近日，招商蛇口（001979.SZ）发布2022年全年业绩。财报显示，2022年招商蛇口实现营收1830.03亿元，同比增长13.9%；实现归母净利润42.64亿元，同比下降58.9%至42.64亿元。
值得注意的是，招商蛇口“增收不增利”的情况已经持续三年了。而在招商蛇口业绩会上，招商蛇口财务总监黄均隆表示，去年是非常不容易的一年，去年整体全行业的毛利率都是在下滑，并且全行业都在保现金流。“我们也尝试做一些微幅的涨价，一涨价马上就做不动了，所以我们今年还是维持目前的走量。”
此外，在业绩会上，招商蛇口管理层透露，今年招商蛇口的销售目标是3300亿元，同时还要跻身头部5强。“5强并不是仅仅规模的指标进入5强，更多的是利润、质量、效益、服务品质，还有转型经营收入等多维度的5强。”招商蛇口董事长许永军说道。
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数据显示，2022年，招商蛇口累计实现签约销售金额2926.02亿元，同比降低10.5%。2022年招商蛇口年末全口径和权益口径的销售金额排名均提升至行业第6位。
净利下降近六成
数据显示，2022年，招商蛇口实现营业收入1830亿元，同比增长13.9%，归母净利润同比下降近六成至42.64亿元，基本每股收益0.41元。此外，招商蛇口2022年毛利率为19.3%，较2021年末降低6.2个百分点；净利率5.0%，较上年末降低4.5个百分点；归母净利率2.3%，较上年末降低4.1个百分点。
值得注意的是，招商蛇口“增收不增利”的情况已经持续三年。数据显示，招商蛇口2021年实现营业总收入1606.43亿元，同比增加23.93%，归属于上市公司股东的净利润103.72亿元，同比减少15.35%；2020年实现营业收入1296.21亿元，同比增长32.71％，实现归属于上市公司股东的净利润122.53亿元，同比下降23.58％。
而招商蛇口2022年净利润下降是近三年来跌幅最大的一年，对此招商蛇口在年报中给出的解释是，受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；落实国家相关房租减免政策要求，对符合条件商户进行了相应的租金减免；计提存货、投资性房地产、长期股权投资等资产减值准备以及计提应收款项信用减值准备同比增加20.29亿元；转让子公司产生投资收益同比减少。
黄均隆在业绩会上也表示，去年是非常不容易的一年，去年整体全行业的毛利率也都是在下滑，并且全行业都在保现金流。“毛利率下降是最重要的，因为全行业的价格，整体售价受到影响，使得毛利下降和减值准备增加，这个是最重要的一个因素。”
同时，黄均隆还指出，面对利润下降，招商蛇口在操盘端和投资端两方面发力，积极的换仓，在投资端就更聚焦，更聚焦城市深耕。
“操盘端主要一个是销售，第二个就是极致的成本控制挖潜，我们叫利润掘金行动。两方面去着力来提升。一方面就换仓，第二方面提升利润水平。通过狠抓销售回笼的钱，然后重新去换仓。实际上去年在投资端有很多进取（动作），我们有机会换不少优质的地。”黄均隆说道。
据黄均隆介绍，招商蛇口2022年新获取了56宗地，支付地价700多亿元，首开整体去化率达到了77%，毛利率23.2%。“这几个指标都充分证明我们去年抓住了机会，积极换仓。”
同时，黄均隆对招商蛇口未来利润的增长充满信心。“第一，今年从前面几个月的销售趋势来看，是在回暖的。第二，我们去年拿的一些地是为今年及以后年度打基础。”
2023年要跻身前5强
年报显示，截至2022年底，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率为62.42%，净负债率为48.09%，现金短债比为1.30。对此，招商蛇口指出，公司秉持一贯稳健的财务管理策略，“三道红线”始终处于绿档并持续优化。
此外，2022年招商蛇口全年新增50亿元中期票据，100亿元公司债，100亿元超短期融资券额度注册；完成市场首单并购中票、绿色中票等创新品种发行，公开市场融资327.2亿元，票面利率多次创下同期内房企债券利率新低。
值得一提的是，2022年末，招商蛇口综合资金成本为3.89%，较年初大幅下降59BP。同时，黄均隆在业绩会上透露：“我觉得我们今年的融资成本应该还会再下降一点，现在招商蛇口的开发贷利率是2.1%，在行业上应该算是比较低的。今年我们会抓住窗口期，把融资成本最大化压控下来。我们除了降成本以外，还会抓住机会，继续优化杠杆结构。”
此外，招商蛇口管理层还在业绩会上透露，今年招商蛇口的销售目标是3300亿元，同时还要跻身头部5强。“5强并不是一个仅仅规模的指标，更多的是利润、质量、效益、服务品质，还有转型经营收入等多维度的5强。”招商蛇口董事长许永军说道。
数据显示，2022年，招商蛇口累计实现签约销售金额2926.02亿元，同比降低10.5%。2022年招商蛇口年末全口径和权益口径的销售金额排名均提升至行业第6位。
据黄均隆介绍，今年招商蛇口不会再进一步促销，会维持现在的流速。当然有些区域也有机会涨价，有的区域可能会微调一些，以市场的需求、去化速度，回收稳定流速。
“实际在2021年下半年到2022年，很多企业出现暴雷，包括我们企业出现利润大幅下滑，原因主要就来自弱二线或强三线城市的产品。其实2021年我们做了调整，2022年价格也做了很多调整，很多城市房价下降的幅度可能超过了20%甚至30%。去年年底是这些弱势产品价格最低的时候，今年我们的流速比去年提升了，平均提升在50%多一点，但是目前我觉得还不足以支撑价格上涨。”黄均隆说道。
黄均隆还提到：“我们也有尝试性做一些微幅的涨价，一涨价马上就做不动了，所以我们今年还是维持目前的走量。对于房价（是否）能大幅上涨改善利润率，目前还是没那么乐观。”
