2022年，中国房地产行业跌宕起伏，经历了前所未有的挑战。

疫情反复冲击使开发投资陷入低迷，多地“烂尾楼”风波使市场信心跌入谷底，房价连续16个月下降，居民的买房信心也降至低点。

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为了提振楼市，2022年，全国超300个省市（县）出台超千条调控政策，从上半年多地松绑楼市调控，到下半年保交楼纾困基金、“金融16条”、“三箭齐发”、热点一二线城市取消限购等，频次创历史新高，信贷政策、购房门槛都已经很宽松。

日前官方也重申了房地产的支柱产业地位，多位行业专家预测，2023年房地产政策面有望延续2022年的宽松趋势并有所加码，从而全方位促进购房者信心修复，多措并举提振楼市。

在这种房价不断下降，楼市利好政策不断，同时，疫情管控放开的情况下，买房人的购房意愿和购房需求又有什么变化？这些政策是否能够刺激购房者买房？购房者对于2023年的房价、政策又有哪些期待？为详细了解当下购房者的置业需求，腾讯房产对全国30个省141个城市5090个不同年龄层的购房者发起2023年购房意愿调研，通过调研数据分析总结出居民最新的购房需求，并独家推出《2023中国居民购房意愿调查报告》。

01 哪些人要买房？买什么样的房子？

住房现状：超五成居民有独立住房，无房群体集中在85-90后年龄段

在接受调查的受访者中，56.39%的访客已经拥有属于自己的房子，43.61%的受访者无自己独立住房。从年龄层来看，无独立住房的群体主要集中在28—37岁这个年龄段，占比达到59.01%；从家庭结构来看，无独立住房占比较大的为单身家庭和两口之家家庭，总体在无独立住房群体中占比为42.34%，而在相同家庭结构受访者中无房者均超过50%。

购房意愿：22.4%的居民未来一年有购房计划

根据调研数据来看，购房者对于2023年楼市的预期并不乐观，未来半年，只有近13%的受访者打算买房，一年之内有购房计划的受访者也只有22.4%，计划三年内买房的受访者占比为11.79%，28.29%的受访者对市场持观望态度，还有37.52%的受访者明确表示暂时不打算买房。

购房目的：改善、刚性需求为主，新房仍是首选

据调研数据显示，在有购房计划受访者中，33.33%的受访者表示为首套住房的刚性需求，其次为改善、换房需求，占比为31.61%；投资占比仅为4.6%，可见在“房住不炒”的总方针下，房子在逐渐回归居住属性，炒房客开始大撤退。

对于购房类型，出乎意料的是新房比较受青睐，很多人以为经过2022年房企暴雷、“烂尾楼”风波之后，购房者买房时会优先选择二手房，二手房看得见摸得着，不仅没有烂尾的风险，最主要是能够进入房间，切身感受采光、噪音、配套等等，但是调研数据显示，在有买房计划的受访者中，40.8%的受访者买房时首选新房，只有19.54%的受访者选择二手房，还有39.66%的受访者表示新房、二手房无所谓。

尽管期房有自身的缺陷，但是也有它的优势，杭州购房者郑女士就表示，她今年计划买房，会优先看新房，她认为新房的房价相对二手房便宜，而且缴税较少，新房的地段较好，未来发展空间大，比起二手房，新房停车位相对也比较充足，而且现在的新房大多都是精装修，也省去了自己以后在装修方面劳心劳力。

购房偏好：大户型逐渐成为居住主流

对于购房面积，调研数据显示，90—120平米是受访者主要的计划购房面积，占比达到47.22%，面积在120平米以上的购房需求比例是36.67%，这部分受访者中有资金实力雄厚的购房者偏爱更大户型的房子，购房面积在144平米以上的需求占比达到15%；购房面积在90平米以下的购房者比例只有16.11%。

现在的房价很高，特别是一些一二线的大城市和发展较快的城市，想要买一套房子不是一件容易的事，房子面积越大，总价也就越高，那为什么还有这么多人更愿意购买大户型房子呢？

根据调研，主要有两方面的原因：一是家庭因素，二是空间自由。

正如调查数据显示，在有购房计划受访者中，换房的改善性需求占比达到31.61%，换房一方面是需要提升居住品质，一方面是家庭成员增多，现有的住房不够住。二胎、三胎放开后，很多家庭会有多个孩子，再加上照看孩子的老人，需要更大的居住空间。

空间自由，则是随着生活水平的提高，更多的人买房除了满足基本都生活需求以外，也是希望有一小部分属于自己的空间，比如规划成书房、健身房、茶室等等属于自己休闲放松的空间。

购房关注因素：房价仍是购房者买房时最为关注的因素

在购房关注的因素方面，调研结果显示，没有任何意外，房价是受访者最为关注的因素，占比80%以上，其次是周边配套、地理位置、户型设计，这三个因素占比均在50%以上。

02 在哪里买房？能承受的月供是多少？

城市选择：一线、新一线城市仍是买房首选，新一线城市需求更旺

很多人抱怨大城市房价高，生活成本高，压力大，但是大城市仍然是购房者买房时的首选，一方面大城市本身人口基数大，购房需求旺盛，另外，大城市产业结构完善，就业机会多，有更好地发展前景，压力同时也是实现自我价值的动力，并且大城市房产更保值，所以很多人买房时还是首选大城市。

