本报记者 杨让晨 张家振 上海报道
武汉经开区、东西湖区、黄陂区和江夏区等四大区域楼市政策调整的消息在历经多次反转后，在武汉市政府最新出台的相关政策指引下变得更加清晰明了。
6月11日，武汉市政府办公厅发布《关于印发武汉市加快消费恢复提振若干措施的通知》（以下简称“《通知》”），并提出将优化全市购房政策。“坚持‘房住不炒’定位，支持刚性和改善性住房需求，因区精准施策，完善差别化购房措施，加快区域新房库存去化。”
（图片来源：武汉市政府官网）
(资料图片)
值得注意的是，《通知》表示，结合区域人才和产业规划，加大对各类人才购房支持力度。同时升级人才安居政策，加大对大学毕业生等新市民住房保障支持力度。
对此，武汉市房管局相关工作人员在接受《中国经营报》记者采访时表示，武汉经开区等区域的限购范围并未调整。“对于相关政策的执行情况，可咨询当地住房和城乡建设局工作人员。”武汉经开区住房和城乡建设局相关工作人员则表示，依据武汉市2016年发布的相关文件，武汉经开区（不含汉南区）目前仍在住房限购范围内。“不过，目前经开区的购房条件有所放宽，可以具体找项目销售人员咨询。”
支持合理住房需求
据了解，在上述《通知》印发前，武汉市部分区域就已有支持合理住房需求的楼市政策推出。
6月10日，武汉市住房保障和房管局（以下简称“武汉市房管局”）在回应市民咨询时表示，武汉经开区（不含汉南区）和东西湖区、江夏区、黄陂区的部分区域属于住房限购范围，但“对在我市已有2套住房的本市户籍居民家庭或在我市已有1套住房的非本市户籍居民家庭，可在武汉经开区和东西湖区、黄陂区、江夏区的限购区域新购买1套住房”。江夏区和东西湖区等相关政府部门也给出了类似回复。
6月13日，位于武汉市经开区的某中建项目销售人员告诉记者，武汉经开区（不含汉南区）的购房条件现在又放宽了，“不需要落户也能购房了，并且拥有武汉市户籍的居民家庭可以在区域内购买第3套住房”。
位于武汉市经开区的融创某项目销售人员也给出了类似答复。“凭借武汉市户口可以在武汉经开区范围内购买第3套住房，非武汉市户口居民家庭在武汉市缴纳1年社会保险后可购买第2套住房，并且社会保险缴满半年就可以落户武汉。”
据了解，根据武汉市人民政府办公厅此前发布的《关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》（武政办[2016]159号）和武汉市房管局《关于扩大住房限购范围的通知》（武房发[2016]102号）等文件，武汉市限购范围除包括武昌等7个中心城区外，还包括武汉东湖新技术开发区、武汉经开区（不含汉南区）、东湖生态旅游风景区以及东西湖区、江夏区和黄陂区的部分区域。
根据彼时的政策规定，拥有武汉市户籍居民家庭最多可在武汉市限购范围内购买2套住房。“在本市拥有2套及以上住房的，暂停在上述区域向其出售住房。”
中指研究院华中市场研究中心主任李国政告诉记者，武汉市作为国家中心城市，对于行之有效、符合当地房地产市场实际和要求的政策将会加快落实，同时在“因城施策、因区施策”的尺度把握方面也在优化改进。“这是比较稳妥的做法。”
“结合武汉市当前房地产市场形势来看，我们认为，尽快出台并落实政策还是很有必要的，尤其是要针对当前市场颓势，‘因城施策’落实更具提振效用的政策。”武汉克而瑞方面也表示，武汉市当前房地产市场持续低迷，不能单纯寄希望于个别政策的出台，而更多在于经济何时触底反弹、就业率何时企稳回升、居民端信心何时能得到修复。
“小步快跑”稳定预期
在房地产市场调整过程中，武汉市也面临着较大的市场下行和去库存压力。
