12月25-27日，由广州市物业管理行业协会发起，联合中国商业物业发展建设工作委员会、广东省物业管理行业协会、广州旭杨国际展览有限公司共同主办的“第三届广州国际智慧物业博览会”（下称“广州物博会”）在广州·广交会展馆盛大开幕。
在为期三天的广州物博会上，中指控股CEO、中指研究院常务副院长黄瑜女士在12月25日广州市物业管理行业协会专场上发布了2022广州市物业管理行业发展研究报告，并在“多视角下的物业企业发展态势高峰论坛”上以“理性回归•行稳致远”为题，分享了中国物业管理行业2022年回顾&2023年展望。
2022广州市物业管理行业
(相关资料图)
发展研究报告
一、广州市物业管理行业发展现状
➤二十城综合指数环比基本持平，同比略有上涨，广州涨幅排名第六位
2022年12月，二十城物业服务价格综合指数为1075.48，同比上涨0.08%，环比上涨0.01%。同比来看，二十城中，杭州、宁波、无锡、广州等12个城市物业服务价格指数上涨，上涨城市数量较去年同期减少7个；北京、长沙、合肥等7个城市物业服务价格指数与去年同期持平；仅天津物业服务价格指数同比下跌。广州市物业服务价格指数为1022.71，低于二十城综合指数；环比上涨0.03%，涨幅排名第六位。
图：2022年12月二十城物业服务价格指数
数据来源：中指数据CREIS物业版（点击查看）
➤广州市物业服务均价为2.69元/平方米/月，在一线城市中排名靠后
2022年12月，二十城物业服务均价为2.52元/平方米/月。广州市物业费均价2.69元/平方米/月，在二十城中排名第六。但在一线城市中，排名靠后，一线城市中，深圳均价最高，为3.87元/平方米/月；北京次之，为3.39元/平方米/月，上海为2.78元/平方米/月。广州整体物业费水平还有提升空间。
图：2022年12月城市物业服务均价（单位：元/平方米/月）
➤物业费全国排名第六，满意度得分位列第五位，质优价廉表现突出
2022年7月，中指研究院发布的《2022中国物业服务满意度研究报告》中显示，广州的物业服务满意度得分为83.5分，高于行业均值水平5.4分，在重点城市中位列第五位。
图：2022年全国物业服务满意度普查典型城市得分情况
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➤信用建设：建立企业信用体系，促进行业健康发展
为推进物业企业信用体系建设，规范物业企业行为，促进行业健康发展，早在2019年，广州市物协制定了《广州市物业服务企业信用评价暂行规则》，以物业企业的管理面积、主营业务收入、业主满意度、守信失信信息等方面作为评价标准，设定相应分值和记分有效期，最终由统计生成总得分，由市物协每月公布企业信用评价结果。
根据2022年9月公布的《广州市物业服务企业信用等级评价》显示，广州珠江城市管理服务集团位居第一位，广州凯云发展、奥园智慧生活服务(广州)等企业并列第二名，前二十中不乏中海物业、万科物业、保利物业、越秀物业等头部企业。信用体系评价的开展，为行业发展树立了标杆，对企业行为进行了规范，为业主选择物业服务企业提供了参考。
图：广州市物业服务企业信用等级评价（第20220930期）
➤行业规模：总在管面积4.15亿平方米，商品住宅物业管理覆盖率达到92.4%
截至上年末，广州市现有存量项目共有约5712个，总管理面积约4.15亿平方米，其中，住宅业态占比最高，为66.8%。2000-2022年广州市商品住宅竣工面积约3亿平方米，由此可得，广州市商品住宅物业管理覆盖率已经达到92.4%，如果考虑到老旧小区及其他非住宅项目，覆盖率数据可能会降低，11个区中管理面积占比最高的是番禺区，高达28.25%。
图:2021年广州市物业管理行业管理面积业态分布情况
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图:广州市各市区管理面积区域分布情况(截至2022年6月30日)
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➤经营绩效：营收复合增长率22.12%，利润总额复合增长率30.42%，均高于百强增速
近年来，广州市物业企业营收总额及利润总额均保持稳定增长。截至上年末，全市物业企业营收总额由2019年194亿元增长至289.3亿元。复合增长率22.12%。2019年全市物业企业利润总额仅为9.7亿元，2021年末，利润总额增长到16.5亿元，年复合增长率30.42%。均高于百强增速，证明广州市的物业企业在质优价廉、高覆盖率的同时，也取得了不错的经营绩效。
图:广州市物业企业营业收入情况
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图:广州市物业企业利润总额变化情况
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➤自治组织：业主大会覆盖率42.7%，业委会覆盖率达33.6%
