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在当前房地产市场中，“支持刚性和改善性住房需求”是政策层面多次强调的，“对购买第一套住房的，要大力支持；对购买第二套住房的，要合理支持；对购买三套以上住房，原则上不支持”。无论是眼下促进房地产市场的企稳回升，还是从较长时间阶段看，改善性住房需求的潜力都需进一步挖掘和释放，这是因为改善性需求的空间大，在市场中占比将日益提升，更好释放改善性需求将成为促进房地产市场平稳健康发展十分重要的举措。

通常认为，改善性需求至少是第二次置业，最普遍的是将现有住房以小换大。“七普”数据显示，2020年全国城镇居民人均住房建筑面积达到38.62平方米。从国际经验看，人均住房面积的增长与经济发展水平和收入增长正相关。随着我国经济社会发展，人们对“住上更大面积房子”的改善性需求还将有所增加。当前我国城镇化率已达63.9%，仍有较大上升空间，但随着城镇化率增速较之过去趋缓，城镇新增常住人口数量的增长速度也将有所下降。相对应改善性需求比刚性需求有更大提升空间。可以预计，在很多城市，改善性需求在新增城镇住房总需求中的占比将逐步超过半数，以小换大，以旧换新将成为相对主力的需求。有研究显示，当前北京住宅市场中的改善性需求占比已经超过50%，成为住宅市场增长的主要动能。

更好满足改善性需求有助于扩内需。2022年底的中央经济工作会议在对着力扩大国内需求作出部署时明确指出，支持住房改善等消费。房地产是支柱产业，对经济的带动作用强。从发达国家的经验看，即使进入城市化高度发展阶段，与住房相关的消费仍是最重要的内需之一。住房改善不仅是单纯的购买住房的支出，配套设施建设、服务完善提升均有很强的扩内需带动作用。从更广视野看，更好满足改善性住房需求有助于留住人才，进而促进城市产业发展和带动就业。

改善性需求不仅是居住面积的增加，更是居住品质的提升。我国住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期。人民群众对住房的要求也从“有没有”转向“好不好”，从“住有所居”到“住有宜居”，不仅需要更宽敞的居住空间，还希望有完善的生活配套，优质的物业服务，合适的通勤距离，良好的社区治理等。从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，改善性需求空间很大。

满足改善性需求不仅需要新建住房，还涵盖存量住房的更新改造，以及满足更多适老化住房需求。毋庸讳言，过去二十余年商品房市场快速发展阶段，城镇大量住宅小区拔地而起，以量的优势基本解决了住房短缺问题，但高品质住宅并不多。随着改善性需求逐渐成为主力，以及人们对居住品质的要求提升，市场对高品质住宅的需求势必越来越多。房企之间的竞争或许会从过去主要靠加快建设周转速度提升盈利空间，转向以品质取胜。存量住宅往往有地段优势，配套成熟，随着城市从过去大拆大建过渡到城市更新的新阶段，存量住宅的优化和升级也可以成为改善性需求不错的二次置业选择。老龄化社会加速到来，与老年人居住需求相匹配的新建住宅和二手住宅，以及经过加装电梯等适老化改造的小区，都将迎来更多改善性需求的关注。

如何更好满足改善性住房需求？从中长期来看，是建设和改造更多高品质的好房子。眼下，应该切实落实好合理支持改善性住房需求的相关政策。一段时间以来，很多城市均对过去限购、限贷等限制性措施进行了调整优化；有关部门也出台了换房享受个人所得税退税优惠等举措。同时，应适时降低改善性需求的置换成本。当前改善性需求的首付和贷款负担均显著高于首次置业，但从总体而言，有改善性需求的家庭收入水平和抗风险能力均较高，因此，可以进一步因城施策对改善性需求的首付比例和贷款利率进行调整优化。一些城市改善性需求的门槛相对较高，在坚持“房住不炒”的基础上，有进一步下调的空间。（本文来源：经济日报 作者：亢 舒）