有房产机构研究指出，超过80%的家庭都会拥有至少2次购房的机会，第一套房是为了结婚和自住，这套房子面积普遍较小、位置较为一般、由于经济能力不足，所以房子的品质也一般；第二套房基本都是为了改善居住条件而购买，在购买第二套房的时候，选择条件要比第一套房苛刻得多，例如城市区位、交通条件、公园环境等都成为必要条件。

所以，如何选择“优质”二套房，成为了不少人关注的一个问题。在这方面李嘉诚早有预言，李嘉诚作为内地房地产模式的引入者，一直被看作是房地产的前辈。在李嘉诚的房地产开发商业中，他说道“房地产第一是位置，第二还是位置，第三个依然是位置。”所以说，在房地产开发和购房选择的时候，位置比任何因素都要重要的多。咱们举个例：

【上海内环10平米的房子】与【鹤岗200平米的房子】，哪个更具有潜力，你会选择买哪个？在上海内环，10平米的房子可能价值100多万元，而且如果配置优秀学校的话，这套房子可能达到300万元-500万元。房子带来的附属价值也较高，例如可以解决子女的优质学校选择问题，同时可以让工作在这里的人省去租房的烦恼。反观鹤岗200平米的房子，无论房产价值本身还是带来的附属价值，都堪称一般，除了当地居住之外，别无他用，更不要指望这里的房子能涨价到一线城市的高水平。

【资料图】

从区位因素而言，两套房子孰优孰劣，一眼就能看出。

未来买房，李嘉诚的这份“商业经验”还能起到作用吗？指闻君认为随着城市居住出现一系列新变化，或将起到直接的影响作用，提前一看：

1、老年人口快速增加。根据第七次人口普查数据显示，我国的总人口为14亿人，其中老年人进一步增加，超过60岁的老年人数达到了2.6亿人，占比达到18.3%，可以说我国的老年化程度再度加深。与老年人快速增加呈现截然相反走势的是生育率快速降低，新生儿的数量逐年下跌，在《柳叶刀》曾发布过一篇关于人口的论文，这篇人口论文预测，到2100年前后，中国的人口或降低至8亿人以内。无独有偶，联合国在《世界人口展望》中同样认为，到2100年，全球人口达到顶峰，届时中国的人口降低至10亿人以内，整体下滑的趋势是不可避免的。

老年人增加、新生儿减少，这对购房的选择有着必然的联系，这意味着，以前认为一二线城市都“较有潜力”，这种结论在今后或许不再适用，举个例子：过去有2亿青年人购房，一二线房产市场当然爆棚了，但是10年后或只有9000万购房，这些人会首选哪些城市？当然是主要一线城市和少数二线城市，所以“黄金屋房产”应该是位于少部分城市中，而非普遍存在。

2、学校场房因素正在减弱。过去的20年里，买房第一条法则便是“买优质学校房”，这类房子始终站在整个房产市场的“金字塔顶”，房子呈现出快速增值的状态，如果普通房子上浮5%，那么优质学校房增值幅度在30%以上；如果普通房子价格在下跌，优质学校房的价格可能继续逆势上涨。所以，购买学校房自然成为了买房经验的第一条要义。

然而，2021年以来，趋势变了，在多数城市，这类房子变得越来越不值钱。2020年北京西城区开始多校划片，掀起了一片售房潮，中介表示，在政策出台之后，有的人连夜乘坐飞机回来，把房子降价700万元销售；还有的房子由于具备学位资格，一夜之间提价400万元挂牌，整个市场呈现出“五花八门”的景象。2021年深圳也因为类似政策的出现，导致房产跳水销售，在福田区有一套104平米，价值3500万元的房子，降价500万元对外销售，却无人愿意购买，这在以往是不可想象的，看房者表示，当地实行了“学校片区制和老师轮流制”，原来房子价值35万元/平米，现在没有优势了，即便是10万元/平米，依然高于市场水平。

3、城市普涨正在成历史。在不少人的认识中，总认为一线城市和二线城市的房价永涨不跌，然而随着调控的加码，这种格局或正在改写，“三根红线”，要求房企们把负债等指标降低至标准以内，如未能完成则融资受限，与此同时再度提出了“双上限令”，为金融机构制定了向房企和购房者发放贷款的上限比例，可以说双措并举截住了资金流向房市的渠道。这是比较大的调控举措，其他细枝末节的弥补还有更多。

2020年至2022年，全球资本市场洪流滚滚，美国、日本、欧洲（德国、英国、法国等）纷纷开启了印刷货币的大浪潮，国际通胀一浪高过一浪，正在一杆子专家在为国内房产有上浮压力而捉急的时候，房市却悄然走低，二手房挂牌量增加，房企在新房库存增加、债务堆高的情况下，不断加码促销政策。房市可谓“凉意渐浓”，内行认为，今后楼市起起落落或成常态，在这种走势下，非核心城市下滑的概率或更大。

正是基于以上三大新因素，今后买房或一改以往的经验逻辑，未来10年，这类3房子或成为“黄金屋”？懂行人正悄悄入手！

第一类：核心区域房产。这一点社科院财经战略研究院在《中国住房报告2021》给出了预测，社科院认为今后一线城市和核心区域中心城市的房产增幅或超预期，但是三四线城市或进一步后退，特别是失去了棚改兜底的政策之后，三四线城市后继乏力。

第二类：优质物业房产。虽然说物业并不是影响房产增值属性的决定性因素，但是也是关键因素之一，买房投资的时代即将过去，今后买房的居住属性将更加突出，物业优质，那么居住环境自然高档，物业劣质，那么居住条件自然不会太好。

第三类：城市优质交通房产。学校已经不再是考虑买房的“第一因素”，那么随后而来的便是交通区位，在交通条件中，靠近市中心的地铁显得格外优越。随着私家车总量快速增加，不少城市已经开始限行限号了，即便是在没有限行限号的城市，私家车出行效率也大受影响。地铁俨然成为了优质房的标配。