自广州市住建局重新修订《成立业主大会工作指引》以来，全市业主大会成立数量增长迅速。截止2021年末，全市共有业主大会1479个，较上一年大幅增加485个，业主大会覆盖率也随之走高，首次突破40%。业主大会覆盖率的提高，为营造业主、物业服务企业、政府三方共建共治共享小区治理格局打下了坚实的基础。业主大会快速增长的同时，也带动了物业管理委员会的发展，2022年上半年，全市成立了133个物业管理委员会，孵化了37个业委会，合计共成立170个业主组织。截至6月底，广州市全市的业主组织共1169个，其中物业管理委员会535个、业委会634个，业委会覆盖率持续上升，截止2022年6月底，全市业委会覆盖率达到33.6%，呈现稳步提升的趋势。
图:2017-2021年广州市业主大会数量及覆盖率
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图:2019.10-2022.6年全市业主委员数量及组建率
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➤社会责任：奋战抗疫前线，提供就业岗位，投入普法与抗疫活动
疫情大考下，彰显企业担当和家国情怀：2022年4月广州市白云区突发疫情，广州市物协会闻令而动，迅速组织物业企业，严格落实疫情防控措施，坚守奋战在防疫一线，齐心协力抗击疫情，充分体现广州市物业行业责任担当。
提供大量就业岗位：就业是民生之本。近5年来，全市行业从业人员数量增长了近5万人，截至2021年底，全市物业行业从业人员达21.85万人，同比增加0.85万人。
物业普法宣传进小区：为了宣贯《广州市物业管理条例》及相关配套文件，广州物协从2022年7月起至年底，在全市11个行政区、150个物业小区内设点开展“行业法规进小区，美好家园共建设——广州市物业管理普法宣传进小区”为主题的系列活动。
投入公益活动，承担社会责任：广州物协全年引导31家会员单位在满足防疫要求前提下，投入约120万元的建设资金，设置54个物业服务爱心驿站，解决快递小哥等户外劳动者休息难、饮水难、充电难、如厕难等问题，打通行业服务户外劳动者的“最后一百米”，有效提升群众获得感、安全感、幸福感。
图:2016-2021年广州市物业管理行业从业人员数量变化
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二、广州市物业管理行业发展趋势
➤“质优价廉”氛围已形成，唯有“质更优”
企业通过优化标准、提供更有温度的服务、加大智能化投入等方式，让服务更加“质优价廉”。其中，智能化投入方面，2022年6月，广州市物协与广州市标准化协会联合发布《住宅小区智慧物业服务评价标准》。广州市多个智慧社区建设已初具成效，通过搭建数字化服务系统，整体效率能提升30%。如雅生活集团搭建“雅智联”超级云平台、保利物业搭建“保利芯智慧平台”，均积极利用数字化赋能企业提质增效。
注:因碧桂园服务收购了富力等企业，很多业务分布在广州，因此，将其纳入研究范围
➤重视满意度调研，提供让客户更满意的服务
➤提供更多延伸服务，打开局面，引领发展
企业将城市服务、多元化服务提升到战略层面，同时，结合公司的资源优势，深度融合业主需求，以高品质服务背书，打造增值服务产品+服务的一站式闭环体验，提升服务品质。、
表:2022H1广州市重点企业多种经营收入情况
➤提供更多延伸服务：IFM业务或将成为广州企业增长新引擎
IFM（综合设施管理）作为一个综合性的空间服务体系，本质上属于“非核心业务外包”，是目前物业公司“多种经营业务”的有机整合与相互协同，近几年，受到国内企业的高度关注，经预测，国内IFM市场规模在万亿元，空间广阔。物企凭借整合空间、资产、人员的天然优势，将在该领域大有作为。就实践情况看，不同物企的战略布局和服务内容存在较大差异，随着竞争的加剧，物企应聚焦自身优势构筑护城河。
表：广州市重点企业IFM实践
➤遵守政策规范，紧跟政策走势，在养老、红色、老旧小区改造等领域占得先机
广东省相关部门政策，涵盖养老服务体系建设、红色物业试点、老旧小区改造、典型案例推广、物管专项整治等方面。自《广州市物业管理条例》出台以来，相关部门积极落实出台了一系列管理办法、服务标准和操作规范，对行业的专业化、制度化发展起到了促进作用。
表:2022年广东省物业管理行业相关政策汇总
表:2022年广州市物业管理行业相关政策汇总
中国物业管理行业
2022年回顾&2023年展望
一、回顾2022
➤规模：行业规模仍在持续扩张，但增长速度有所放缓
2022上半年港股上市物企在管面积均值约1.16亿平方米，同比增长26.98%；合约面积均值约1.77亿平方米，同比增长16.61%。而去年同期数据显示，港股上市物企在管面积、合约面积同比增速分别为38%、27%；2021全年港股上市物企的在管面积、合约面积同比增速分别为44.3%、37.6%。可见2022年港股上市物企规模扩张的速度整体有所放缓。
