建设中的东光智慧农商城。（受访者供图）
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中房报记者 王少杰丨北京 河北报道
进入12月，全国多省份新建农产品批发市场（以下简称“农批市场”）陆续迎来开业，各地“菜篮子”工程持续保持迅猛发展势头。但随着各路资本蜂拥而至，农批市场井喷背后却导致各种乱象频发，引发广泛关注。
中国房地产报记者经梳理发现，湖北、山东、河北、四川、江苏等省份的部分农批市场房地产化倾向尤为突出，少数农批市场在裹挟商铺、公寓及住宅等地产项目开发同时，售后返租、延期交付、项目停摆等乱象接踵而至。
目前这一风险仍在不断加剧，受托稳“菜篮子”牵引，农批市场正成为热门的投资领域，动辄占地上百亩投资数亿元的开发案例屡见不鲜。频繁的考察、洽谈、签约、拿地、奠基，正成为农批市场开发企业多地布局真实写照。与此同时，农批市场开发红利越来越受到一些地方政府青睐，政企互动频繁中释放项目“大干快上”之意明显。
东光书香文苑咨询处紧邻住宅楼施工现场。（受访者供图）
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农批市场大规模“圈地”
12月上旬，记者通过多渠道采访调查发现，农批市场在被贴上“智慧”“重点”“民生”项目标签后，一批农批城、农商城、农贸城、交易中心，在打造一站式现代化涉农流通平台中应运而生，这些项目约九成集中于县域周边地带，普遍以“市场+商铺”为开发模式快速推进。
以新农利合集团有限公司（以下简称“新农利合公司”）开发的“新农利合农批城”为例。该公司现已实现签约、落地及投产的项目累计多达20余个，分布于河南固始县、河北临城县、东光县、山东阳谷县、辽宁沈阳等地，项目占地规模少则百余亩，多则达2600亩，对应项目总投资更是高达85亿元。从该公司过去几个月签约项目来看，该公司旗下农批市场“圈地”总规模或将持续扩大。
相比之下，中农联控股有限公司（以下简称“中农联公司”）为开发“云仓农商城、农贸城”等项目而制定的“百城千县”战略可谓更为宏大。目前该公司仅在四川内江、自贡、南充、乐山及重庆垫江等地密集布局，为打造川南地区千亿级农批市场铺路。此外，在河北、甘肃、湖北、江苏、云南等地部分农批项目中均闪现“中农联”身影。
记者据不完全统计，上述两家企业旗下农批（含签约）项目的发展足迹已遍布全国10余省份，累计“圈地”规模近万亩，规划总投资达数百亿元。不仅如此，有供销、批发、餐饮、冷链物流、房地产开发等企业，同样在上述地区以跑马圈地之势谋求农批市场版图扩张。
据华经产业研究院援引国家统计局数据显示，2021年全国亿元以上农产品批发市场营业面积达到4262.6万平方米，同比上升2.37%。此外，据全国城市农贸中心联合会数据，2021年全国农产品批发市场交易额达5.81万亿元，成交量达9.8亿吨，整体保持增速态势。
中研普华产业研究院在发布《2019年至2025年中国农业批发行业市场前瞻与未来投资战略分析报告》中表示，农批市场普遍存在设施简陋、管理粗放、监管不力等问题。对农批市场的标准化、信息化改造将是其未来发展方向。
12月9日，有房地产业内人士在接受记者采访时表示，受资本加持，多地“菜篮子”工程优化升级赛道已愈发拥挤，同质化和地产化现象日益突出。目前多数农批市场普遍存在“重去化、轻管理”的情况，很多农批市场的主导产业和平台运营定位之间缺乏内在逻辑关联，过度倚重房地产传统思维。
阳谷农批城有商铺和LOFT公寓出售。（微信截图）
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披上“民生”外衣销售商铺
“商铺，商铺，还是商铺。”12月13日，湖北籍农批商户武喆华电话里告诉记者，自今年初以来，他相继走访湖北、四川、河北等地农批市场招商（营销）中心后发现，接待人员普遍以围绕打造一站式现代化智慧型涉农流通平台的宣传氛围中，切入到“黄金旺铺、一铺难求”等房产销售主题中。
武喆华告诉记者，四川内江某农批项目营销中心工作人员向他介绍时称，内江某农批项目虽为普通市场商铺，但在当地定位为重点招商引资项目、民生菜篮子工程加持下，将来一定会比同类市场商铺更具发展活力，通过近期市场销售表现，该商铺已成为极具投资价值稀缺房源。或为进一步引导武喆华购买，该工作人员还向他表示，现仅剩几套“尾铺”让利销售，欲购从速。
