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近日，在“第一次全国自然灾害综合风险普查”发布会上，原话说的是：“近三年来，住房城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

【资料图】

注意，这里说的是房屋建筑，不是单指城市，也不是单指住宅。学校算，工厂算，商场也算，医院也算，办公楼、自建房、商品房都算。

6亿栋建筑，并不能代表中国的住宅库存。

真正的库存应该怎么算呢？

国联宏观总结了由小到大的四个口径：

1，已竣工待售住宅的库存，也就是咱们平时说的现房。

2，施工中已经预售但未售住宅的库存，也就是拿了预售证还没卖掉的期房。

3，施工中尚未可销售住宅的库存。也就是没拿预售证的也算。

4，停工缓建项目的库存。这个好理解，就是烂尾楼。

这些待售的新房，再加上那些有证的二手房，才是真正意义上的住宅库存。因为牵扯到二手房，中介平台只有挂牌的数据和交易额，没有存量数据，这个数字还是个谜。

我们可以通过其他资料粗略算一下。七普统计全国房屋总面积是500亿平米，足足有14.9亿间，有一半都是共有产权、老公房、自建房，商品房还不到3成。

也就是说，不管房龄新旧，是否有电梯，小县城还是大城市，能拿出来卖的房子加起来有150亿平米。

6亿栋建筑也好，150亿平米也罢，这些不分地域，不论房龄的宏观数字，并不会影响到2023年房地产走向。

影响今年楼市的一个关键要素，应该是房贷。

2月24号银保监会负责人说，“要求银行加快处理提前还贷积压申请，加大对违规使用经营贷、消费贷违规流入房地产领域的监管。”

这个回应很有意思。

2023开年至今，围绕着房贷，放贷的、还贷的、卖房的，都整了不少花活儿。

前几天听说某大行推出一款产品，以未婚男女朋友作为共同还款人，还取了一个文雅的名字：连心贷。男女朋友一块买房心连心，要是分手了，还贷能连一块吗？

其实这产品很鸡肋，没领证就一块买房，还把俩人的首套首贷资格都浪费了，一般人也干不出来事，噱头大于实际。

在此之前，还有各种接力贷产品，你家能贷到80岁，我这就能贷到100岁，子女们不光能继承家产，甚至还能继承房贷。

为什么银行这边花样翻新的想放贷，已经有房的千方百计想着去还贷？

为什么监管连续对提前还贷发声，强调高压打击经营贷流入楼市，却对存量和新增房贷利率之间的巨大差异，迟迟没有表态？

有人打算转贷钻空子，有人盘算着怎么还贷能省下多少钱，普通人要不要转贷或者还贷？

今天，咱们就来聊聊，这一场已经到白热化阶段的房贷大博弈。

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首先咱们要明确一个所有人都心知肚明的事实：靠降利率，已经救不了房地产了。

从去年11月份到现在，我就一直有个观点，今年利率下降的空间很窄很窄。2月20号公布的LPR，1年期LPR3.65%，5 年期以上LPR4.3%，已经连续6个月没有任何变化了。

为什么利率降不动了？说来话长，理由无非是：银行的息差空间变窄了，这帮人可不是做慈善的。银行之间互相借钱的成本，已经和央行借给银行的钱（MLF利率），相差无几了，可以确保央行印钞机制顺利传导。还有就是CPI在抬头，主要是猪肉价格比较拉跨，才压着涨不起来。再考虑到，现在全国城市出行都在恢复，30大中城市的拥堵指数甚至超过了2019年。所以，是不是降息，降多少，央行也在观察，并没有去年那么急迫。

我明白，很多专家呼吁降利率，无非就是还把眼睛死死盯着房地产，盯着5年期LPR。但是，房贷利率降到现在这种地步，还是没用。

在2022年金融统计数据发布会中，人民银行公布12月份新发放个人住房贷款利率，全国平均是4.26%，较2021年12月同比下降1.37个百分点，这是2008年有统计以来的历史最低水平。

到了2月份，确立首套房贷利率动态调整机制之后，百城首套房贷利率环比又降了6BP，绝对水平再创近年来最低水平。石家庄、哈尔滨、长春、福州等17个城市首套房贷利率回调至4%以内，南宁、珠海甚至降到了3.7%。即便这么低的利率，五花八门的贷款路数，还有那么多排队还房贷的，只能说明：

