明买房人的信心正在逐渐回归,之前的积压需求也得到了释放。

02

在此前的文章中,我多次强调,深圳的这一次楼市回暖,仅限于局部。

尽管年后业主反价的消息不绝于耳,但市场上最终为此买单的,绝大多数都是来自深圳西部核心板块的小区。

举例来说:

诺德国际,前海刚需盘,48平2房,去年底成交价520万,2月最新成交价560万,涨幅在8%左右;

位于碧海的泰华阳光海,88平3房,去年最低成交价650万,现在最新成交价720万,涨幅10%;

华润城润府一期,科技园网红盘,88平3房,去年最低成交价1280万,现在最新成交价1490万,涨幅16%;

西城上筑,宝中108平大三房,去年最低成交价990万,最新成交价1150万,涨幅16%;

高发西岸花园三期,宝中改善盘,126平4房,去年最低成交价1162万,最新成交价1350万,涨幅16%;

QCC宏发前城花园,88平三房,去年最低830万,最新成交970万,涨幅高达17%;

中熙君南山,88平3房,去年最低成交价990万,最新成交价1180万,涨幅高达19%。

可以看到,西部核心板块的刚需盘、改善盘和豪宅,在成交价上均有明显回升。

总结下来,总价1000万左右的房源,其涨幅相对更大。

03

深圳这一轮小阳春行情,有的小区已经触底反弹,而有的小区不仅与回暖无缘,房价甚至还跌回到了7年前。

比如龙华上塘片区的特发和平里。

最近,有网友发帖感慨,说他2016年去特发和平里看房,88平3房,当时报价550万,现在看到中介推售,报价还是550万。

7年时间,小区房价整体跑输大盘,当初买入的业主,如果算上各种利息成本,别提有多亏了。

而且这种情况,在深圳并不是个例。

作为光明网红盘的龙光玖龙台,2017年开盘,均价4.49万/平。

龙光玖龙台一套89平的3房,2020年巅峰期最高卖到8万多/平,而同户型的房源,最新成交价66987万/平。

2021年初,在二手房指导价还没出台之前,116平户型,甚至最高还冲到了10万+/平,但在去年12月底,成交价却不足5万/平。

仅仅两年时间,相比高峰时期,房价直接腰斩。

这大起大落的行情,业主的心情就像过山车一样,跌宕起伏。

还有深圳超大社区:龙华壹城中心。

自开盘以来,该小区的房价曾冲击到8万左右/平,目前成交价普遍在6万出头/平。

早些年在深圳买房的,房价不涨就相当于亏,如果你是业主,你心里难受不难受。

事实上,类似的楼盘在深圳还有不少,而总结这些楼盘,有几个共同点:

要么是郊区睡城,购买力往往决定内驱力;

要么是地段产业偏弱,无法支撑起高房价;

要么是前期炒作太猛,现在回归理性区间。

龙光玖龙台就是典型的前期炒作太猛,价值5~6万/平的房子,愣是卖到了10万/平,市场下行期肯定是要跌回去的。

说了这么多,最后做个总结:

1、深圳节后的这波“小阳春”,属于阶段性复苏,有没有持续性,很大程度还要看后续的政策。

2、不是所有的咸鱼都能翻身,此刻深圳楼市能凭实力翻身的,绝不是咸鱼。

3、深圳楼市的分化行情,已经猛然到来,以后不同板块、不同品质之间,注定是旱的旱死,涝的涝死。

4、所有非理性的上涨,最终都会跌回去,不论是小城市,还是大城市。

5、核心板块的优质房子,不管是成交量还是成交价,如今均已出现明显上升。所以,不管接下来深圳有没有利好政策,这些房子都不大可能再像去年那样盛产笋盘。

6、大量优质笋盘集中出现,只会发生在市场行情非常低迷的时候。

再提醒大家一句:

这两天,最新的PMI数据也出来了,整体都大超预期,说明货币政策已经在发力。

2023,经济也好,楼市也罢,都是一个复苏之年。

手里有房票,又想在深圳置业的,别再错过今年。

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