11月开始，多项利好房地产行业融资的政策先后出台，银行贷款、企业发债、信托、预售资金、股权融资等多维度的融资支持政策体系，行业迎重大利好。
这套融资组合拳政策已经满月，各大房企情况如何？时值2022年末，2023年的楼市会呈现何种走向，日前多家机构发布预测报告，对2023年的房地产市场进行了展望。
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房地产重回支柱产业
政策“放松-定调-全面支持”三步走
从今年四季度以来，房地产行业融资就政策密集推出，各类融资渠道不断打通，融资资金大规模释放，利好频现。从政策释放走向来看，大致遵循“放松—定调—全力支持”的路径。而在主管部门的表述中，房地产再度被定性为“支柱行业”更是引发多家企业的积极反响，某龙头房企负责人公开表示，房地产行业政策面在逐步向好，而且政策面向好的力度、广度均超出了预期。
放松——11月8日，交易商协会率先放出“第二支箭”，推动民营企业发债融资，多家民企在增信模式的支持下成功发行债券。随后多部门联合发布“金融16条”措施，半个月内万亿级信贷意向资金快速与房企匹配。11月28日证监会推出股权融资方面调整优化的5项措施，30余家上市房企公布股权融资计划。
定调——在各项放松政策下，融资资金到位及时且迅速，说明资金供给、需求双方均对以上措施做出了积极相应，也为明年房地产行业发展基调的定调做好了铺垫。12月16日，中央经济工作会议确定提到：满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。
全力支持——在中央经济工作会议定调的基础上，央行、证监会、银保监会陆续发声，从不同方面改善行业融资需求，化解行业风险。自此可以看出两个信号，一是融资覆盖面的广泛性，明年将继续支持保交付项目、房企合理需求、及收并购等方面的融资；二是融资资金的持续性，明年各渠道资金将继续保持积极投放的节奏，满足各方合理需求，支持行业平稳发展。
“信贷—债券—股权”三箭齐发
多家房企成功发行无担保债券
从政策组合可以看出，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系，资金用途由表及里满足不同层面需求：在解决既有的保交付项目、房企流动性紧张问题后，开始大力解决当下行业的两个根本性问题，即资产负债比例不合理问题、风险资产重组问题。
而政策之后，房企融资渠道已形成“信贷—债券—股权”三箭齐发的稳定局面，并且通过监管方、金融机构、股东共同发力，截至目前已有大笔资金通过不同渠道输入项目、企业，并且多数利率都位于低点。
11月29日，龙湖集团20亿元中期票据完成簿记，由此宣告“第二支箭”首单的成功发行。
该笔债券由中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债增进”）提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保，期限为三年，票面利率仅3.0%，利率创中债增进担保民营房企债券的新低。这无疑体现出，在央行指导，“第二支箭”政策支持下，优质房企公开市场债券融资环境正在持续改善。事实上，11月以来，民企积极申请储架式注册发行，债券意向发行规模超千亿。
2022年11月以来民企债券意向发行额度
数据来源：中指研究院综合整理
通过增信担保已发行的债券共10笔，融资总额93.3亿元，其中“央地合作”模式下发行16.3亿元。民企及混合所有制发行的无担保信用债共51亿元，其中部分企业增信债券与无担保债券同时发行。
2022年11月以来民企及混合所有制企业信用债发行统计（单位：亿元）
数据来源：中指研究院综合整理
与此同时，据中指院不完全统计，从“金融支持16条”发布实施以来，有120多家房地产企业获得银行授信。从获得授信的银行个数来看，万科最多为15家，其次是绿城13家，然后是美的置业12家。
从获得授信额度看，万科、绿城均超过4000亿元，其次碧桂园超过3000亿元，然后是美的置业1000亿元。从银行端来看，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。
而在股权融资信号发出后，已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。从房企属性来看，央国企、民企、混合所有制均有参与。从企业当前状态来看，不仅包含优质房企，也有出险房企。从融资对象来看，大股东或实控人、母公司、金融机构均有出现。从融资目的来看，项目开发、偿还境内外债务、补充流动资金为主要用途，还有部分企业明确提出用来购买股权资产。
如何展望2023？
谨慎、乐观是主流态度
随着“三支箭”全部射出，行业的前途是否明了？对此中指研究院指出，目前供给端支持已经就位，而需求端有待加力。
供给端全力支持行业融资修复。中央经济工作会议已经为行业发展方向定下基调，政策方面将继续满足项目交付、房企经营、并购重组三方合理融资需求，保证融资覆盖面的广泛性；信贷、债券、股权三条主要融资渠道将继续维持开放状态，保证融资资金的持续性。在行业供给端利好尽出的背景下，房企筹资端流动性紧张问题将得以明显改善。
需求端修复，拉动销售回款才是根本之道。企业要抓住当前融资窗口期，根据自身情况积极对接资金供给方，补充流动性；更要借助融资力量拉动销售端，推动经营端流动性回暖，从根本上解决流动性问题。
此外，有主管部门提到针对房地产行业“正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。”在供给端发力的同时，新举措如果可以针对需求端进行改善，企业则有望在经营端也快速实现流动性回暖。
文/成都商报-红星新闻记者 陈齐美
