本月要点概览
一、住宅产品结构特征
【资料图】
· 从成交套数占比变化上看，与2022年1月相比，2023年1月30个代表城市中有21城市90平以下产品成交套数占比下降，18个城市120平以上产品成交套数占比提升，其中一二线城市为14个，热点城市改善产品市场表现相对较好。
· 从热点城市成交结构看，2023年1月，上海90平以下产品成交套数同比下降64.1%，90-200平产品同比下降15.0%；成都90平以下产品成交套数同比下降69.3%，90-200平产品同比下降50.0%；佛山90平以下产品成交套数同比下降18.7%，90-200平产品同比下降35.9%。
二、房企产品动态
· 2月4日，华润北京橡树湾新品——148平米创意样板间及128平米交付样板间对外发布，本次新作强调功能性及设计感，最大程度满足改善客群对生活品质的追求。
· 1月3日，龙湖龙智造公布六大业务内容，即基于数字科技之上的策划、设计、建造、管理、运营等环节，形成“智慧营造”完整的业务生态闭环。
三、房企产品系解析
目前联发集团已形成“悦系”、“臻系”、“嘉和系”三大产品系，致力打造高品质人居范本。
四、产品设计亮点
· 建筑立面：招商西安序项目打破传统立面格局，利用流动的空间设计，形成项目独特符号——云翼建筑。
· 园林景观：昆明龙湖·揽境项目融入云南特有“象”元素，打造度假式园林，以三进归家礼序提升观园体验。
· 户型设计：深圳万科未来之光项目80平户型三室双明卫设计，南向四开间，整体面宽约10.7米，客厅配有270°观景阳台。
· 精装科技：南京中海·和山项目洞察用户需求，细分生活场景，六大系统优化升级居住体验。
五、优秀项目解析
绿城馥香园项目位于杭州市拱墅区，项目规划25栋14-17F高层产品，全案共828户。项目周边覆盖有大悦城、城西银泰城、运河文化艺术中心、大运河亚运公园等城市配套资源。建筑立面上，项目采取现代简约风格，大窗墙比设计，提升通风采光及观景效果。户型设计上，199平户型四室朝南，面宽约17.3米，南向双阳台面宽约9.8米，双套房均配有飘窗，厨房开间约5.4米，并设有岛台空间，中西厨模式任意切换。
一、住宅产品结构特征
1、全国30城成交面积段分布
从成交套数占比变化上看，与2022年1月相比，2023年1月30个代表城市中有21个城市90平以下产品成交套数占比下降，18个城市120平以上产品成交套数占比提升，其中一二线城市为14个。受市场下行影响，刚需客户观望情绪更重，改善客户购房意愿相对较好，热点一二线城市改善产品成交占比提升。
图：2023年1月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
更多市场监测数据：点我查看
2、热点城市结构特征
（1）1月上海成交结构特征
从成交面积结构看，1月上海90平以下刚需型产品成交1002套，同比下降64.1%，成交套数占比为12.0%，较2022年同期下降12.2个百分点。90-200平产品成交6977套，同比下降15.0%，成交套数占比83.5%，较2022年同期上升12.2个百分点。
从成交总价结构看，500万以下产品成交套数占比29.8%，较2022年同期下降25.3个百分点，中高总价段及高总价段产品成交套数占比分别上升16.5及8.8个百分点。
图：上海商品住宅成交面积结构
图：上海商品住宅成交总价结构
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
（2）1月成都成交结构特征
从成交面积结构看，1月成都90平以下刚需型产品成交648套，同比下降69.3%，成交套数占比为8.0%，较2022同期年下降4.6个百分点。90-200平产品成交6919套，同比下降50.0%，成交套数占比85.7%，较2022年同期提升3.2个百分点。200平以上大户型产品成交509套，同比下降38.2%，成交套数占比提升至6.3%。
从成交总价结构看，150万以下产品成交套数占比37.5%，较2022年同期下降1.5个百分点，150-500万产品成交套数占比55.5%，较2022年同期提升1.2个百分点，500万以上产品成交套数占比提升至7.0%。
图：成都商品住宅成交面积结构
图：成都商品住宅成交总价结构
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
（3）1月佛山成交结构特征
从成交面积结构看，1月佛山90平以下产品成交1029套，同比下降18.7%，成交套数占比提升至24.3%。90-200平刚改、改善型产品成交3065套，同比下降35.9%，成交套数占比72.5%，较2022年同期下降5.5个百分点。200平以上大户型产品成交136套，成交套数占比提升至3.2%。
从成交总价结构看，150万以下产品成交套数占比41.1%，较2022年同期下降8.4个百分点。150-300万产品成交套数占比提升5.6个百分点。300万以上产品成交套数占比14.3%，较2022年同期提升2.8个百分点。
图：佛山商品住宅成交面积结构
图：佛山商品住宅成交总价结构
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
