来源:视觉中国

作者 | 郭一非


【资料图】

编辑 | 杨布丁

出品 | 棱镜·腾讯小满工作室

趁着北京这波小阳春行情,宋林(化名)原本以为终于能解套离场了,但现实却给他泼了一盆冷水。

宋林有一套老破小位于北京南三环,位置不错,紧邻地铁口。不过,苦于超过25年的老房龄,没电梯没学区,在2018年底花了近340万买入后,这套房子四年多几乎没涨价。

“我心理底价是350万,起码把这些年的房贷利息弥补掉。”宋林告诉作者,中介却直言,最近行情有点转凉,客户开始观望,最多只能卖到340万。中介还“补刀”说,同小区库存也很高,大家都想赶紧出手,挂牌房源有50多套,这套房子挂出来10来天,一个意向客户都没来看过。

人潮涌动的售楼处、开发商热销破亿的醒目海报、多人争抢一套房源……冰封的市场行情在2023年开年头两月戛然而止,房地产回暖行情在各地轮番上演,苦了近两年的房地产从业者,终于迎来了量价齐升的小阳春行情。

国家统计局的数据也在佐证这一点。2022年1-2月,开发投资、新开工、销售额、到位资金等核心指标,同比降幅均出现收窄,竣工面积则同比转正。

但这波小阳春行情的持续时间却比宋林想象的来得更短。

由于统计城市样本的差异,3月至今的新房、二手房的销售额成色几何,各家统计口径莫衷一是,多数认为仍在环比上升。不过,由于网签数据的延后性,可能难以实时反映市场的动态变化。从实际情况来看,眼下部分楼市已开始出现凉意,小阳春行情能否持续存在诸多疑问,倒春寒的论调开始冒头。

“多数城市确实在降温,但是从数据上不会太明显。”一家券商地产行业首席分析师对作者表示,自己一直持弱复苏观点,预计全年销售额有5%到10%的增长,上半年由负转正就不错了,只不过2月份给大家预期拉得太高了,现在回归到了正常趋势而已。

“当前市场热度提升,主要源自于2022年末疫情感染高峰下被延后的需求,决定需求回暖的房价预期、收入预期并没有根本性的扭转。”3月22日,信达证券一份研报指出,这一波积压的需求逐步释放后,市场可能出现自动回落的波动,类似于往年小阳春后的环比回落幅度。

小阳春是“最后的狂欢”?

相较于宋林手中那套难以解套的老破小,海淀万柳片区的小阳春行情明显,这里可谓北京的明星板块,单价超过30万的万柳书院即在此处。

“年前买房的都是嗅觉灵敏的聪明人。”一位深耕片区超10年的头部中介品牌经纪人告诉作者,比如蜂鸟家园这样学区占坑的一居室,年前830万元,现在涨到850万元到860万元,片区的两居室则跳涨了100万元左右,三居四居室则直接涨了300万元左右。

价格上涨的同时,成交量也在节节攀升。据其统计,2022年11月至2023年2月,万柳片区分别成交18套、26套、30套、47套。截止到3月20日,当月已成交40套,“这个月估计会突破50套,达到阶段性高点”。

不过,上述经纪人也承认,现在感觉是“最后的狂欢”,如果没有更多利好刺激政策,成交量持续上升的可能性很小。“最近开始严查经营贷违规入市,现在新增客户量也很一般,2月份,我们周末两天能带看五六十组客户,现在最多也就到40组,客户的观望情绪比较浓,很难去下定。”

新房市场降温得更为明显。一家头部房企北京区域营销操盘手告诉作者,两会没有明确的利好政策,这在市场极高的预期之下等于是个利空。相比于2月份,其刚需项目3月至今的来访量掉了四成,改善项目也降低了20%-30%,成交量数据的下滑可能还需要一两周才会显现。“现在明显感觉客户质量下降,大多是房子还没挂出去,也在犹豫不决,远没到决策阶段。”

他甚至判断称,现在市场已经趋冷,形势严峻,也并不存在所谓小阳春行情。2月数据猛增,这更多是此前需求压制的集中释放,以及同去年2月农历新年的下滑数据对比所致。

二手房成交量堪称北京楼市晴雨表,在整体成交结构中,存量房占比高达八成。

北京住建委数据显示,2023年2月,北京二手房成交1.53万套,环比增长84%,且高于2022年月均水平三成。

地产自媒体《天朗观房势》统计历史成交数据称,2020年至2022年,春节次月成交量环比涨幅分别为116%、72%和91%,2023年2月环比涨幅84%属于常态。从量来看,今年2月成交1.53万套,也明显低于2021年3月的2.22万套,与2022年3月的1.57万套持平。

“今年2月看似猛增,但涨幅和成交总量并不突出。”上述分析指出,北京春节后二手房的修复,一方面有春节后自然增长的因素,另一方面也有前期置业需求被长期压抑后的反弹因素。

