3月23日下午,北京土拍市场迎来了一场罕见的“摇号大战”。42家来自全国各地的房企投拓人士(投资拓展部门,主要职责为拿地),齐刷刷来到北京政务大厅5层,参加一场中签率只有2.38%的土地大乐透。

真正考验房企们手气的时候到了。无论是北京土拍的常客中海、首开等国企,还是刚出ICU的民营房企,都忍不住来碰碰运气。一位现场的房企投拓人士感叹道,“从来没有见过这个摇号阵仗”。


(资料图片)

众多房企赶来参会的积极性,直接把北京土拍卷出了历史新高。然而,在虎视眈眈的中建系、中铁建、北京城建等房企围猎下,来自上海的一家区域型中小民企——大华地产,意外杀出了重围。

要知道,在北京土拍市场上,房企们要么拼“爹”,要么拼资金实力,已经很少有名不经传的区域房企能逆势突围了。但在北京这轮备受瞩目的土拍中,初次来到北京的大华地产,却一炮而红。

放在一年前,这样的好地块,都是外来房企吃不到的“肥肉”。自2021年房企“集中供地制度”推出后,多数民营房企的投资身影几乎消退,热闹则留给了国央企和城投公司们。

但进入2023年,形势又有了新变化。多地政府开始通过调整各类拍卖细则,降低竞拍门槛。然而,此前投资意愿减退的民营房企,又是否会再次投身到土拍新浪潮中?

被爆抢的朱辛庄地块

熟悉北京新房市场的人,对于昌平朱辛庄板块不会陌生。

这里可以说是码农和科研人才的聚集地。住在这儿的人们,除了昌平老本地人外,更多有生命科学园的产研人员,以及在西北旺、永丰工作的互联网码农群体,是颇具购买力的一波人。

因此,昌平朱辛庄地块一经推出,大都被房企们争相抢夺。譬如,2023年北京举行的首场土拍中,位于朱辛庄板块的信息园二期地块,也是在激烈参拍下,被来自广州的越秀地产幸运摇中。

而和上一次地块相比,这次新供应的朱辛庄0028号地块位置则要更优越,房企的摇号竞争激烈程度也更大。

▲(图为作者现场拍摄)

进入现场竞价环节之前,各大房企已经在线上“狂飙”起来,抢先完成了线上30轮报价。在报到近13亿的上限价后,转为现场摇号的方式拍卖。

房企们早已算好了一笔经济账。根据地块土地成交价3.56万/平方米来算,项目的销售指导售价为6.2万/平方米,拿到地的房企将有约3万/平方米的盈利空间。

“朱辛庄地块项目体量虽然小,但是居住属性很纯粹,不像其他项目还有限竞或者限配的条件,属于典型的稳赚不赔。”一位房企投拓人员告诉「市界」。

另一方面,朱辛庄地块本身自带的强悍购房群体,也让房企们对于销售业绩寄予厚望。

过往来看,距离海淀较近的昌平朱辛庄板块,曾经造就过很多个“热销盘”历史。

典型如,2019年10月份,华润万橡悦府一期开盘销售额617套,当天成交金额达28亿,靠着这个项目华润成了当年北京楼市的销冠。2019年12月,位于朱辛庄地铁口附近的龙湖云璟项目,也实现了开盘售罄的好成绩。

中指研究院高级分析师张晓飞表示,“之前朱辛庄周边一些新地块开发的项目,在预售阶段去化都不错,开发难度和销售难度都比较低。”

而从最新的二手房价格对比来看,朱辛庄0028号地块6.2万/平方米的销售指导价,已然形成了价格倒挂的优势。

「市界」从贝壳平台了解到,对比朱辛庄周边二手房领秀慧谷D区挂牌均价7.1万元/平方米,朱辛庄0028号地块的销售指导价为6.2万元/平方米来算,一二手倒挂价格空间达9000元/平方米。