1，政策利率降与不降，对房地产影响非常小。

2，有钱人的还贷意愿，银行的放贷焦虑，说到底还是源于规模巨大的存量房贷。

长江证券马祥云的测算，2010年以来，以“贷款基准利率加点”的价格，净新增的个人住房贷款总额是：22万亿。

这笔规模巨大的存量房贷，平均利率达到了5.63%。假如你在2018年以等额本息、固定利率5.71%，贷了100万，年限30年，当年的10月首次还款，每个月得还5810元，应还利息总额为109.17万。

如果在2023年2月，提前还贷20万，那每月得还4555.07元，省了17.53万的利息。人性是很微妙的，咱们都是6%啥都好说，你房价比我低就忍了，利息还比我少一半，这比杀了我都难受。过去三年，别的没学会，反正是学会精打细算了。所以影响楼市走向的，不是多少亿栋房子，而是庞大接盘群体悲观、愤懑、无奈的情绪。

这两天我们看到不少消息，比如北京二手房成交量同比上涨96%，2月开始成都二手房带看量每周超过15万套，70城数据中，新房上涨城市数量36个比上月增加21城。但是，这些热点城市产生的局部爆点，根本没办法带动全国销售额、销售面积回暖。只要那些有能力入场的人，想的不是趁着3.7%再买一套，而是天天被亏了多少利息的巨大心理落差所折磨，房地产就不存在狂飙的基础.待售的库存，供应商的货款，施工单位的工钱，就没办法消化。

那么，存量房贷有没有可能降低？实话实说，不可能了。很多朋友想不通的是，2008年就可以调，凭什么现在就不能调？2008年的时候，确实发生过.但是，当时央行根本没发统一的通知，而是银行之间的大乱斗，先把利率打七折，再推出贷款平移的业务抢存量房贷的客户。银行吃的是息差，高价揽储，低价揽贷，这种不惜一切代价招揽客户的“恶性竞争”，会加剧银行资产质量恶化，极易发生大规模坏账甚至资不抵债，小小的挤兑，就会发生难以想象的后果，只会发生在特殊时期的特殊背景下。

看一组数字：

1，2022年底，全国个人住房贷款余额是38.8万亿，2008年的时候，还不到3万亿。

2，2022年12月，我国商业银行整体净息差为1.91%，创出了2010年有记录以来的历史最低值，也是首次跌破2%的水平。

几十万亿的规模，历史最低的息差空间，贸然调降存量房贷利率，稍有一丁点风吹草动，就会对整个系统产生巨大影响，就算央妈有这个心，也一定会极其谨慎。

尾大不掉，反受其累。存量房贷不能轻易动刀，包括现房销售，公摊面积，土地财政，租售同权，房产税这些老生常谈的话题，也是年年提，年年难以更进一步。原来是个小猫任你拿捏的时候没有改，现在长成猛虎，更不能动它分毫了。

既然存量利率不可能实现，那饱受高利率心理折磨的人，要不要转贷？要不要提前还贷？

先说转贷，不管你接了多少中介的电话，说有低利率房贷置换，也尽量别做。经营贷需要名下有全款房子和营业执照，如果找中介给你办，过桥解押、借壳公司都要钱。现在还贷这么难，假如排队等上几个月，光筹钱的利息很多人都扛不住。这缺乏常识，经营贷属于短贷，短则1年，长则3年，目前市面上很多低利率、长授信时间的抵押贷，比如利率3.7%，授信10年，先息后本，每年归还本金续贷。这类产品很容易让一些借款人误以为它是10年期，其实呢，它只是授信10年。授信期内贷款到期，需要归还本金且审核通过才能续贷。银行求着贷款的时候，申请经营贷当然好商好量，睁只眼闭只眼，一旦银根紧缩，利率上涨不说，核实到贷款没有用作正常经营，抽贷风险非常大。抽贷事小，如果碰到枪口上，监管专门整治伪造流水，包装空壳公司，给定性成骗贷，那就涉及到刑事问题了。

再说提前还贷，这也得分情况。每个人对收入，对安全感的边界，都是不同的。如果钱多的没地方使，股票理财不想碰，存款又瞧不上，可以考虑。如果是期房，不要提前还贷，交房了再说，原因你懂得。如果等额本息都还一半期限了，等额本金已经还了三分之一，或者2015年之前买的房，利率没有16-21年那么离谱，还是先留点现金在手里吧。所以，对于日子过的紧巴巴还想省利息的普通人来说，最理性的办法就是：

忍着。