在经历了两年的价格回调后，深圳学区房市场终于迎来回暖。
据乐有家研究中心数据，今年2月，深圳六大名校片区二手住宅过户量明显增加，较1月上涨51%，达到近5个月来新高。此外，2月六大名校片区门店二手住宅成交量环比涨幅亦达54%，预计3月份总成交量会维持上升态势。
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值得注意的是，深圳学区房作为楼市“硬通货”，在过往一直保持着较高单价和稳定需求。然而，过去两年受疫情、调控、大学区政策等因素影响，深圳学区房的成交量和成交单价均出现显著下滑。
3月23日下午，乐有家营销副总裁郭凤敏通过微信接受《每日经济新闻》记者采访时表示，深圳学区房的阶段性回暖与学位需求有较大关系。“深圳学位申请提交的时间通常是5月份左右，每年3-4月份学区房交易都会相对会活跃。相比去年，部分学区板块价格跌幅较大，很多优质小区价格跌至合理区间，性价比高，更容易受到刚需客户青睐。”
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成交量迎回暖
春节过后，深圳楼市回暖态势明显。乐有家研究中心数据显示，2月深圳全市二手住宅过户量时隔18个月再超2500套，二手房网签量更是突破3552套，环比增长95.4%，同比增长229.8%。
与此同时，深圳学区房的成交量亦回暖明显。
在深圳人眼中，福田的百花片区（百花小学、深圳实验学校）、福田的香蜜湖片区（荔园外国语、深圳市高级中学、红岭实验小学等）、罗湖的深中周边（深圳中学初中部）、南山的南二外周边（南山第二外国语小学、初中部）、宝安的宝中周边（宝安中学初中部）、龙华的深高北周边（深圳市高级中学北校区）等六大名校片区，是深圳教育资源集聚地，片区内的学区房自然抢手。
深圳福田百花片区某学区房
在六大名校片区，不仅有省一级或省重点学校，也有直升或积分入读优质高中的通道，对于不少家庭来说极具吸引力。
乐有家研究中心数据监测显示，今年2月，深圳六大名校片区二手住宅过户量明显增长，达122套，环比1月份的81套上涨达51%，是近5个月来的过户最高点。
数据来源：乐有家研究中心
具体到各片区，包括福田百花、福田香蜜湖、南山南二外、罗湖深中及龙华深高北片区，在2月份的二手住宅过户量均出现不同程度的环比上涨，宝安宝中片区则相对表现平稳。
值得注意的是，2月份龙华深高北的二手住宅过户量环比涨幅超200%，南山南二外、福田百花及罗湖深中板块的涨幅也达到了6-7成。多个学区房较为集中的片区在2月份的二手住宅交易量达到近5个月来的新高。
从学区房的房价变化情况来看，深圳参考价政策出台2年以来，购房者很大程度上会以参考价为标准来评判业主报价情况，成交价更是有7-8成接近参考价。同时，学区房市场也很大程度上受到参考价影响，成交价格在过去2年里下滑较为明显。
不过记者注意到，虽然目前深圳学区房相比高峰时的价格回落不少，但也有部分学区房的成交价相比去年底出现“反弹”。
“学区房现在已经回归理性区间，南天一花园便宜的时候成交过一套990万元的房源，而属于顶级学区的百花片区，现在业主普遍挂牌总价超过千万元。”房产中介郭海清告诉记者。
乐有家方面则表示，近期南天大厦成交了一套约88.83平方米的房子，单价为14.01万元/平方米，对比去年11月同小区二手房的成交单价上涨了2万元。
此外，记者注意到，长城大厦的一套127平方米学区房（拥有百花小学、深实验初中双学位）在今年1月31日开拍时，起拍总价为993万元，仅3人报名，最终因无人出价而流拍。
来源：阿里法拍
今年2月28日，该房源起拍价降了近200万元至794万元，最终吸引了14位买家参与，经过43轮竞价后以1102.5万元成交，比首次挂牌起拍价多出100多万元。
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价格明显回落
虽然目前深圳的学区房总价比较高，但过去两年受限于疫情、调控、大学区等因素影响，深圳学区房价格回调明显。
郭凤敏告诉记者，过去两年深圳不少学区房价格出现了明显回调。“如华强北的玮鹏花园80.87平方米两房，2020年7月成交1000万元；77.69平方米的两房，2021年1月成交价989万元；近日80平方米两房成交价828万元，76平方米两房成交价750万元。价格整体下调了20%左右。”
从深圳名校最新房价地图来看，目前各大片区的顶级学区房只有罗湖片区的单价相对较低，均价超9万元/平方米，是目前六大名校片区中学区房相对比较容易上车的片区。
数据来源：乐有家研究中心
以百花公寓二期为例，该项目周边有深圳实验小学、荔园小学北校区，是深圳真正意义上的学区房。其二手房的政府参考价为11.73万元/平方米，去年10月成交的一套83平方米的房源，总价为972万元，折合单价11.6万元/平方米。
记者注意到，而百花公寓二期房屋总价的高峰期出现在两年前的2021年初，当时的成交价在16万~18万元/平方米，而目前的挂牌单价普遍在13万~15万元/平方米，每平方米降了约3万元/平方米。
数据来源：房天下
在业内看来，深圳学区房回暖的真正原因，除了春节后市场整体出现回暖外，还包括过去两年价格的回调，以及今年秋季入学招生工作的即将开展。
整体来看，此前虽然因教育集团化、大学区、教师轮岗等因素影响了深圳学区房溢价，但优质学校的师资水平、优质学区的学习氛围，甚至圈层都是无法取代的资源。
“首先从市场情况来看，今年2月份全市二手房的成交量都有明显上升的情况，因此学区房也不例外。根据我们观察，学区房的交易量是随着全市二手房交易量的上升而上升的，幅度稍高的原因跟去年成交量极低有关。”
美联物业全国研究中心总监何倩茹3月23日下午通过微信向记者表示，由于近两年深圳各区纷纷成立教育集团，教育资源的均衡发展使原本重点学校的学区房优势有所降低，这也导致过去两年学区房热度有所下滑。目前教育集团仍在发展阶段，因此重点学校周边的学区房仍具有一定吸引力。
郭凤敏则表示，过去学区房价格下调，有很重要的一个原因在于大学区制、轮岗制等，使学区房在价格上受到了影响。
“完全消除大学区的影响不太现实，集团化办公、教师轮岗、教育资源逐步公平化等，对于原来优质学区的房源来说，价值多少会受到一些影响。不过优质学区房板块的教育环境、学习氛围和习惯，甚至圈层等，还是有一定优势，这也是家长们选择适合自己需求房产的原因之一。”
撰文| 陈荣浩
编辑| 魏文艺
封面、内文图源| 每经记者 陈荣浩 摄
