第三支箭来了,地产板块又开始打鸡血了。


(资料图片)

11月28号,证监会发布了5项措施,恢复上市房企和涉房上市公司再融资。

前三条最重要。

1,恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。

没上市的开发商,可以借壳上市房企了,看到这一条,许老板这时候估计大腿都拍断了。

还有,允许增发股份购买资产,募集配套资金,可以用来还债和存量房项目,但不能拿地新开发楼盘。

建筑业上市公司也一样。

重组上市这一条,从2010年就开始暂停了。

当时发了“国六条”,明确要求:暂停批准存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业重大资产重组。

然后,证监会在2010年10月份提出,暂缓受理房地产开发企业重组申请。

这中间的12年时间里,除了新城和招商B转A,绿地借壳这几个极其特殊的例子之外,像万达,富力,恒大,没有任何开发商能闯关成功。

所以,这一条,明显更有利于实力强的央国企去做收并购,已经爆雷的开发商,也可以借此重组理顺债务关系。

2,恢复上市房企和涉房上市公司再融资。

简单说,上市房企可以做再融资,比如非公开的定向增发,募来的钱可以用来保交楼,经适房,棚改安置房,还债。

这一条意义重大,这是时隔6年,恢复上市房企的再融资。

开发商的再融资,从2016年开始,就被实质性堵死了。

比如,新城2016年的定增已经受理,至今没有拿到批文,2017年阳光城申请过70亿定增,但一直没有获批。

哪怕是募投涉员工宿舍或者办公大楼的再融资项目,也都被卡得死死的。

不能重组,不能借壳,不能增发,股权融资被卡死。

可那几年,恰恰是棚改货币化,大家都在冲规模攻城掠地的时候。

于是,开发商穷尽一切手段,引入信托做明股实债,出海借美元债,拖供应商账期,甚至给自家员工发各种各样的高息理财做融资。

在地价房价上涨预期下,偏执甚至癫狂的比赛扩张拿地,埋下爆雷伏笔。

搞成现在这副模样,爆雷的这些开发商,有一个算一个,一点都不值得同情。

让人同情的,是那些被时代大潮裹挟,被逼讨债的供应商和工程队,工资发不下来去送外卖的打工人。

后面还有3条,简单说,就是香港市场的内房股再融资,享受和A股一样的待遇。

还有,支持发保租房和产业园REITs,支持私募基金做不动产业务。

其实说到底,是给那些还能活下来的开发商,多一个借钱的渠道,把手里的房子盖好交付,但是别想着再拿地扩张。

仔细算算,这个月楼市的利好太多了。

比如,大行6000亿涉房融资支持、第二支箭债券融资、央行专门发的稳地产十六条、银行保函置换预售监管资金、央行的保交楼2000亿无息再贷款、六大行和股份行的万亿授信,还有重启再融资。

说实话没啥好聊的,就是政策加码,反复加码,一直加,不见效就加到见效为止。

能聊的是一些细节,比如救市的思路,受益的方向,视频的结论放在最后。

为什么要时隔12年,恢复重组上市?为什么要时隔6年,恢复再融资?

房地产上下游牵涉有多广,今年销售融资土拍有多惨,就不多说了。

这是房地产救市的第三支箭。

第一支箭是信贷。

截至11月25日,交行、中行、建行、工行、农行、邮储六大行,合计为18家房企授信1.6万亿。

第二支箭是债券。

从11月8日到现在,交易商协会已经受理储架式发债申请近1000个亿。

第三支箭就是开头提到的股权融资。

这个消息出来之后,大家看各种报道解读的形容词,史诗级、里程碑、核弹级,一个比一个夸张。

我觉得,别乐观过头了。

咱们挨个说说三支箭的作用。

先说第一支箭,这个授信万亿,看起来很唬人,可说白了就是个额度。

这两年的形势,银行自保都来不及,哪家开发商手里的授信额度用完了呢?

举个例子,11月28号,有家股份行说跟十家房企签了战略合作协议。

合作内容包括:房地产开发贷款、并购贷款、债券承销与投资、预售资金监管保函。

这其实跟没说一样。

银行做开发贷,需要有新项目。

但是咱们看个数据,22个重点城市,全年供地计划完成率只有55%,土拍少了一半。

卖出去的这些土地,还都是城投拿的。

截至三季度,城投公司拿地超过1300幅,占比41%;拿地金额超过1万亿,占比30%。

再剩下的那些,几乎全是央国企拿的,也就是说,今年民企根本就没拿地。

没拿地就没项目,授信千亿万亿,怎么给你?