除需求延后释放因素之外,信达证券也认为,受到春节假期影响,往年1-2 月是传统淡季,3-4月小阳春传统旺季,在今年春节后市场热度回升时,房企抓住窗口期提前加大推盘力度,进一步促进了小阳春行情到来。

二三线开始“倒春寒”了

相比于北京这类购买力十足的一线城市,更多二三线城市楼市行情偏弱。

“难以持续,都是短期的繁荣。”一位TOP 10房企郑州区域客研人士告诉作者,当地烂尾楼项目逐渐恢复正常施工,叠加低利率利好刺激,原本预计市场热度能持续到3月底,但到了中旬就结束了。内部监测数据显示,2月下旬的成交量一度达到去年峰值水平,到了3月,公司多个项目的来访、成交、转换量都下降了五成,已经回落到去年九月份市场淡季水平,“感觉这一波红利已经过去了”。

另一位中部省会城市头部中介品牌新房负责人也表示,2月市场特别好,最热的项目能卖接近400套,超过20个项目销量100多套,3月份开始市场掉头向下,客户到访量下滑四五成,成交量下降三四成左右,“如果没有新的政策刺激,客户的来访成交转化周期将会拉长”。

市场普遍感知是,除北上广一线城市外,杭州、成都、苏州、南京等少数强二线的行情也相对较好。但除此之外的更多城市,依然感受不到太多的回暖行情。即便在城市内部,分化也较为明显。

一位TOP20房企苏州区域人士对作者称,当地工业园区和高新区狮山板块的项目一直都是一房难求,其他非核心板块项目大多靠打折、上分销以价换量,公司的近郊项目以刚需外来人口为主打客户,对价格波动很敏感,一旦收回折扣,就导致分销带客数量减少。去年底一个月还能卖20-30套房,现在下滑到一周两三套。

“相比于二月初,这周市场整体到访量跌了40%-50%。”上述苏州房企人士感慨称,小阳春行情基本没有,现在反倒开始倒春寒了,至于倒多久,还需要继续观察。“短期内也没什么希望,只能躺平,继续等风口。”

量价齐涨,楼市回暖,在某种意义上,这契合了许多人的想象与期许。

“好卖的房子还都局限于市区的现房、准现房项目,以央国企为主,工程进度能正常推进。”上述中介新房负责人告诉作者,这些好卖的项目成交量上来之后,大多开始涨价,收窄折扣优惠,比如优惠6个点降到2个点,新房分销渠道费用也下降了10%-20%,客户对新的定价也需要时间去消化。

涨价容易降价难,市场仍处艰难修复的爬坡期,利润与销量始终存在矛盾。

上述北京房企营销操盘手也无奈地表示,集团一看你卖得好,就要求涨价收回折扣,继续砍营销费用,裁减员工规模。去年导向是规模,今年转成要利润,“我们身处一线,对市场冷热感知更快,所以一直劝领导们别那么乐观,要谨慎些”。

一位熟悉北京市场的规模房企人士告诉作者,公司近期与相关部门沟通过,现在调子很明确,就要求稳定,如果市场沉下去,就会给利好政策,如果冒了头,不但不给甚至反向降温。

库存去化周期已超警戒线

3月10日,前贝壳研究院院长杨现领发了一条朋友圈。这位资深市场观察者表示,天津、合肥、苏州等主要城市的交易量已经急刹车,明显降温,“没想到这一轮的回暖持续性竟然这么差”。

他的结论有“三个信号”做支撑——交易量下降,新房下降更快,大部分城市环比降幅30%-40%,重庆降幅50%;新增挂牌量速度远远大于销售速度,新增客户不多,过去销售透支的是存量客户;经纪人信心已经明显不如2月份,成交难度加大。

成交量修复回暖的同时,多地二手房挂牌量也在显著增加,都是类似宋林这样急于出手离场或改善置换的客户。

作者查询贝壳找房平台数据获悉,截至3月23日,北京、广州等10座城市二手房挂牌量已超过10万套。这其中,成都、重庆、苏州、天津四城更是突破15万套。

与此同时,各地的新房库存量也处于高位。易居地产研究院统计称,截止到2月底,尽管全国百城新建商品住宅库存规模51个月来首次同比下降,但库存去化周期依然达到18.9个月,这已超过18个月的警戒线。其中,一、二、三四线去化周期分别为13.2、17.9 和 21.5 个月。

按照西政资本的判断,从楼市复苏的路径来说,“量升价稳是第一步,随后价格向好、购房者预期上升,然后传导到房企拿地,金融类机构加大资金投放,此后进入良性循环”。

显然,这样的路径还未跑通。从土拍市场来看,房企大规模入场拿地的景象并未发生,即便碧桂园、龙湖等优质民营房企依然在隐身。

国盛证券统计称,2023年前两月,全国土地成交总额3104.18亿元,同比下降16.10%,2月单月同比增长8.88%。这其中,地方城投平台拿地占比依旧高达37%。

拿地TOP10房企中,除厦门坤霖辰、滨江集团、浙江中豪三家为民营房企外,其余均为国央企背景开发商,华润更是以103亿元的权益投资额遥遥领先。

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