大河财立方记者 朱娟
今年以来，郑州徐女士一直在“买不买房”间徘徊。
“3月听说政策放松，利率降了，开始看房；5月初郑州疫情封控居家办公，决定暂不买房；6月得知市场有起色，再去看房；7月受停工烂尾楼盘影响，由看新房转为看二手房；10月之后郑州疫情反复，买房计划搁置。”提及今年的买房经历，徐女士简单梳理后这样告诉大河财立方记者。
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徐女士的买房经历串联出了今年郑州房地产市场的大致轨迹。
面对持续低迷的楼市，今年以来郑州频放纾困大招：3月1日出台全国首个系统全面的楼市放松政策、3月8日重启棚改货币化安置、6月出台拆迁房票安置政策、9月实行“1+8郑州都市圈”公积金互认业务，以及房贷利率降至近年最低、取消二手房交易20%差额税、设立百亿元地产纾困基金等。
从效果来看，并不乐观。根据国家统计局发布的数据显示，2021年8月起，郑州新房价格连续11个月下跌，到今年7月环比上涨，8月之后再度下跌；二手房价格则连续16个月下跌。再看成交量，记者通过郑州360房产网梳理房地产市场销售情况发现，今年1~11月份，郑州全市商品房销售84066套，较去年同期下降44%，创近年新低；二手房共成交54196套，较去年同期下降10%。
郑州本土一位有着多年房地产销售经验的人士告诉记者，今年郑州稳楼市政策频出，但对成交刺激有限，购房者观望情绪浓厚，受疫情反复、房企风险、烂尾楼等多方面因素影响，今年郑州楼市整体恢复远不及预期。“不过，随着疫情逐步好转，相信寒冬终会过去。”
新房市场持续低迷
在去年下半年郑州楼市接连遭遇特大暴雨和多轮疫情打击步履维艰的背景下，今年一开年，郑州就率先出台了全国首个系统全面的楼市纾困政策——“18条”楼市新政，其中最重要的措施包括取消“认房又认贷”等松绑政策。
政策发布后，记者在实地走访时了解到，部分楼盘尤其是一些优质项目，到访量、成交量双双提升。多位销售人员向记者表示，看房的人明显增多，尤其是有改善需求的客户，比去年下半年多了不少，且购买意愿更强烈。
但好景不长，进入4月后，楼市重新恢复冷清。彼时记者调查发现，郑州多个区域都存在降价抛售行为。如郑州滨河新区，之前整体片区价格在16000元~20000元/平方米，记者调查时降到14000元~16000元/平方米。还有前几年很火的郑州白沙片区、绿博片区等近郊和远郊区域，因远离主城，周边配套不成熟，价格下降得也十分厉害。
价格下降的同时，成交量也十分惨淡。数据显示，3月郑州新房成交量环比增加53%，4月环比下降9%，5月环比下降31%。
一位房企人士表示，新政实施以来，郑州房地产市场有一定改善，但起色不明显。“主要是很多购房者对收入没信心，对新房能否交付没信心，对房价没信心。”
这种情况一直持续到6月，多个改善项目的开盘热销，给低沉一年的郑州楼市带来了曙光。如位于郑州金水老城的万科古翠隐秀，据克而瑞数据显示，该项目于6月18日首开，推出约196套房源，成交均价约27500~28800元/平方米（带装修），成交约159套；位于郑州金水北的保利大都汇，6月25日首开，推出357套房源，价格约18200~21800元/平方米，成交272套。
6月是今年郑州新房成交量最高的一个月，共成交11428套，其次是7月，共成交10936套，且7月是今年郑州房价唯一上涨的一个月。然而，楼市风云突变，停贷风波突如其来，给复苏尚不稳固的郑州楼市当头一棒。
接下来的8月和9月，郑州将解决楼盘停工、房企纾困问题作为重中之重，多措并举、综合施策，包括申请国家专项借款、设立百亿元地产纾困基金、协调银行配套融资、确立“统贷统还”模式，以及调整首付比例，降低个人贷款利率等。
但楼市成交量并未有明显改善。10月之后，郑州疫情反复，两个多月来，楼市几乎处于停摆状态，开发商寄予厚望的四季度业绩冲刺，成了泡影。
二手房缓步回暖后又遇冷