不过,这并不意味着拍到地快的房企毫无销售压力。根据北京公布的2023年首批拟供应土地名单来看,昌平区将供应6宗宅地,也将给朱辛庄板块的项目销售带来一定挑战。

突然发力的大赢家

听到 “摇中”的消息后,大华地产的一位参拍员工陈曦当下就从座位上弹了起来。她对「市界」表示,“为了拍地,公司几位员工都从天津赶过来了,没想到真能中。”

现场没有被摇中的房企人士,纷纷向大华员工们投来了艳羡的目光。而据「市界」了解到,在得知摇中的消息十分钟左右,大华地产官网便迅速挂出了竞拍成功的好消息。

大华地产在房企中声名并不显赫。但论行业资历,能比大华历史更早进入房地产市场的企业,可以说寥寥无几。

早在1988年,上海市宝山区大场镇成立了一家镇办企业——大场房地产公司。1998年,顺应时代变革和国家政策,大场公司改组为大华集团。此后,大华地产经过改制及多年发展,最终成为了一家上海的区域型民营房企。

在2008年之前,这家低调的老牌房企,一直在土拍市场上不太活跃,销售金额也在百亿元徘徊,业绩比起上海滩的另一位老牌房企绿地要落后一大截。

但到了2018年之后,大华地产开始真正发力起来,开启了“买买买”模式。典型如,2018年,大华首入广州、惠州、徐州、昆明等城市,开启扩张之路。

2019年,大华又在上海一连拿下10宗地,成为地区拿地面积和拿地金额双料冠军,新增拿地金额达327亿元,增幅高达289%,而这几乎等于大华集团全年的销售额。

到了最近的2020年和2021年,大华更是进一步加仓,曾经短短一个月内拿下上海、天津、南京、江苏等地块,耗资逾百亿元。

有机构数据显示,2021年,大华集团权益拿地金额从2020年的190亿元提升到了260亿元,位列房企拿地排行榜第27位。

而那一年,大华集团也以销售额超过500亿的成绩,成为上海滩有名的大地主。

不过,最近这几年突激的扩张方式,也使得公司在项目质量管控上,传出了屡次维权的消息。

近年来,上海大华旗下的部分项目屡被业主投诉。譬如,2022年11月份,上海大华公园城市二三期业主针对“路面烂尾”一事开启了维权,让不少购房者也由此担心起了房屋质量。

多地掏出了压箱底的“靓地”

北京土拍的热度,并非孤例。许多二线城市沉寂已久的土拍市场,也开始萌生春意了。

不少房企投拓人士发现,许多位于重要区位、升值潜力大的“靓地”,被各地政府搬了出来,并造就了新一轮卖地热潮。

在北京土拍之前,杭州的首轮土拍早已率先开启了摇号大战,并吸引了60多家房企参与。

一位杭州本地的房企人士对「市界」分析道,“杭州这轮土拍热的一个原因,主要是地块非常优质,大部分地块周边配套完善,土地规模较小,对房企也不会造成太大的资金压力。”

而从最终的土拍成交数据来看,杭州拿出了13宗涉宅地块,其中有8宗触顶摇号、2宗溢价成交,3宗底价成交,土地出让金182.23亿元,平均溢价率为 9.3%。

除了杭州之外,另一个热门二线城市南京,也传来了土拍爆火的消息。不少人发现,相比于以往的频频流拍,南京这轮土拍明显升温,溢价率创2019年来的次高,达到8%。

在不久前的首轮土拍中,南京推出了11宗涉宅用地。但让人意外的是,这11宗地块全部出让成功,其中4宗地块触顶摇号、3宗达到溢价成交,当日揽金达176.69亿元。

可以看出,在这些一二线城市的土地盛宴中,多个地块开始激起了房企的强烈反响,成为众多房企争夺的对象。在房地产行业人士看来,背后的原因主要在于优质的区位条件和不错的盈利空间。

