本报记者 陈雪波 卢志坤 成都报道


(资料图)

“2022年成都的存量住宅交易量在历史上首次超过新房住宅交易量,这是一个有里程碑意义的事件。”日前,贝壳研究院成都分院院长付跃华在接受《中国经营报》记者采访时指出,2022年可以称为是成都的存量房元年,从近期的土拍及市场表现来看,这样的趋势在未来几年里可能会延续。

记者近日走访成都市场发现,2022年成都的不少二手房价格经历了多轮下调,而政策释放后的下半年成为当年的集中成交时间。与此同时,购房者对升值的预期减弱,转而更加追求居住匹配度,而新房与二手房之间的联动性也在逐步增强。

存量时代来临

克而瑞报告显示,因信贷政策调整、“5·31新政”刺激、二手房指导价“取消”、新房交付风险意识强化等因素推动,2022年成都二手房销量居近3年高位水平,月均销量超1万套,年度销售总量达14.8万套,且成交量高于新房的13.9万套。

在成都东三环成渝立交附近工作的一位房产中介告诉记者,2022年下半年开始,出售二手房的人就越来越多了,其中不少人是“卖旧买新”,也有一些业主做生意需要周转资金,在年底的时候这样的人更多,预期在春节后新挂牌的房子会少一点儿。记者了解到,“5·31新政”出台后的6月,成都二手房以16699套的成交量创下7年来新高,7月再以17296套刷新纪录,引起外界广泛关注。

这位中介向记者介绍了富丽东方小区一套挂牌半年的房子,最初的挂牌总价为192万元,业主在2022年10月主动下调到了185万元,但当时因为疫情没能成交。而旁边一小区的一套房子则在一年多时间里经历了数次大幅度调价:2022年初上调至220万元,在接下来的半年多时间里分三次下调到了202万元。

据中介介绍,2022年下调价格的二手房不在少数,这与疫情、房东的个人情况都有关系。但在他看来,这些价格已经在低位,在春节后应该不会继续下调。另一方面,虽然房产销售网页上还看得到“政府指导价”,但如今挂牌价多数已经高于该价格,指导价的实际意义已经不大。

数据显示,2022年1—5月,成都一手房、二手房交易量同比下滑幅度均超过40%,6—12月二手房交易量同比由负转正实现增长,新房同比下滑幅度明显收窄。

与二手房价格下调伴随的,还有房贷利率。如今成都首套房贷主流利率在4.3%,而一年多前则一度高达6.3%。“这是什么概念?就是你现在贷款130万元,和那个时候贷款100万元每个月要还的钱差不多。”这位中介向记者介绍了利率下调后对购房者的巨大诱惑,故而利率变化也成为吸引购房者的重要因素。

房贷利率这样幅度的下调让从业多年的业内人员都始料未及。建设路一位房产中介告诉记者,2022年初她的一位同事买房后为了早点儿让贷款到位,花了不少时间、精力在申请贷款上。但就在提前成功贷款后没过几天,利率竟然下调了,“自己做房地产这么多年,都没有预测到这样的政策调整,弄巧成拙了。”那位中介感叹。

为什么成都楼市的成交量向二手房倾斜?付跃华告诉记者,成都房价总体可控,在全国来看房价收入比也是比较有竞争力的。同时成都人口净流入量很大,整体市场超过70%的购房需求都是偏刚性的。但成都新房的容积率要求普遍较低,其实是比较偏改善的。所以刚性需求基本都会被二手房吸附。

如今,成都人口总量超2000万,全国排名第四,是全国超大型城市。成都净流入人口逐年增加,自2018年后,净流入人口突破500万;十年常住人口增量582万,同类竞争城市中排名第一。值得一提的是,随着2017年人才落户新政实施并不断迭代升级,成都已吸引人才落户60余万人,目前共有人才约622.3万人。

居住性价比追求

2022年10月在成都青羊区西三环购买了一套小户型“老房子”的付芳(化名)向记者介绍了她的购房经历。她大学毕业工作三年来一直在租房,租住房子的光线、楼层等条件都不令人满意,还经常需要自费修理房子里的设备。在犹豫几个月后,她决定就近买一套低总价的房子,而2022年的利率下调,更坚定了她买房的决心。

在国庆节假期,付芳只花了4天时间,就看中了一套建成于2008年的步梯房。虽然房子偏旧且升值潜力并不明显,但总价、户型、朝向、距离公司位置,都能满足她的要求。在签订购房合同一个多月后,银行贷款就已经顺利发放,她开始着手装修房子。如今她每个月的月供只比过去租房多花几百元,但居住体验感得到了大幅提高。据付芳介绍,近段时间小区里能看到不少装修工人出入,推测也是有近期被转手的房子,新业主来装修。

“这个还是要看个人的居住要求和喜好,住起来实用是最重要的。”成都建设路一位房产中介坦言,相比过去,同样的预算现在买二手房可以有更多选择,但房子在转手居住几年后房龄更久,未来的升值空间不好预测。

贝壳研究院报告指出:“居民的住房消费在内外环境的变化过程中,购房偏好从追求资产回报逐步转变为追求性价比,更加注重决策质量。”

二手房趋势延续

2022年全国的房地产市场有不同程度的下滑。从国家统计局公布的数据可以看出,需求侧的商品房销售额前11月同比下滑26.6%,供应侧的房地产竣工面积下滑19.0%,开发投资下滑9.8%。

成都2022年二手房成交量已经进入全国前五,在整体楼市走弱的情况下,成都的新房、二手房却表现出了较强的韧性。为何能有这样的表现?付跃华指出,成都的“5·31”新政减少了购房者的户口、社保市场限制,另外二手房增值税“5改2”也释放了优质房源,从需求侧、供应侧两端一起推动了交易量。

另一方面,这一年开发商出清风险使得消费者的避险情绪急剧上升,导致新房供需两端均出现下滑。二手房交易无交付风险,影响更多来自需求端,市场表现明显强于新房市场。与此同时,新房的客群也需要二手房输血,未来二者之间的市场联动性会越来越强。

在短期内新房交易量是否还有机会反超二手房?答案是:二手房成交量居于新房之上的趋势或将在未来数年内延续。付跃华告诉记者,2021年土地出让降幅明显,新房补货量减少,可能会导致至少近两年新房供应受到影响。有数据显示,2022年涉宅用地成交223宗,较2021年减少9宗,占地面积为12595.4亩,同比下降22.7%,是2018年以来最低。截至2022年12月末,成都商品住宅可售面积为2464.3万平方米,出清周期(按6个月计算)拉长至16.5个月,较2021年同期增加4个月,去化速度明显放缓。由此来看,短期内成都二手房交易量的优势不会改变,将继续成为成都房地产市场的主力军。

值得一提的是,成都对二手房的支持政策还在继续,比如2022年12月成都市不动产登记中心发文,成都推出二手房带押过户“套餐式”登记新模式,又进一步为二手房交易降低了成本。

推荐内容