上海楼市正在2022年末迎来大量新房供应，共有约2.35万套新房将集中上市。其中，正在进行的第七批次集中供应共涉及57个项目，总计约1.6万套房源，为年内供应量最大的一次。
正因如此，上海楼市受“双11”期间促销优惠活动增长影响，成交量也明显提升。上海链家研究院统计数据显示，11月，上海市共成交新建商品房8838套，环比增长91%，同比增长47%；成交金额635亿元，环比增长97%，同比增长58%。
这也直接拉动上海楼市今年的成交量稳中有升。今年前11个月，上海楼市累计成交金额5658亿元，同比增长7%；套均总价722万元/套，同比增长15%；成交均价63455元/平方米，同比增长15%。
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据了解，上海楼市成交回暖背后，一方面，“金融16条”“三支箭”等利好政策逐步落地，市场信心有所增加；另一方面，热门改善及低积分刚需项目供应充足，也促使成交面积环比大幅提升。
“2022年，上海市新房市场热度一直高于存量市场，11月成交面积回升到百万平方米以上，回补了前期成交不足的状况。”上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《中国经营报》记者采访时分析称，在年底“翘尾效应”带动下，11月最后一周，上海市新房成交面积超过30万平方米。而在12月的“收官战”中，预计上海市新房成交量也有望维持在合理区间内。
年末扎堆供应新房
12月11日，上海市房管局公布了今年第八批次集中供应楼盘情况。该批房源共涉及29个项目，总建筑面积约80.3万平方米，新推房源共计7497套，备案均价59028元/平方米，主要分布在浦东、黄浦、徐汇、杨浦、闵行、宝山、嘉定、奉贤、金山和青浦等10个区域。
据了解，在此次集中供应房源中，备案均价在6万元/平方米以下的项目有16个，面积占比约60.3%；6万～10万元/平方米以下的项目9个，面积占比约27%；10万元/平方米以上的项目4个，面积占比约12.7%。
据相关机构不完全统计，今年上海市前八批次供应量已达9.3万套，超过2021年全年约9.14万套的供应总量，这与11月初第七批次集中供应“放大招”密不可分。
业内人士告诉记者，上海市第七批次集中供应共涉及57个项目，总建筑面积约190.6万平方米，新推房源共计16060套，为今年内供应量最大的一次，项目数则为第六批次的2倍。“由于该批次涵盖大量中心城区的改善型房源，项目均价也首次突破了7万元/平方米。”
事实上，受房地产市场持续调整、房企资金承压等因素影响，上海市不但放低了土拍入围门槛，也在持续加大中心城区的土地供应。上海链家研究院统计数据显示，今年前11个月，上海市郊环以外供应套数占比34%，同比2021年减少了3个百分点。
“整体来看，上海市今年新房项目的供应套数和面积都有较大增长。”上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，第七批和第八批大体量供应入市，囊括了多个市区核心区域楼盘，或将是检验市场的试金石，认购和积分触发情况受到密切关注。随着“年末大礼包”的到来，有望激发购房者的购房热情；若市场反馈积极，更有望激发市场活力、增强信心。
卢文曦也表示，近期上海楼市供应相当积极，6月以来每月都有一批集中房源投放。在大批量供应下，虽然入围分数不断降低，但绝大多数项目都能认筹完毕，说明市场的承接力不错。
改善户型量价齐升
借助市场回暖东风，位于上海市大虹桥板块的象屿招商蟠龙云邸二期项目已在不到一个月内接连推出了两批新房房源。
该项目置业顾问张莉（化名）告诉记者，象屿招商蟠龙云邸二期均价6.2万元/平方米，户型面积为90和105平方米。12月8日，第一批300套房源吸引认购约190组，触发积分为74.9。
“楼市有所回暖，我们抓紧推出了第二批房源，快则年底前开盘，慢则会到明年1月初。”张莉表示，象屿招商蟠龙云邸二期第二批房源共计452套，已经入围上海市第八批次集中供应楼盘，入围积分预计将大幅下降。“主要因为大虹桥板块今年推出了多个大型项目，已经消耗掉几千组客户，如今竞争压力大大减小。”
这正是上海楼市回暖的缩影。12月15日，国家统计局发布的70个大中城市房价指数显示，今年11月，全国商品住宅销售价格环比下降，一线城市同比涨幅回落、二三线城市同比降势趋缓。而上海市新房价格环比上涨0.3%，同比上涨4%，在全国范围内处于领先水平。