但在内江市某房产中介负责人魏强看来，当地市场上商铺的销售情况并不理想，尤其是在房地产市场持续低迷下，农批项目营销中心宣称的黄金旺铺多半成为滞销房。魏强告诉记者，农批市场普遍设置有蔬菜、水果、冻品、粮油、副食等十余个业态的分区，对应在楼宇建筑内布局有规模不等商铺，每个业态区拥有商铺房源约百余套，市场内有商铺800～1100套，建筑面积在10～70平方米，每套15万元起售。为缓解商铺去库存压力，部分农批市场还在网上开辟销售渠道，以楼盘推广销售商铺。
记者经网络检索也发现，中农联荆州智慧云仓城、中农联东台云仓农商城、新农利合临城农批城、新农利合固始农批城等项目，先后通过相关房地产网站发布售楼信息。与此同时，中农联公司位于四川内江、乐山、自贡及湖南华容等地农批项目，在其微信公众平台发布相关商铺销售信息。
围绕商铺去化，一些农批市场组织的招商活动不断上演。
2022年12月7日至12日，为期6天的“热辣火锅美食节”在重庆垫江中农联渝东国际农贸城开幕，吸引众多市民参与。期间，该项目营销中心每天推出一款爆款商品（商铺），以抄底价格特惠甩卖。记者据项目现场发布图片信息显示，活动期间至少有8位业主表达商铺购买意愿。
2022年6月中旬，位于湖北荆州市高新区中农联荆楚智慧云仓城项目推出10套优质房源底价出售活动，房源为独立产权农商旺铺，首层高约5.1米，等同于买两层享三层创变空间，展销、仓储、办公皆可。每套建筑面积约37平方米，售价每平方米不足1万元，此前，该商铺在某房产网站公布销售参考价为每平方米1.2万元。
据荆州高新技术产业开发区管委会网站显示，中农联荆楚智慧云仓城项目由中农联控股有限公司旗下全资子公司中农联荆州农业产业开发有限公司开发建设。整个项目分五期建设，其中一期占地196.7亩，总建筑面积约15万平方米，计划总投资约10亿元。截至2021年9月9日，该项目一期部分楼栋获得商品房预售许可批复。
东台云仓农商城住宅楼项目早在2020年底起售。（微信截图）
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开发项目乱象频出
值得注意的是，中农联荆楚智慧云仓城等市场商铺营销中，被指采取售后返租（托管）方式承诺高回报吸引商户购买，已引发部分业主不满。
2021年7月1日，有投资者通过荆州新闻网“e线民生”栏目反映称，2021年3月30日，反映人在中农联荆州智慧云仓城售楼部全款购买套内面积4.65平方米商铺一套，按照付款后签订的商铺委托经营管理合同约定，商铺售后托管前5年租金冲抵购房款，之后承诺每年可收回租金1万余元。根据预售合同中图纸显示，这样小户型商铺每楼层多达208套。反映人在得知返租风险后，欲寻求退铺却遭到售处拒绝。该项目售楼顾问表示，这些小商铺都是以售后返租方式对外出售。
同年7月27日，荆州区高新区管委会向反映人回复时称：“已通知项目开发商并建议反映人走司法程序，通过法律手段维护权益。”
记者调查发现，河北临城县新农利合农批城商铺目前也已加入到售后返租阵营。据该项目有关营销人员向记者提供的宣传资料显示，该项目商铺包租包托，每套售价25万元起步，前三年保底租金按总房款的5%、6%、7%进行返租，也可一次抵扣房款。4年至10年按照实际租金80%兑付，开发商收取20%运营费用，开发商承诺每月租金不低于每平方米20元。
事实上，农批市场发展乱象远不止于此，饱和式布局在同质化竞争中愈发激烈。
在湖北荆州高新区，除了即将建成的中农联荆州智慧云仓城规模亮眼外，另外两处超级农批市场落地倍受商户关注。
2022年6月下旬，荆州市锦欣水产批发市场一期已正式投入运营。该项目整体占地175亩，投资2.6亿元，于2020年10月开工建设。此外，总投资40亿元、占地500亩的中国供销荆州智慧冷链产业园项目正加紧办理落地手续。与此同时，中农联荆州智慧云仓农商城一期项目大部分已封顶。荆州高新区农批市场“三足鼎立”格局加速形成。
“作为三农产业规划的产城融合板块，荆州高新区已被定位为荆州农产品市场集中地。自2014年动工以来，批发项目基本上都落地在该地块的同属区域。”武喆华认为，在农批市场数量持续扩张下，商业模式千篇一律和产品业务类型的同质化，或会导致投资过于旺盛与密集，供给过多，产生大批存量农批市场房产，造成资源闲置浪费，商户与开发商的投资回报率将难达预期。
“农批市场扎堆涌入，如何科学有效推进农贸产业跨越发展，将考验着当地政府管理智慧。”武喆华说。
记者调查还发现，有农批项目出现停摆端倪，延期交付风险或传导至商铺业主端。2022年9月16日，有群众在今日头条爆料称，四川南充嘉陵区中农联农贸城商铺存在延期未交付现象。按照购房合同约定，该市场商铺原本应在2021年4月交付业主。但至今项目开发商始终未明确延期交付时间节点，整个项目处于长期停摆状态，引发业主对项目烂尾风险加剧等猜测。
