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2022年是充满了戏剧性的一年:美联储多次加息、经济衰退风险、债股双杀频现、逆全球化趋势凸显,每一个事件都是对市场的反映,亦深深地作用于市场。


(资料图片)

时值岁末年初,《国际金融报》记者围绕资本市场、货币政策、全球贸易、全球楼市等热点话题,采访了相关领域的专家学者,希望以此管窥市场脉动,为新一年的宏观环境变化做好准备。

在经历疫情期间的史诗级暴涨之后,今年,全球主要房地产市场出现了一定程度的下跌。自今年年初以来,全球发达经济体的抵押贷款利率平均翻了一番,中短期来看,各国央行的加息步伐不会很快逆转,对于房地产市场来说,这将是一个坏消息。

近日,路透社对近100名房地产市场分析师进行了调查,他们预计,全球主要房地产市场将在2023年进一步下跌。惠誉评级也在其《全球住房和抵押贷款展望》中表示,2023年,大多数国家的名义房价增长率将大幅下降或放缓,这主要是高利率和生活成本上升所导致的购房需求降温。

在接受《国际金融报》记者专访时,亚洲房产科技集团居外IQI(Juwai IQI)联合创始人、集团CEO卡希夫·安萨里(Kashif Ansari)预判,英国、美国这两大受到投资者长期追捧的房地产市场在明年将继续下行,而在今年涨幅名列前茅的迪拜将是明年备受投资者青睐的市场之一。

英美楼市整体下行

虽然美国通胀数据在近几个月呈现出放缓迹象,但离美联储2%的目标相去甚远,为了遏制通胀,美联储已经表示要在2023年持续加息,对于利率敏感型行业——房地产市场来说,这并不是个好消息。

安萨里表示,目前业内人士对2023年美国按揭贷款利率上升的幅度看法不一,“有人预计,明年上半年的按揭利率将到7%以上,之后将随着经济放缓而下降;也有人认为,利率7%的日子已经过去了,抵押贷款利率可能已经见顶。现在的利率仍然是一年前的两倍多,但如果通货膨胀继续放缓,利率可能会稳定在6%左右。”

安萨里认为,在2023年,美国房价大概率会继续下跌。值得注意的是,美国不同地区的房地产市场的降幅会有很大不同。那些疫情期间热门的移居目的地,如得州奥斯汀、爱达荷州博伊西和凤凰城,以及昂贵的西海岸城市,这些地方的房价降幅预计最大;同时,在中西部和东海岸等相对负担得起的住房市场,预计那里的房价将保持良好,尤其是芝加哥和康涅狄格州的部分地区以及纽约州北部。

不过,安萨里表示,美国房价在过去几年内增长了许多,因此,5%甚至10%的跌幅并不是大事。即使美国整体房价继续下降15%左右,也只是回到了2021年中期的水平,所以投资者不必对明年的下跌过于紧张。

对于美国房地产市场来说,仍有一利好因素,那便是目前该国就业市场正保持强劲,工资也在实现正增长,更重要的是,由于疫情时代的政府刺激措施,许多消费者仍有相当可观的超额储蓄,这一切将保证美国住房市场能够避免长期的低迷。

和美国一样,英国也是全球房地产投资客的热土。过去两年,英国房价受疫情助推,整体上涨了25%。但是,由于明年俄乌冲突走势不明朗,能源危机也无法在短时间内化解,欧洲国家将面临艰难的又一年:经济衰退、失业率上涨、能源价格高涨,而政府需要拿出大笔资金补贴消费者。

安萨里表示,由于购房资金成本增加及可支配收入减少,明年全英平均房价会有5%到8%的下调,到2024年底,全英房价将下降9%。

迪拜成投资新高地

自今年2月份以来,加拿大和瑞典的房价下降了8%以上;自去年的峰值以来,新西兰的房价下降了12%。

安萨里称,对于用现金购房的刚需买家或者海外投资客来说,房价下调不失为一个入场机会。考虑到疫情期间房价上涨的幅度、家庭可支配收入以及利率水平,加拿大、澳大利亚、新西兰、西班牙这些国家的楼市在2023年的下行幅度也会较高。不过,下降后的房价仍比疫情前高,购房难题还是会困扰首次购房者和年轻人。

相比之下,今年迪拜楼市涨幅居全球城市首位,从2021年10月到2022年10月,迪拜的优质房地产价格上涨了89%。中东国家今年因能源价格上涨而获利,迪拜又得益于地缘政治上的灵活地位,吸引了不少俄罗斯和南亚的买家,再加上邻国卡塔尔世界杯带来的人气溢出效应,迪拜楼市也一直受到中国等海外买家的关注。

迪拜领先的房地产代理商之一Unique Properties预测,迪拜的优质住宅市场将在2023年迎来全球最强劲的增长。迪拜房地产市场对海外买家相对友好,例如极具吸引力的激励措施、极低税率、长期签证等。预计在未来十年内,居住在迪拜的高净值人士将增长40%。

安萨里向记者表示,2023年,迪拜房地产市场将继续上涨,迪拜及其所在的阿拉伯联合酋长国将成为全球新升起的投资高地。

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