最近，房地产行业的重磅政策，着实有点密集了。

20号，证监会刚宣布了要开启不动产私募投资基金的试点。

(资料图片)

24号，央行和银保监会又发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，俗称住房租赁“金融 17 条”。

这些政策都很重磅，但是因为和普通人买房不直接相关，购房者很容易忽视，甚至很多非业务相关的地产人，也都不是很重视。

但这就跟下围棋一样，每手棋之间是相互照应、有章法的，看似孤立，其实都是由一个完整的进攻策略组织起来。

总的来说，今年的很多政策 ，不再像去年那样治标不治本，而是逐渐形成合力，大刀阔斧地开始加速建设房地产新模式。

情况紧急，一切都在加速。

➊ 加速化解存量库存，放开限制性投资主体入场。

➋ 加速租赁住房体系建设，政策优惠从保租房扩大到整个租赁市场。

➌ 加速摆脱”三高“，向新模式转型。

把最近的新闻全部汇总到一起，构成一幅全景图，就是——「改革」。中国的房地产，正在从大开发向大资管方向狂飙迁徙。这会深刻影响整个地产行业的发展方向。

加速化解存量库存

放开限制性投资主体入场

短期来看，当下的房地产最棘手的，其实是土地供应资源错配，造成的住房供应的结构性错配。加上去年房地产市场下行，留下了很多没有消化掉的项目。

很多城市现在都需要去库存，但是有效需求却不足。以前的购房主力，也就是千万个普通人，没有购买力了。要去化库存，就要找到新的需求。

新的需求在哪里？

一部分是政府直接下场买。因为政府作为保障性住房的提供主体，还有大量的需求没有释放。

所以我们去年看到，全国各地政府都在大量统一收储市面上的再建房屋。甚至，各省政府将保租房监测评价结果纳入了对城市政府的绩效考核。

根据住建部统计数据，截至2022年10月底，去年全国保障性租赁住房已开工建设和筹集233.6万套（间），占年度计划的98.8%，完成1750亿元。

今年，有关部门拟设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，支持部分城市试点市场化批量收购存量住房，在扩大租赁住房供给的同时，也能缓解新房市场库存压力，达成“双赢”。

这种方式可以说是一举两得，既解决了去库存的问题，也完成了保租房建设目标的推进。

唯一的问题是，政府负债增加了。这是一个更危险的定时炸弹。

所以现在的不动产私募基金和租赁住房“金融17条”的出现，就让除了政府、普通居民之外的另一个重要市场主体入场，那就是：投资机构和投资者。

这次的《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》把住宅纳入了投资范围：不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。同时，不动产私募基金20%的部分可以由自然人投资。

也就是说，鼓励机构和富人购买和持有房产。过去被严格限制的投资需求，可以有新的渠道投资房产，同时免除了有钱人持有房产可能面临的房产税开征的顾虑。

去年11月，建行300亿住房租赁基金正式落地，今年1月，建行与万科联合创立了建万住房租赁投资基金，投资收购房企的存量资产，统一委托万科泊寓运营，最终通过市场化整售、公募REITs等实现投资收益。基金规模达到100亿元，并留出了数十亿的额度向社会资本进行市场化募集。这类成熟的优质项目，很可能成为不动产私募基金的投资标的。

从短期来看，能够缓解新房市场压力，盘活存量化解风险。长期来看，引入机构来对存量资产进行改造和运营，也能进一步提升资产的价值，向地产新模式转型。

租赁住房体系加速

投资属性和消费属性分离

房地产作为一种资产，天然就是具备投资属性的。但是，房地产又和“居者有其屋”的民生问题息息相关。所以，必须要“房住不炒”，避免房价过高。我们过去的政策，也都是在打压房地产的投资需求。

但过去三十年，房产成为了城市发展红利的分配载体，财富效应相当强，投资属性反而增强，也就出现了一边调控、一边涨价的情况。

要释放房地产天然的投资属性，同时保障基础民生，国际成熟市场的做法，就是把居住属性和投资属性剥离开。采用保障性住房和商品住房双轨制。

首先，居住属性用社会福利性质的保障房和租赁住房满足，尤其是长租。通过相关的法规，保障租客的权益，提高居住稳定感。通过租售同权，解决教育、医疗等城市资源的公平分配。