同样的道理,做按揭,需要有客户买房。

今年百强房企销售额全都腰斩,房子卖不出去,按揭的额度,怎么贷出去呢?

至于并购贷的额度,像华润招商保利,早都拿到手软了。

他们宁可去拍地,也不愿意去并购股权复杂,纠缠不清的爆雷项目。

还有保函置换预售监管资金,只会给那些不缺钱的央国企开。

银行很难因为一点手续费,去承担高负债民企项目的烂尾责任。

再说第二支箭,有一说一,还是有点用的,发出来的债是真金白银。

可惜还是有两点。

1,储架式只是额度,类似银行的授信。

2,招保万不用增信也能发出来,但销售不好,没有发债扩张的欲望。

优质民企就那几家,还得提供反担保的抵押物,这又进一步缩小了受益范围。

再说第三支箭,理论上,应该是最有用的。

因为,股权融资和债券融资不一样。

欠债还钱,天经地义。发债是要给利息的,到期是要还的,还会增加开发商的负债率,负债太高会崩掉的。

从股市借来的钱就不一样了。

配股和定增虽然会稀释股权,可这钱不用还,能拿到钱活下去再说。

但是,这毕竟是理论上。

国元宏观说得很到位:

债权投资人,要求的是确定性的回报。

这意味着:只要房企销售回笼的现金流,能够恢复到一个对短期到期债务甚至是利息的覆盖水平,就是可以接受的。

但对股权投资人来说,所要求的,是支付完利息后的剩余回报。

这意味着:未来房地产行业的利润水平,至少要比现在有所改善,才能够对股权投资人产生吸引力,而这极度依赖地产销售的企稳回升。

所以问题还是那个问题:

现在这个市场,投资者凭什么买你的股票?

除非售楼部里全是人,除非土拍火爆,除非这一波大涨之后,还有投资人愿意接盘现在的价格,信心爆棚地认为,未来还有股价和分红的回报。

可是,我连小区都出不去啊,12月份也不知道能不能出去,1月份也不知道能不能出去。

还有更关键的一点,第二支箭债券融资,落地速度非常快。

比如龙湖8月份的中票,从传出中债增信到注册发行,十几天就搞定了。

但股权再融资不一样,从筹备到发行,时间长得多,上面提到有的开发商,卡了六七年都没批。

不缺钱的央国企就不说了,对火急火燎等着用钱的民企,能不能熬到落地那一天,还未可知。

我不是要给大家泼冷水,只是想,不要无脑吹这些手段。

眼下来看,政策目标依然是“守住底线”,尽量让那些没有出险的房企活下去,把房子交了。

不过,这一波操作下来,我们可以看出短期的和长期的、两个模糊的大方向。

一方面,这回是真把大招憋出来了。

政策出招的速度太快了,快到一个月之内,天天房地产上头条,解读都来不及。

未来几个月,猛药如果不见效,就继续加大药量,这一点非常确定。

供给端,强制银行放贷给房企,降低发债门槛,加快再融资审批速度,不是没有可能。

需求端,降准降息的空间已经很窄了,但5年期LPR的试点城市定向下浮,还有可能。

各位,这事不能细想。

如果这些宽松到极点的政策,一直保持下去,一旦,我是说一旦,2023年口罩出现转机。。。

按照不少人“记吃不记打,追涨杀跌”的性格,极少部分一二线城市,又要走老路了。

人类的本质,就是复读机。

另一方面,三支箭落地,以后房地产的格局。算是清楚了。

就四个字:赢者通吃。

天风地产韩笑认为,不排除国企定向参与民企定增、以极低成本入股民企的可能。

此种方式,对行业和主体信用将产生巨大的重塑作用,也意味着国企需要承担相关投资风险。

极端情况下,如果民企混改成为混合所有制企业,信用端会获得更大力度的支持,只是短期发生这种转变的概率比较小罢了。

国元陈鑫荣的观点,拉长时间猜测,这可能推动地产向民生领域靠拢,进而使得:

未来,地产发展成为像基建一样的逆周期调控手段。

以后,这就是民生行业了,哪是谁想干就能干的。

所以你看,一个行业,一家企业,人的时运际遇,工作收入,这世界上的事。

最后比的,不是谁曾经有多辉煌,多么不可一世,而是穿越周期,历尽千帆之后,看谁活得久。

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