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居民购房信心不回暖，成交量回暖难持续

国家统计局发布的最新数据显示，今年1-2月全国商品住宅销售面积同比降幅收窄至0.6%，销售额实现同比增长3.5%，这是自去年以来首次累计同比增长。以上海为例，按照上海链家研究院的监控数据，2月份上海全市共成交二手房1.9万套，同比增长52%，成交金额613亿元，同比增长63％。

考虑到1月份数据也比较理想，于是有分析认为，连续两个月成交量回暖，可能是市场回暖的标志。在经历了持续的低迷之后，在政策的强刺激作用下，市场也可能进入拐点，从持续低迷转向有序回暖。

那么，连续两个月的成交量回暖，是不是市场回暖的标志呢？笔者认为，现在就得出市场回暖的结论，为时尚早。即便再多一、两个月成交量回暖，也未必是市场回暖的标志。市场是否回暖，关键要看居民的购房信心是否回暖。只要居民的购房信心不足，购房欲望不强，成交量就难以维持，市场也就不可能真正回暖。

诸葛数据研究中心提供的数据显示，第11周（3月6日-3月12日）重点50城情绪指数为-0.59，较上周回落0.06。其中，45城情绪指数均回落，只有51个城市情绪指数回升，特别是三亚、南宁、上海、珠海、威海、天津、中山等城市下降还非常明显。也就是说，1、2月份成交量回暖的局面，有可能从3月份起结束，至多维持到3月份。自然，也就谈不上市场回暖了。

事实也是，从广大居民对待房地产市场的态度来看，无论是有购房愿望的居民，还是没有购房愿望的居民，对房地产市场都是不太看好的，也是不太满意的。尤其是房价，依然十分坚挺，下降的趋势很不明显。在这样的情况下，等待观望就会继续成为广大居民的主要选择。特别是年轻人，已经不再急于通过购房来证明自己事业的成功、来应对房价的上涨、来解决恋爱结婚问题。顺其自然，已经成为绝大多数年轻人的重要选择。

更为重要的是，“房住不炒”定位，是广大居民、特别是有比较强烈购房意愿居民的“定心丸”，他们不需要担心房价会继续快速上涨。相反，他们对房价下跌倒是期待越来越强烈。特别面对开发商普遍资金困难，期待降价的心理更加强烈。如果开发商不做出一些实实在在的姿态，市场回暖就会成为一个很难落到实处的话题，甚至是伪命题。纵然地方政府费尽心思、给足政策，也不会有明显效果。购房者与开发商之间，开发商高度依赖政府，购房者则基本依赖心情。政策对购房者心理的影响，就是多多益善。当然，即便没有政策，该买时仍然会买。

如果这一轮成交量回暖，是和风细雨、娓娓道来，而不是突如其来、来势汹汹，或许还真有市场回暖的迹象。恰恰是这种看似很有气势的成交量回暖，反而让人觉得很不踏实，很难掀起更大风浪。因为，今天的购房者，已经不是十多年前被房价涨得心慌意乱、情绪失控的购房者，他们早就在市场的持续低迷和开发商的心理恐慌中变得冷静、沉着，开始用耐心和开发商比耐力，用等待和地方政府比耐心，买不起房就租房，租不起好房就租普通房，一切随心所动，而不是随房价所动。在这样的情况下，成交量的突然增加，就不是一种正常现象，背后到底有什么故事，自然有讲故事的人负责。

而且，成交量大幅上涨的同时，房价则在微微下跌，有些二手房房主，还在偷偷降价。如此只能说明，市场回暖是没有基础的，成交量增加是有原因的。更有可能的是，二手房房主面对市场持续低迷，房价有可能下降，内心的恐慌越来越严重，想通过加快抛售来占据主动，避免造成损失。二手房的供应规模远大于成交规模，就是最好的证明。

眼下的房地产市场，并没有到了可以回暖的地步，也没有回暖的基础和条件。房地产市场能否回暖，最核心的还是要看广大居民的购房意愿、购房信心能否回暖。短期内，回暖的希望不大，能够让居民购房意愿和信心回暖的最有效手段，就是开发商降价，用降价来吸引居民购房，用让利来调动居民购房的积极性。如果能够做到，在刚性需求还比较充足的情况下，是能够产生效果的。