其次，通过公募REITs把住房投资，变成所有人都能投资的产品，就像股票一样。人们不需要买房，就可以分享城市发展的红利，参与门槛降低，分配更加公平。居住需求和投资需求，分开实现。

但是，要实现双轨制——

首先，要有足够的保障房、租赁住房供给。同时，调动长租企业参与的积极性，在资金成本、回报率、退出机制上有可行性。

其次，要有资产证券化的机制。

去年，这两个方面的突破性政策，可以说是蔚为可观。今年，租赁系统的建设，还在进一步加速。

1、进一步多渠道筹集存量住房，加大保租房供给。

这类房屋由深圳人才安居集团和贝壳投资的愿景明创集团合资成立，结合了国企和金融机构的低成本资金、资源、政策优势，和民营企业的实操运营经验。入市后，政府通过国企控股、叠加补贴的手段，能保证单套租金基本不变，能最大程度突出保障性。

同时，第一批“非改住”的存量盘活项目也正在加速落地。将闲置和低效的商办、厂房、仓储等非居住类存量房屋，改成租赁住房。

1月份，龙湖冠寓改建的北京市首例“非改住纳保”项目，将地铁上盖的闲置办公楼项目，改建为拥有728套房源的保租房项目，已经正式对外出租。

2、扶持政策从保租房扩大到整个租赁市场

住房租赁“金融 17 条”，央行和银保监会针对长租公寓的资金成本问题，给出了全方位的支持。

首先是信贷支持。不管是租赁住房的建设、批量购买，还是后期运营，都能得到信贷支持，且贷款比例能达到8成。尤其是租赁运营企业，批量购买租赁住房，最长能获得30年期限的贷款支持，这已经超过以往对居民贷款的支持力度。

其次是允许发债。大力支持住房租赁企业发行企业债和租赁担保债券。住房租赁企业持有运营的租赁住房具有持续、稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券（Covered Bond）。

最后是允许证券化。去年8月，首批试点的保租房REITs在万众瞩目中入市，公众投资者认购全部超募，认购金额规模超过2000亿。此次住房租赁“金融 17 条”，提到要「稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作」，给市场化租赁住房也提供了优秀的退出机制。

这可以说是长租公寓行业力度空前的超级利好。房地产“租购并举”的新模式，已经落下了关键性的一枚子。

加速摆脱“三高”

向新模式转型

2月16日《求是》杂志发表的重要文章《当前经济工作的几个重大问题》中，提到「要深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡」。

什么是新发展模式？

首先，是加速现房销售试点。

2月23日，财政部原部长楼继伟在一场主题演讲中表示，房地产“三高”运行模式已经走到尽头，“(房地产)最终要过渡到取消预售制，这是房地产“三高”运行的重要节点之一”。

1月，住建部部长倪虹在全国住房和城乡建设工作会议上也明确提出，“有条件的（地区）可以进行现房销售”。随后，山东、安徽、河南等省份明确表态2023年将因地制宜开展现房销售试点。

现房销售试点开启，意味着改革加快，进入实质性阶段，后续规模或许会更大。房地产新模式的改革方向已经很明确，就是一步步逐渐增加现房销售比例。

其次，是加速不动产登记，为房产税开征，土地财政转型奠定基础。

2月15日，住建部正式宣布，第一次全面摸清了我国房屋建筑和市政设施的“家底”。

第一次形成了反映房屋建筑空间位置和物理属性的海量数据，城乡房屋建筑第一次有了“数字身份证”。相当于，把全国的住房都标记了GPS坐标，并赋予了身份标识，建立了可供查阅的数据资源库。

过去，房产税一直没有开征，其中一个重要障碍就是不动产登记制度没有完成。

而这一次，住建部历时3年，动员了260万人，对全国的房屋，进行了一场彻底的普查和“体检”。可以说，“房屋字典”的完成，为房产税开征，走出了关键性的一步。新一轮的房产税试点，或许也已经在路上了。

小结

把今年前两个月的政策和新闻放在一起，我们能清晰地把他们串联出一条线索，房地产新模式的框架已经初具雏形了。可以预计，今年一系列的大动作、大政策，还将接踵而至。