中指研究院发布的最新统计数据显示，今年1～5月，武汉市新建商品住房销售面积387万平方米，同比减少59%；截至5月底，武汉市新建商品住房去化周期达到14个月，其中新城区平均去化周期达17.6个月，市场压力不断显现。
在供应端方面，今年5月，武汉市住宅市场新增供应99.22万平方米，环比减少4%，较2021年同期同比减少54%。在成交方面，5月住宅新增成交85.65万平方米，环比增加37%，同比减少62%。同时，武汉市5月份新开楼盘共推出5092套房源，环比有所下降，首开去化率也环比下滑了4个百分点，降至18%。
据了解，5月22日，武汉市还在市级层面出台了支持刚性和改善性住房需求、加大金融支持力度等多项措施，以促进武汉市房地产市场良性循环和健康发展。
其中，在支持刚性和改善性住房需求方面，对父母来汉投靠子女或子女来汉投靠父母的本市户籍居民家庭，且在武汉市已有2套住房的，在限购区域可新购买1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对符合国家生育政策生育二孩或三孩的本市户籍居民家庭，且在武汉市已有2套住房的，在限购区域可新购买1套住房。
政策同时规定，在限购区域内首次购买普通住房的非武汉市户籍居民家庭，在武汉市缴纳社会保险或个人所得税年限由2年调整为1年。
与此同时，武汉市相关部门表示，将引导金融机构在防范风险的前提下支持房地产开发企业的合理融资需求，稳定增加全市房地产开发贷款投放，加大个人住房贷款投放力度，缩短贷款审批发放周期，积极支持居民家庭合理的住房资金需求。
对于武汉市放宽部分区域购房政策的做法，中指研究院方面分析认为，武汉市出台的政策满足了亲属投靠、多孩家庭和非本地户籍居民家庭等的自住需求。同时，政策从供需两端形成“组合拳”效应，有利于促进需求释放，激活市场成交，加快楼市去库存，稳定市场发展和未来预期。
值得注意的是，武汉市也在鼓励人才留汉发展，以此留住潜在的购房群体。武汉市人民政府办公厅6月8日印发的《关于进一步做好高校毕业生留汉就业创业工作的通知》提出，推行先落户后就业政策，年龄不满45周岁（研究生不受年龄限制）的高校毕业生凭毕业证书在市内落户，其配偶以及未成年子女可随迁落户。
“在放松政策发布后，武汉市各大项目案场的客户到访量均有明显提升。”武汉克而瑞方面分析认为，分区域来看，政策对远城区的刺激效果更为明显。“但目前大多数到访客户都维持在缴纳认筹金阶段，最终能够转化为成交的数量尚不可知，本轮政策的刺激效果仍有待观察。”
武汉克而瑞方面进一步表示，当武汉房地产行情稳住、宏观经济的大盘稳住、相应的地产政策顺势落地，同时6月底的土拍市场如再能产生一些积极反响，多个层面叠加会存在一定的共振引发市场积极向好的趋势出现。“预计6月的市场相较5月会有进一步的提振，整个三季度会好于二季度，整个下半年会好于上半年，最晚亦将于2022年底或2023年初转入上升通道。”
不过，在李国政看来，就武汉房地产市场而言，现在仅靠单一的政策手段稳定市场发展还有些困难，只有不断地靠各种政策“小步快跑”，多方面提振房地产市场的信心和士气，才能有效促进房地产市场的消费。“预测未来消费需求会逐渐释放，成交量会有一定的复苏反弹，但由于政策出台的时间节点在5月底，具体的实施效果还要看6月，如果6月的销量较5月增加的力度较小，不排除政策进一步放宽的可能性。”
武汉克而瑞方面也表示，当前武汉楼市依然处于“筑底”阶段的调整期中，究其渊源在于对未来预期的不确定上。“我们对武汉房地产市场依然充满坚定的信心，认为武汉的购房客户依然饱满，当下或被多重因素所‘束缚’；认为武汉内部结构性的潜能尚待政策的调节，市场好转后依然存在被兑现被释放的可能；认为武汉未来的住宅需求旺盛程度及发展都是大有可期的。”
（编辑：张家振 校对：颜京宁 翟军）
