销售业绩稳定、“三道红线”绿档,华润置地在这方面一直保持着不错的成绩,尤其是较低的融资成本,也让华润置地近两年有了“逆势扩张”的标签。但规模增长之外,华润置地也陷入盈利焦虑,毛利率指标连续多年下滑,归母净利润更是首次出现负增长。

回不去的30%毛利时代


(资料图片)

2022年华润置地的综合营业额为2070.6亿元,同比下降2.4%;归母净利润为280.92亿元,同比下降13.3%。拉长时间线来看,归母净利润系2014年以来首次出现负增长。

盈利增速出现负增长,与近几年华润置地毛利率的持续下滑不无关系。

财报显示,2022年华润置地的综合毛利率为26.2%,较2021年同期下降0.8个百分点。2017—2021年,华润置地的综合毛利率分别为40.25%、43.39%、37.91%、30.86%以及26.97%。可见,在2018年在创下高峰后,华润置地的毛利率便持续下滑。

从营收贡献来看,华润置地的绝大多数收入还是依靠房地产开发来实现。2022年,华润置地的开发物业营业额为1761.6亿元,同比下降4.2%;投资物业(包括酒店经营)营业额为170.2亿元,同比下降2.4%。2022年,华润置地的开发物业毛利率为23%,较2021年同期有所下降;投资物业(包括酒店经营)毛利率为65.6%,同样较2021年同期有所下降。

针对毛利率的下降,华润置地管理层在2022年度业绩会上回应称,“华润置地综合毛利率26.2%,下降0.8%,但一年的项目不代表长期情况,2023年会提高2%—3%。”

地产分析师严跃进表示,毛利率下滑已成为房地产行业共识,尤其是经历此前高价拿地后,各大房企都要为此“买单”。

在2021年度的业绩会上,华润置地总裁李欣曾直言,“未来预计行业毛利率会回归到20%以上,但已经回不到过去30%甚至更高的状态了。”

预计销售额3000亿

2022年,华润置地实现签约销售额3013.3亿元,虽不及去年同期,但却取得了行业第四的成绩。

华润置地首席财务官郭世清在业绩会上表示,2023 年华润置地总可售货源5384亿元,可售资源城市能级及产品类型结构优质,其中89%位于市场供求关系健康的一、二线高能级城市,住宅产品占比77%。不过,郭世清并未透露2023年具体的销售目标。仅表示,“按照全年60%去化计算,公司全年实际销售金额将超过3000亿元。”

一边加速拿地,一边低息融资,“逆势扩张”是业内对华润置地过去两年的印象。就在业绩会召开的29日,华润置地发布了2023年度第一期中期票据发行公告,本期中期票据发行规模40亿元,募资用于项目建设,最低利率仅为2.8%。

据财报显示,2022年华润置地以总地价1442.3亿元(权益地价1102亿元)增持了71宗土地储备,新增土地总计容建筑面积达1095万平方米。记者注意到,与2021年同期相比,虽然地块数量及面积方面有所减少,但拿地金额基本持平。

在业绩会上,针对“逆势扩张”拿地的问题,华润置地首席战略官谢骥回应称,2022年地产行业规模下行,区域分化,在这样的分化格局下,华润置地把握了优质项目机会,去年在核心城市补充了不错的土储,稳定性和安全性比较高,对2023年的业绩增长起到了支撑作用。“未来仍然会继续坚持稳健为先,动态跟踪市场变化,合理把握投资结构。”

截至2022年末,华润置地在手现金及现金等价物975亿元;总有息负债率40.2%,净有息负债率38.8%;年末加权平均融资成本3.75%;平均债务期限拉长至5.4年。

北京商报记者 王寅浩

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