二、房企产品动态
1、华润北京橡树湾新品发布
2月4日，华润北京橡树湾新品——148平米创意样板间及128平米交付样板间对外发布，本次新作侧重于打造美学与实用并存的生活场景，其中148平产品采用经典四叶草户型，通过优化空间尺度，最大程度满足改善客群对生活品质的追求。
图：华润北京橡树湾148平样板间实景图
2、龙湖龙智造发布六大业务内容
1月3日，龙湖龙智造正式公布旗下六大业务内容，即基于数字科技之上的策划、设计、建造，再到装配式装修、智能化管理运营等环节，形成“智慧营造”完整的业务生态闭环，保证项目交付质量。
图：龙湖龙智造发布六大业务
三、房企产品系解析
目前联发集团已形成“悦系”、“臻系”、“嘉和系”三大产品系，落地深圳悦尚居、厦门悦鹭湾、杭州联发藏珑玉墅、厦门嘉和府等一系列标杆项目，致力打造高品质人居范本。
表：联发集团三大产品系
悦系代表项目：深圳联发悦尚居
项目简介
项目位于深圳光明区，距6号线楼村站直线距离约700米，未来2站点可接驳13号线公明广场站（规划中），项目周边有中科附高、教育科学研究院实验小学（光明）、华附光明星河小学等学府林立，项目北侧和西侧分别规划有2所72班和27班的九年制学校，主力户型为建面69-108平二居至四居产品。
图：深圳联发悦尚居项目效果图
94平户型设计亮点
三面朝南：南向约6.3米观景阳台，客厅、次卧灵动空间设计，满足多元化生活需求。
套房设计：主卧套房配有独立明卫及观景飘窗，提供充足采光空间。
U型厨房：“洗、切、炒、取”烹饪动线流畅，空间利用率高。
观景阳台：餐厅、客厅、阳台一体化，南向联动双阳台，提升观景效果及通透性。
图：联发悦尚居94平户型图
四、产品设计亮点
1、建筑立面：打破常规立面格局，利用流动的空间设计，形成项目独特符号
招商西安序：建筑外观打破传统立面的平铺直叙，以八水绕长安为灵感，提取自然界流水及祥云等元素，并通过对曲线、弧面、角度的考量，实现纵向曲线与横向弧面的融合，将建筑“刚性”通过曲线表现手法进行柔化处理，打造项目独特产品符号——云翼建筑，并通过大面积环幕落地窗，提升室内通风采光效果，最大化与室外景观相融合。
图：招商西安序项目建筑效果图
2、园林景观：融入云南特有“象”元素，打造度假式园林，以三进归家礼序提升观园体验
昆明龙湖·揽境：实景示范区以安缦酒店为灵感，采用经典围合式布局中庭景观，整个园区融入云南特有“象”元素，打造“一环两园三中庭五平台”度假式园林，并以三进归家礼序，提升观园体验。一进威仪名门，门庭景墙辅以万象纹，挺立两棵迎客松；二进迎宾水景，88孔跌水阵列式排布；三进金象戏水，营造“太平有象”的吉祥格局。
图：昆明龙湖·揽境项目园林实景图
3、户型设计：80平三室双明卫设计，南向四开间，面宽约10.7米，客厅配有270°观景阳台
深圳万科未来之光：80平三室两厅两卫，四室朝南，大开间、短进深户型格局，整体约10.7米大面宽设计。客厅搭配进深约1.8m观景阳台，满足多种休闲需求，270°环幕视野，提升观景效果。户型布局上动静分区，卧室私密性不受公区影响。南向三卧室均设有飘窗，扩充室内空间感。收纳空间充足，利用墙体内凹预留玄关及双开门冰箱位。
图：万科未来之光项目80平户型图
4、精装科技：洞察用户需求，细分生活场景，六大系统优化提升人居体验
南京中海·和山：入户系统定制铸铝门，四合一智能门锁，安全系数更高；玄关系统配置双重玄关柜，下方留有空间，内置插座和灯带，功能性强；餐客厅系统配有中央空调、锅炉地暖、新风系统，极窄边框吊顶让空间更加高挑轻盈；厨房系统配有侧吸式抽油烟机、洗碗机、净水装置等；卫浴系统装有壁挂式坐便器，下方悬空，不留卫生死角，主卫配置恒温花洒及智能马桶盖；主卧系统设有L型通顶衣柜，六大扇柜门，精细化分区，并搭配感应灯带。
图：南京中海·和山精装样板间实景图
五、优秀项目解读
馥香园项目位于杭州市拱墅区，由绿城集团开发，项目建筑面积约23.8万平方米，容积率为2.1，规划25栋14-17F高层产品，全案共828户，精装交付。
图：绿城馥香园项目区位图
项目主打四至五居改善型产品，建筑面积约175-280平米，住宅标准层高约3.05-3.1米，均为两梯两户设计，大部分楼幢配置约4米的架空层入户大堂。
图：绿城馥香园项目鸟瞰图
建筑立面上，采取现代简约风格，以自由对称的规则手法，形成丰富的立面形态，横向延伸的简洁线条使得建筑轮廓更具层次感，尽显格调大方。大窗墙比设计，提升通风采光及观景效果，阔绰的楼间距与错开的朝向设计，带来更多园林空间。
图：绿城馥香园项目建筑效果图
景观设计上，项目将杭州山水情怀与人文底蕴融入产品与服务，通过自然、人文、生活、美学、艺术等维度的呈现，打造城市自然作品。楼栋之间规划组团花园、水系景观、春知学堂、童玩区、室外体育活动场地、恒温泳池、地下会所等。
199平四室两厅三卫，南向面宽约17.3米，奢阔的采光尺度。南向约9.8米双阳台设计，提供更舒适的生活空间。LDKB一体化家庭厅，促进室内空气高效流通，并提供更轩阔的家庭社交空间。双套房均配有飘窗，主卧步入式衣柜设计，卫浴系统配有双台盆及浴缸。厨房开间约5.4米，并设有岛台空间，中西厨模式任意切换。
图：绿城馥香园项目199平户型图