西政资本相关人士表示,因一线和强二线城市楼市回暖迹象越来越明显,房企拿地热情也明显上升。尤其在热点城市,利润空间比较稳定的地块拿到就是赚到。

而土地市场重启投资热度的另一个重要原因,还离不开各地供地规则的适时调整。

土拍市场曾经有一次大的规则改变。2021年2月,自然资源部推出新规,要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”:集中发布出让公告、集中组织出让活动,且原则上全年发布出让公告不超过3次。

这份公告推出后,土地成功出让的难度越来越高,房企们的投拓压力也跟着急剧上升。2022年全年,各地土地市场的流拍开始变得越来越频繁。

东方金诚分析师唐晓琳认为,“集中供地政策在一定程度上提高了房企的投资门槛,在当前的行业环境下,有能力深度参与集中供地的房企数量十分有限。因此,部分城市调整集中供地节奏,是在土地市场低迷期的一种必然选择。”

一个明显的迹象是,进入2023年,集中供地制度出现了大幅调整,多个城市在竞价规则上做出了让步。不仅提前三个月公布拟出让地块信息,给房企留足投资研判时间,在供应地块上也是诚意满满。

譬如,重庆在第一轮供地前公开的供地情况“近郊板块占比68%”;长沙“核心主城区供地大幅增加,远郊占比偏小”;合肥“首轮不限价、精装”等等。

部分民企拿地更活跃了

去年众多民营房企缺钱躺平,缺席土地市场。今年的拿地市场,则有了一番新的变化。

过去的2022年里,华东某民营房企已经整整一年没拿地了。这让在房企投拓岗中负责前期拿地研判的张明,少了很多工作量。张明说道,“主要还是没钱,精力都在抓现金流,努力把资金留住不外流 ”。

通过收紧投资力度,房企们正在努力的争取活下去的空间。这也是房企们冬天普遍的生存法则。但到了行业迎来回暖之际,形势开始出现了新的反转。

在销售端市场情绪带动,以及土拍规则持续优化下,不少民营房企从按兵不动,到投石问路,最终也开始积极参与。

仅从不少城市的土拍情况来看,许多民营房企已经开始“支棱”起来拿地了。

杭州2023年的两次土拍,参拍企业均在50家以上,其中参拍民企数量占比近一半,而民企拿地金额占比,则达到了57.9%,较2022年提升8.8%。

而不久前的南京土拍,民企拿地金额占比也有所提升。譬如,伟星、欣源置业等一批中小民企,开始大力参与到土拍竞价市场。其中,伟星还幸运的摇得了南京首轮土拍中最热门地块。

▲(图源:视觉中国)

第三方机构数据显示,2022年百强房企拿地总金额同比腰斩至1.65万亿元,近四成百强房企投资暂停,其中民营房企收缩力度突出,拿地金额在集中供地额度中的占比,由2021年第一轮的40%,降至2022年末的不足20%。

而最新的数据显示,今年1~2月百强房企中,民企拿地总额攀升至333.8亿元,同比上升16.6%。

不过,这并不意味着民营房企投资的全面复苏。「市界」了解到,在销售尚未全面复苏的情况下,以往那些具有行业规模的拿地大户们,反倒出现了收紧土地投资的趋势。

不少人发现,今年前两月,“行业大哥“万科在拿地方面几乎处于停滞状态。相关机构发布的2023年1-2月全国房地产企业拿地TOP100排行榜中,也已经没有了万科的身影。

张明最近也在密切观望市场情况。他表示,“公司今年计划的是一定要拿地,否则就没有地块运转下去了。但怎么拿、拿出多少资金来投资,其实也还没有明确的规划。”

“真正的现实还是没钱,2023年公司的核心还是保现金流,同时等待市场回暖售价回升再研判”,张明认为,“其实关键还是市场,如果持续低迷,拿地只会让公司负债率更高更难解套”。

春江水暖鸭先知,土拍一直都是楼市的风向标,民企的拍地积极性,更是成为楼市是否全面复苏的关键信号。现如今,部分民企投资力度虽有回升,但要回复到地王频出的黄金时期,仍有赖于房地产市场的整体修复。

(注:张明为化名。)

作者 | 李逗

编辑 | 孙春芳

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