此外，上海楼市新房成交量也在11月大幅上涨。上海链家研究院统计数据显示，11月，上海市共成交新建商品房8838套，环比增长91%，同比增长47%；成交金额635亿元，环比增长97%，同比增长58%；套均总价718万元/套，环比增长3%，同比增长8%；成交均价64212元/平方米，环比增长6%，同比增长12%。
在此背景下，部分项目此前推出的优惠折扣也在被悄然收回。例如，位于松江新城的金地丰盛道五期在8月份上市，彼时未触发积分并仍有尾盘在售，但现在无任何优惠；而位于嘉定新城的璀璨湖畔，由于远离地铁站被认为是无需积分或低积分项目，但也只给予认筹客户1万元的车位代金券。
此外，记者在采访中了解到，价格600万～1000万元、面积90～110平方米的中等改善性户型在新房市场更受欢迎。
上海链家研究院统计数据显示，今年前11个月，90～110平方米的户型占比增加较为显著，达到50%，较2021年提升了9个百分点；110平方米以上的占比32%，较2021年减少了2个百分点；70～90平方米的占比则下降了7个百分点。
而从总价段来看，上海市600万元以上的户型占比显著增加，共增加了15个百分点，其中600万～800万元和1000万元以上的占比分别增加了6个百分点。而600万元以下的占比出现下降，其中200万～400万元的占比下降了12个百分点。
位于徐汇区长桥板块的地产·尚海悦庭便是典型案例。据该项目置业顾问介绍，项目于12月初首开，主力户型为99平方米的三房，均价约9.4万元/平方米。“尽管未触发积分，但也接近售罄，仅剩少量1～3层的低楼层房源。”
“近期，上海市高端住宅表现亮眼。”卢文曦表示，成交排行榜前十名中有3个单价超过10万元的项目，主要原因在于前期开盘的中高端产品认筹结果不错，现在到了集中兑现的时候。值得关注的是，在成交排行榜前十名中有7个项目签约超过百套，说明房地产市场和购房者信心在提升。
政策利好提振市场信心
临近年末，房地产领域政策端暖风频吹，“金融16条”和“三支箭”等纷纷落地。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静告诉记者，“金融16条”落地，意味着房地产企业端政策的支持力度在明显加大。支持房企融资的信贷、债券、股权“三支箭”均已发出，落地速度、涉及范围和资金规模均大幅提升。
据记者不完全统计，截至目前，银行给予房企的授信额度已超过4万亿元，多家企业中期票据储架式注册发行额度合计超千亿元，20余家企业发布了股权融资计划。
陈文静进一步指出，政策支持力度加大，有助于缓解企业资金压力，提振企业信心，但资金实质落地仍需要一段时间。近期，监管机构要求多家银行向房企提供以国内资产做担保的离岸贷款，这有利于改善企业海外融资环境，进一步改善市场预期，降低行业风险。
12月15～16日，中央经济工作会议在北京举行，涉及房地产的内容颇多。会议强调，有效防范化解重大经济金融风险，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。同时，要坚决依法打击违法犯罪行为，支持刚性和改善性住房需求。
“2023年，房地产市场的稳定对于宏观经济的稳步恢复至关重要。”陈文静表示，从会议内容来看，“保交楼”仍然是重中之重，也将是房地产政策出台的重要着力点之一。2023年“保交楼”专项借款及配套资金将继续加快落地，促进房地产市场预期修复。
会议还强调，要着力扩大国内需求，要把恢复和扩大消费摆在优先位置；增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景；多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。
陈文静分析认为，房地产市场在经历2022年的深度调整后，当前购房者的置业情绪、企业端的市场信心均尚未完全扭转。在确保房地产市场平稳发展的目标引领下，提振供需两端的市场信心仍是当下亟须解决的关键问题。
就上海市房地产市场而言，卢文曦预计，在高供应推动下，上海市新房成交预计仍会有不错的表现。不过，从投放房源来看，刚需以及首改产品较多，理论上还会继续分流二手房存量市场。“二手房存量市场的传导速度还没那么快，因此需要给出更多的反应时间。”