不过，南充中农联商贸城开发企业中农联南充建设开发有限公司相关负责人并不认可项目烂尾等说法，她在电话里向记者表示，出现项目停摆和商铺延期交付，主要是受当地疫情影响，起初计划延期至2022年11月31日，之后再次调整到2023年3月初。
“每月每平方米不低于20元”为临城农批城商铺售后返租承诺。（微信截图）
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房地产化倾向愈演愈烈
前述房地产业内人士认为，一些关乎地方民生“菜篮子”工程的农批市场，在资本助推下却演变为半农批市场半地产项目的尴尬产物。
受房地产市场持续低迷冲击，农批市场房产（商铺）库存去化压力逐步加大，一定程度上限制了未来发展空间。然而，农批市场引来资本入局“跑马圈地”背后，项目开发却呈现加速趋势。
“网络检索‘中农联东台农商城’会发现，多条项目信息显示均与楼盘房产销售有关，农商城俨然是在为地产项目代言。”12月14日，盐城房产网有关工作人员向记者表示，正在建设的中农联东台农商城属于典型的由“市场+商铺”升级为“市场+商铺+住宅”的产业地产，项目位于江苏东台市五烈镇，总用地面积约193亩，总投资6亿元，总建筑面积约20万平方米，其中商业17万平方米，住宅3.8万平方米。
该工作人员还向记者表示，目前中农联东台农商城在售房源为商铺和住宅。商铺为小高层板楼，共270套房源，户型面积为30平方米大开间，售价为每平方米1万元。住宅项目名称为中农联春玺居，售价每平方米6000元。
记者据中农联东台云仓农商城微信公众号发布信息显示，中农联春玺居花园洋房（建筑面积约93至126平方米）、中农联东台云仓农商城财富鲜铺（建筑面积10至80平方米）等房源销售信息被一同公布。
“GO房网”东台频道发布相关信息显示，中农联春玺居项目由中农联（东台）建设开发有限公司开发，占地29亩，由多栋低层和小高层组成，开盘时间为2021年1月20日。据该网站发布中农联春玺居项目动态显示，2020年12月16日，首开44套房源。2021年3月4日，首开4号楼，以交1万元抵3万元的方式接受认筹。2022年1月11日，项目暂停销售。
12月15日，记者就中农联春玺居暂停销售等问题试图采访该项目开发商，但多次拨打中农联东台云仓农商城微信公众号发布的招商热线，均无人接听。记者随后查询中农联（东台）建设开发有限公司工商登记信息发现，目前公司仅获得一宗地块出让批复，土地面积为12.8367公顷，土地用途为批发市场用地。
东台市人民政府网站显示，中农联东台云仓农商城将打造集农副产品、农业生产资料批发零售展销、加工配送、冷链物流等功能为一体的现代化大型综合服务平台。2020年11月10日开工，建设至今。
中农联东台云仓农商城兼顾住宅楼开发的情况在农批领域不是孤例。
2022年9月30日，河北东光县行政审批局对新农利合（东光）房地产开发有限公司旗下“书香文苑”住宅开发项目（部分楼栋）下发商品房预售许可证（（东）审批房预售证2022年第010号、第011号），累计预售面积65396.52平方米，累计预售住宅576套。
据悉，“书香文苑”只是新农利合东光农批城整体开发一部分，其主体工程新农利合东光智慧农商城也在同步建设中，两子项目累计占地约102亩。
据东光县人民政府网站公布的“书香文苑”项目建筑方案显示，该项目占地面积为61310.9平方米，总建筑面积138493.6平方米，共计990套住宅。
另据新农利合阳谷农批城微信公众号发布项目简介显示，阳谷农批城是由新农利合公司投资20亿元，由阳谷新农利合置业有限公司开发的总占地270亩，总建筑面积35万平方米的一站式农副产品交易中心。
该项目同时宣称，一期即将开盘，共有314套商铺和356套公寓。商铺主力面积在84平方米，一拖二连体销售，一层层高4.2米，二层5.8米（可以隔2层使用），可自营可投资，前三年20%的房租从房价中扣除，降低客户的购房压力，统一经营管理保障租金收益；公寓主力面积40至90平方米，为层高5.8米的LOFT设计，买一层得二层。
新农利合公司的官网简介显示，公司以“立足三农、保障民生、乡村振兴”为宗旨，致力于打造农产品综合经营企业。
但阳谷农批城赤裸裸的售楼宣传用语，已经充分说明，这家“致力于成为中国涉农流通生态体系塑造者”的企业，在借着农批市场开发风口的同时转向房地产开发。
（应受访者要求，文中武喆华、魏强为化名）
值班编委：李红梅
编辑：徐妍
美编：华少
审读：戴士潮
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