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今日（3月1日）下午，中指研究院市场形势及企业研究成果分享会如期举行，此次分享会以“楼市信心正在回归，‘小阳春’会如期而至吗？”为主题，会上来自中指研究院的专家们对2023年1-2月房地产市场形势与趋势、房企业绩表现、土地市场情况做出总结并分享观点。(往期分享会回顾请见文末)
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中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进：最新房地产市场形势分析与趋势展望
一、最新房地产市场形势分析
1.房价：出现积极信号。2023年2月百城新房价格环比持平，结束“7连跌”，二手房价格环比跌幅明显收窄。新房和二手房价格环比下跌城市数量分别减少至45个和68个。核心一二线城市房价表现稳健，三四线城市房价延续跌势。
2.租赁：进入传统旺季。2月50城住宅平均租金环比止跌转涨。
3.销售：核心城市市场活跃度提升，整体市场仍待恢复。北京、杭州、成都等城市市场活跃度提升，带动重点城市周度成交规模逐步回升，重点10城二手住宅周度成交规模已达近年来高位水平。2023年2月，重点100城新建商品住宅成交面积环比、同比增长均接近50%，主要受春节造成的低基数影响。1-2月重点100城新建商品住宅月均销售面积同比基本持平，绝对规模仍处2016年来低位水平，整体市场成交表现仍相对平淡。
4.供应：恢复速度相对较慢。2023年2月房企推盘积极性仍较弱，1-2月重点50城供应规模同比下降12.5%。
二、近期政策分析及市场展望
1.政策分析：中央政策持续支持，防风险仍是今年行业主题；不动产私募投资基金试点工作启动，房企再获融资新渠道；“金融支持租赁市场17条”征求意见稿公布，相关信贷政策既支持了租赁住房的投资，也有利于当前房地产市场库存的去化。
2.政策趋势：全国“两会”后供需两端政策支持力度有望加大，核心一二线城市可能通过“因区施策”的方式优化调控。
3.市场展望：随着供需两端政策协同发力，叠加宏观经济修复预期增强，楼市信心有可能会进一步回归，热点城市的回暖趋势可能会进一步延续，3月份有望出现“小阳春”行情。房地产市场整体的恢复有赖于宏观经济的修复，有赖于居民就业和收入预期的改善，市场整体恢复仍需时间。
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中指研究院企业事业部研究主管王琳：1-2月房企经营业绩解读
2023年1-2月，TOP100房企销总额为9841.1亿元，同比下降4.8%，较去年同期降幅大幅收窄29.2个百分点。其中TOP100房企2月单月销售额环比上升35.1%，同比上升28.5%，实现双增长。1月以来，政策保持较大宽松力度，部分二线城市利好政策继续较大释放，同时，刚需及改善产品入市发力，加之人们购房预期有一定上升，综合致销售额较大提升。TOP100房企权益销售额为7021.8亿元，权益销售面积为4387.0万平方米，同比分别下降9.5% %和22.1%，降幅持续收窄。预计3月销售额同比将会持续正增长。
一、 竞争格局：各阵营房企销售额增速均继续下滑，但下滑幅度均有大幅减小
2023年1-2月，TOP10房企销售额均值为405.5亿元，较上年下降0.2%；TOP11-30房企销售额均值为141.4亿元，较上年下降1.6%；TOP31-50房企及TOP51-100房企销售额均值分别为65.4亿元和33.0亿元，同比分别下降18.5%和6.0%。综合来看，TOP10房企仍以央国企及部分优秀民营企业为主，具有较强韧性，销售端回升最快，同比几乎回正；TOP11-30企业紧抓政策端利好和购房预期上升，加速推盘销售，销售额亦有明显提升。
二、数量：企业数量变动较小
2023年1-2月，百亿以上阵营26家，较去年同期减少4家，为四个阵营中数量减少最多阵营，销售额均值251.2亿元。第二阵营（50-100亿）企业26家，较去年同期持平，销售额均值67.6亿元。第三阵营（30-50亿）企业22家，较去年同期减少2家，销售额均值41.0亿元。第四阵营（30亿以下）企业为26家，较去年同期增加6家，销售额均值24.8亿元。
三、私募基金：不动产私募投资基金试点扩大到商业不动产领域，促房地产市场盘活存量。
2月20日，中国证券投资基金业协会发布了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，对不动产私募投资基金投资范围、管理人要求、适格投资者、防范风险等做出了详细规定。从投资机构角度来看，不动产私募投资基金试点正式扩大到商业不动产领域，在投资对象、投资结构等方面丰富了私募基金的运作范围。从房企角度来看，私募基金入场将有助于房企盘活存量资产，增加融资渠道，支持房地产市场纾困。房企有大量商业地产存量，引进私募基金，将有助于这些资产盘活，加快回款，增强现金流能力，支持房地产市场纾困。从社会效益来看，不动产私募投资基金可以为社会投资机构及居民增加新的投资渠道，也为推动行业新发展模式贡献力量。
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中指研究院土地市场研究负责人张凯：2023年2月土地市场总结与近期市场变化解析
一、2023年土地财政压力加剧
今年是土地出让金缴清周期最长为一年：2021年下半年土拍开始遇冷，为鼓励参拍，各地土地出让金缴清周期延至2022年，因此2022年土地出让金收入压力不大。2022年土拍热度进一步下滑，各地土地出让金缴清周期延至2023年
二、重点城市供地发生变化
1、北京转为“多频少量”常态化供地
2月17日，北京市规划和自然资源委员会在网站发布了“2023年第一轮拟供应商品住宅用地清单”，共涉及23宗地，拟出让时间段为2月16日至5月16日。
2、南京供地质优量减
南京公布第一轮土拍宅地清单，所有地块3月17日集中出让，供地明显缩量：2022年一批次供应19宗，规划建面91.25万㎡，2023年一批次供应11宗，规划建面145.23万㎡。
3、广州供地集中核心区
广州公布第一轮土拍宅地清单，供地明显缩量：2022年一批次供应18宗，规划建面276.45万㎡，2023年一批次供应8宗，规划建面164.99万㎡。供地聚焦核心区，推出楼面均价上升3000元/㎡。
三、土地市场四大变化
2023前两月土拍市场整体热度保持高位，体现出四大变化：一是民企表现积极，杭州一批次民企拿地金额占比上升，达40%；二是商品宅地供应“双轨制”，核心区降容提质，郊区降价同时降低刚需门槛；三是城投市场化，城投债压力叠加财政部126号文，城投拿地行为市场化，向高能级城市聚焦；四是“城投+代建”模式，在宁波、天津、无锡等城市土拍中均有所体现，溢价能力是该模式的核心
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