按揭贷款期限越长越好还是越短越好？这是摆在多数刚需面前的一道艰难选择题，因为对于普通买房人而言，他们并不是银行专家、也不会核算成本利息。所以，一般买房时，银行经理给他们办理哪个，他们就认可哪个；或者亲戚朋友建议他们选择哪个，他们就选择哪个。

至于选择到底正确还是错误，则无从判断，因为谁也没有耐心、没有义务详细告诉买房人成本利息问题。

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进入正题，咱们唠唠这个话题：按揭贷款30年和10年，哪个划算？银行经理：选错白送8-30万！

一、如果是买房投资的话，贷款选择多少年恰当？

先给出答案，买房投资人基本都是全款购买，不会采用按揭贷款的方式，因为买房贷款有几个很大的弊端，办理手续复杂、存在利息成本、周转时间慢、银行条件限制。而我们都知道，房地产市场是瞬息万变的，这个月房价上涨，下个月房价就可能下跌，所以炒房需要抓住房价上涨的时机把房子销售出去。

试问，炒房者想要卖房时，银行手续拖1-2个月，黄花菜都凉了。再者，买房投资讲求成本最低，但是贷款存在高额利息问题，直接对冲了房价上涨带来的升值溢价。现在的房贷利率普遍在5%以上，再加上买卖的交易费用、税费，估计成本高于7%，2022年全国平均房价涨幅-3%至3%，远远不够保本。所以买房投资不建议按揭贷款。

二、在贷款方式上，如何选择？

我们常说的贷款方式分为2种，一种是等额本息、一种是等额本金，假设你要购买一套150万元的房子，首付款50万元，向银行贷款100万元，如果在5.88%利息，全部采用30年期限的话，等额本金总利息比等额本息总利息少25万元，一个字的差别，贷款总成本就少了25万元，不可谓不小。

在两种买房贷款方式中，如何选择？指闻君给出的建议是，如果个人经济能力强，可以选择利息少的等额本金，如果个人经济能力稍弱，建议选择等额本息。前者月供依次递减，前10年每月偿还月供很高，后者月供很低并且持续平稳。

三、如果是刚需买房，选择多少年期限合适？

按揭贷款，除了贷款方式影响最终的成本外，贷款年限同样影响利息成本，比如你向朋友A借款100万元，如果能在3天之内偿还，可能朋友A不要你一分钱利息，但是如果你3年才偿还债务，那朋友A就很可能收取数万元的资金利息。

我们以100万元贷款本金，按照4.9%的年利率，分别计算一下贷款10年和贷款30年的成本差别，具体如下：

1、贷款30年，30年的总利息为910,616.19元（不用数小数点了，是91万元），每个月的月供达到5,307.27 元，非常符合当下一般刚需买房人的需求，5千元的月供并不算多，尚且可以接受。

2、贷款10年，贷款期间的总利息为266,928.75元，月供10,557.74 元。比起贷款30年，10年的总利息少了接近70万元，但是弊端也很突出，那就是月供很高，超出1万元，这让很多刚需难以接受，2022年个税起征点是5000元，多数人很可能无力承担1万元的房贷债务，所以选择30年长期贷款的买房人居多数。

是不是意味着房贷期限越短越划算？非也，以上计算，仅仅是字面数字，我们不能忽视社会经济的实际情况带来的生活变化。

假设我们回到1989年，当时一个大学生月薪89元，如果在省吃俭用的情况下可以节省下来50元，我们假如这位大学生非常够魄力，咬咬牙买了一套房子，按揭贷款30年，每个月偿还60元的“高额房贷月供”，这可是远远超出个人经济能力的。30年后的2019年，这位买房人依然在偿还60元的高额房贷。

是不是有一点想笑了？

现在的60元还叫巨额资金？没错，在30年前买房时，60元占了月薪80%以上比重，但是现在60元相当于毛毛雨、微不足道，可能连一个披萨都买不到。假设这位买房人在30年前扛不住压力，一股脑把房贷本息都还给银行了，那是不是相当于白扔了几十上百万元？

为什么会出现这种好玩的事情？这其实是M2增长带来的结果。

M2增速只要高于GDP增速，那么市场上的钱就越来越多，货币购买力就越来越低，这样一来钱就不值钱了。2017年M2是8.07%，2018年M2是8.1%，基本维持在8%的均数水平，而在前10年里，M2增速始终在11%左右，2008年到2016年在11.3%-17.82%左右徘徊。近些年虽然M2速度趋缓，但GDP趋缓更明显，M2依然高于GDP速度。

经济学家估计，如果把M2带来的货币贬值计算在内，那么30年的总利息910,616.19元其实就相当于10年的113,827.024元，相比10年等额本息的266,928.75元是不是便宜很多？直接省下接近10万元，当然了这节省的10万元在货币贬值中体现，并不是实实在在的现钱。