图：2019年-2022H1港股物业服务上市公司在管面积及合约面积情况
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➤多经：多种经营收入正增长，但占比下降，因企制宜有取有舍
2022年，物业企业继续在多种经营领域的进行探索，上半年上市企业多种经营总收入均值约为7.64亿元，同比增长25.87%；受关联方影响，导致非业主增值服务收入减少，进而导致多种经营收入占比下滑：由2021年6月30日的43.42%下滑到2021年底41.04%，进而下滑至2022年6月30日的38.50%。
经历疫情洗礼，物业企凭借与业主的深度互动，强化了彼此联系，正在系统梳理和分析业主的真实需求，结合自身资源禀赋，有取有舍，因企制宜。
图：上市物业服务企业2021H1-2022H1多种经营收入及占比整体情况
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图：部分上市物业服务企业非业主增值服务收入及占比
数据来源：中指数据CREIS物业版（点击查看）
➤资本：国资企业更受青睐，IPO热度下降，新增企业数量及融资额与2018年持平
二、展望2023
➤实现有质量的增长：收并购主体相互认识更深刻，上市企业间并购增多
未来，企业扩规模仍将持续，但整体增速将有所放缓，2022年上半年港股上市物企在管面积、合约面积分别同比增长26.98%、16.61%，相较于去年同期，增速已经明显放缓。考虑到新盘竣工体量下行、并购量减少等因素，物业服务企业正在由盲目扩规模向追求有质量的增长转变，2023年，企业或将聚焦于服务品质提升、单盘盈利能力建设和品牌价值提升三大维度实现规模增长的提质增效。行业在经历收并购热潮后，买卖双方对彼此的认识和了解更加深刻，并购更谨慎，性价比、业务的协同性、互补性、投后管理和长期盈利能力等多个方面都被考虑在内。目前上市物企数量较多，一些企业出现“掉队”现象，另一方面，部分企业发展势头良好，“弹药”充足，因此未来上市企业间的兼收并购案例可能会增多。
图：物业服务企业实现规模增长提质增效的三大维度
➤提供更具性价比的优质服务：提升密度与”四化建设“是关键
未来，物业服务企业要加快推进品牌“四化”建设：服务标准化、标准产品化、产品品牌化、品牌价值化，并以此来引领服务效率和服务品质提升。聚焦服务品质，通过建立标准化管理制度、运用智能化手段和引进专业人才等举措，推动服务标准化和标准产品化建设；积极延伸服务链条，形成多元品牌组合，将产品形成品牌概念，增强品牌市场竞争力；积极响应客户物质层面及精神层面的诉求，升华品牌价值。
来源：中指研究院整理
➤城市服务处于增长期：现阶段营收贡献大于利润贡献
目前，城市服务入局者以综合实力出众的头部企业及具备区域优势的本地企业为主，企业切入赛道的方式整体可概括为合资合作、战略合作、公开竞标、投资收购等四类。2022年上半年世茂服务、雅生活服务、金科服务城市服务收入同比增速分别高达400%、302%、128%；更多企业仍处于加速布局阶段。一方面，城市服务整体标的额不断增大，2022年上半年，年单金额超过亿元的标的达到153个，同比增长68%；另一方面，由于城市服务业务的毛利率低于物企整体毛利率，现阶段城市服务对企业的营收贡献仍大于利润贡献。
图：截止2022年6月30日全国城市服务年化额超过1亿元的大标数量
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图：截止2022年6月30日港股上市企业、环卫企业及物企开展城市服务毛利率情况
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➤方向差异：头部企业战略多元，中部企业注重扩规模，小型企业主打特色牌
➤提升ESG发展水平：争取绿色金融支持
物业企业不断强化ESG发展，塑造社会担当、低碳绿色、良好治理的形象，争取获得绿色金融支持，高效融资。
◆ 物业行业ESG报告披露率高、及时性强，但外部鉴证缺乏
◆ 物业上市公司ESG得分整体较高，社会指标（S）边际贡献最大
◆ 公司治理（G）指标表现均衡，环境指标（E）整体分化大
◆ ESG得分与盈利能力呈正相关关系，已形成良性互动
◆ 优秀ESG实践有助于企业规模扩张，但在效率方面仍需改进
结语
近年来，物业管理行业迎来飞速发展的黄金时期，市场竞争格局不断演化。在新的发展形势下，物管企业逐渐回归服务质量本质，专注服务能力提升。以公共服务为载体、以城市空间运营、产业支持发展、社区民生服务为主要业务领域。通过数字化赋能、智慧化手段，实现规模化、一体化运营，面向城市政府、企业、居民提供综合服务。在物管行业高速高质发展的当前阶段，广州市物业服务企业不仅在系列指导性、支持性政策下稳健发展，还积极对接资本，借助资本力量扩规模、拓业务、升级和优化服务，为行业的发展起到积极的推动作用。