相比新房市场，在10月疫情之前，郑州二手房市场一直在缓步回暖。
“之前卖二手房能饿死，现在不敢说能吃饱，但确实比去年好些了。看房的人多了，成交量也上来了。”此前在郑州某二手房门店走访时，一位中介人员告诉记者。
对于二手房市场来说，新政实施、利率下调、20%差额税取消，以及部分新房逾期难交付等，都直接或间接刺激了市场的回暖。
据了解，自2015年1月1日开始，郑州对二手房征收20%差额税，即“非满五唯一”住宅交易时需缴纳差额税费，以一套原价100万元、现价200万元住宅计算，按照此前政策，交易需缴纳20万元个税；调整后，可以自主选择按全额1%征收，即2万元，交易税额大大降低。
多位购房者曾向记者表示，二手房“看得见，摸得着”，可以即买即住，不用担心交付问题。同时，20%差额税取消、利率降低后，购房成本大大降低，使得他们购买二手房，尤其是次新二手房的动力增强。
今年郑州二手房市场还有一个变化：价格普降。记者注意到，各项政策出台后，有房东趁机涨价，更多房东不断降价。“去年想卖房时，小区同样户型还能卖到140万元，今年10月疫情前降到了125万元，现在有的居然又降到110万元。”郑州市金水区一位计划卖房的业主告诉记者。
郑州市郑东新区某房产经纪人表示，降价多的房源大都是受疫情影响较大着急卖的，尤其是总价高的房源，有的能一下降七八十万元。
各种因素叠加下，郑州二手房市场有一定回暖。“以前，郑州楼市基本以新房销售为主，约占到七成，二手房成交一直较弱。尤其是去年，因利率高、放款周期长，导致二手房销售遇困。随着今年各项利好政策出台，咨询买房、卖房客户明显增多，市场也活跃了。”上述郑州市郑东新区某房产经纪人说。
根据贝壳数据显示，2月底，贝壳郑州二手房挂牌量70000+套，6月底郑州二手房挂牌量79000+套，短短4个月时间，挂牌量增加了9000余套。二手房供应量增加明显，证明卖家挂牌积极性提高，业主信心正在恢复。
从成交量上看，6 ~9月，基本每个月都成交7000多套。其中9月最多，共成交7337套，较去年同期增长了33.72%；成交面积为76.31万平方米，较去年同期增长了33.46%。
“10月之后，受郑州疫情影响，无法带客看房，也没有成交客户。不过，这段时间咨询卖房的人不少，感觉疫情好转后市场会慢慢好起来。”郑州市金水区某二手房门店中介人员告诉记者。
土地市场降温明显
楼市行情的低迷也波及了土地市场。
6月22日，22城首批集中供地落下帷幕，作为首批次最后出场的郑州，表现不温不火——共挂牌15宗地块，最终2宗溢价成交，13宗底价成交，共收金106.74亿元，总出让面积663259平方米。在成交的15宗地块中，超过一半的地块都被国企和地方性城投公司竞得，其中郑州地方国企郑地集团收获最多，竞得5宗地块。
贝壳找房郑州站分析认为，首批次土拍虽然有小部分稳健的民营房企参与，但整体的参与度较低，拿地是当下房企最硬的征信，表明民企的资金压力普遍较大。
9月21日，郑州第二批次集中供地正式开拍，按照原计划共计推出17宗地，其中3宗地块开拍前一天终止挂牌出让。剩余14宗地块，最终全部以底价成交，成交面积为62.2万平方米，成交土地出让金103亿元，无流拍、无溢价。从拿地主体来看，出让地块被国企央企和地方性城投公司包揽。
“二批次供地政府平台公司占据主力，土地市场仍然清冷。”中指研究院河南公司总经理梁波涛接受大河财立方记者采访时表示，在当下郑州房地产销售整体承压，多个楼盘延期交付的背景下，企业资金链较为紧张，拿地意愿严重不足。对于各大房企而言，时下抓销售，促回款，实现保交付、保交楼仍是目前首要任务。
第三批次集中供地延续了前两轮的低温态势。11月25日，郑州市第三批次集中供地正式开拍，23宗地走上拍卖场，总出让面积约1712亩，最终20宗地底价成交，3宗地流拍，共获土地出让金约114亿元。
至此，郑州2022年前三轮集中土拍共成交49宗地，成交总金额约324亿元。