根据调研数据，一线城市、新一线城市仍然是买房人的首选城市，其中相对来说，新一线城市的购房需求更旺盛，在有购房计划的受访者中，28.74%的受访者选择在新一线城市置业。从具体城市来看，买房需求仍然集中在北上广深四个一线城市以及成都、天津、武汉等新一线城市，买房需求较大的top20城市中，出乎意料，东莞的买房需求量竟然要高于广州和深圳。

月供范围：3000-5000元月供接受度最高

在能接受的首付金额方面，调研结果显示，超过40%的受访者可以接受50万以内的购房首付，有25.86%的受访者可以接受50-100万购房首付，8%的受访者可以接受300万以上的首付。

在能够承受的月供方面，调研结果显示，28%以上的受访者可以承受3000-5000元的月供，近19%的受访者可以承受5000-8000元的月供，能够承受月供1万以上的受访者只有15.52%。

付款方式：首选商业贷款

尽管2022年在公积金贷款方面出台了很多政策：提高贷款额度，延长贷款年限，下调贷款利率等，但是根据调研结果，超过40%的受访者买房时仍然首选商业贷款，选择公积金贷款的受访者不到10%。

虽然公积金贷款看似比商业贷款更划算，利率更低，但是公积金贷款也有自身的缺陷，首先，并不是人人都有公积金账户，很多小公司或者个体都没有缴纳住房公积金,也没有单独的住房公积金账户。其次，公积金贷款有最高额度限制，很多人的住房公积金金额还不够买一套房，特别是在热点一二线城市，一套房子动辄300万以上，即使是最高额度的公积金贷款也远远不够。

在北京的杨先生买房时，曾经考虑过公积金贷款，但是北京公积金夫妻两个最高也只能贷120万，对于他一套800万以上的房子来说，实在太少了，选择组合贷，流程手续又很麻烦，还不如直接选择商业贷款。

03 哪些政策最受关注？是否会提前还贷？

下调房贷利率、发放购房补贴、降低首付比例、降房价相关政策最受关注

据机构统计，2022年，全国超300个省市（县）出台超千条楼市政策，频次创历史新高，那么关注度最高的楼市政策是哪些？

调研结果显示，近50%的受访者表示对楼市政策有关注，36.35%的受访者非常关注新出台的楼市政策。房贷利率下调、发放购房补贴、降低首付比例是受访者最为关注的楼市政策，而在占比高达19.25%的其他政策方面，其中有超过50%以上的受访者表示最为关注房价下降方面的政策。

由此可见，购房者最为关注的还是关乎自己钱袋子的政策。

对工作稳定性和收入预期信心不足，是提前还贷的主要原因

2022年，“提前还房贷”曾多次冲上热搜，提前还房贷成为一个非常特殊的现象。早些年，大多数人选择“借钱”买房，都是想方设法地多贷款，近两年，却是越来越多的人选择提前还房贷。

据调研数据显示，在已经还贷的受访者中，有超过45%的受访者表示自己会选择提前还房贷，主要是由于目前经济环境不明朗，担心自己未来失业，收入下降，还款压力会增大，还不如趁现在手上有资金，并且现在理财收益较低，特别是对于早期买房的业主来说，房贷利率较高，利息较多，现在还款就等于是赚到了。

04 购房者对未来楼市变化的预期有哪些？

购房阻力：房价过高，还贷压力大仍是抑制居民购房的主要原因

尽管房价已经连续16个月下降，但是由于过去10年房价增速高于居民收入增速，刚需群体既很难凑够首付，也难以承担每月的房贷压力。

根据调研数据显示，在不买房的受访者中，有29.85%的访客表示目前房价还是太高，即使掏空“六个钱包”，自己也还是买不起；有13.43%的受访者认为未来房价会继续下降，他们计划再等一等，等房价降到底部再出手，4.18%的受访者也是对未来房价没有信心，担心现在买房，未来房价下降，导致自己资产缩水。

购房者不买房还有另一个比较重要的原因，受三年疫情反复影响，很多人这些年也没有赚到钱，现阶段经济形势严重不明朗，就业环境不稳定，随时有失业风险，很多人认为这个时候有现金握在手里，心里会更踏实一些，最起码可以预防未来各种情况。在调研中，在不买房的受访者中，有15.52%的受访者就有这方面的担忧，担心未来收入不稳定，不敢贸然出手买房。

未来市场预期：政策持续宽松，市场降价促销，改善需求增多

调研数据显示，近60%的受访者认为2023年楼市政策会继续延续2022年的趋势，继续宽松，会有更多利好购房者的政策出台刺激人们买房。超过42%的受访者表示，开发商想活下去就会继续拿出更大的优惠力度，间接地降价促销卖房。诚如调研结果显示，炒房客已经逐渐撤出，现阶段的买房需求主要是自住，换房改善型需求超30%以上，2023年在各种利好政策的刺激下，换房成本较低，随之换房需求也会增多。

未来房价走势：超五成受访者认为房价会继续下降

尽管2022年各城市以及国家层面已经出台了上千条政策刺激楼市，特别是去年年底对房企融资的大松绑，疫情管控的放开，都有改善今年楼市低迷的趋势的可能，但是根据调研数据，受访者对此持悲观态度，超过50%的受访者认为2023年房价还会继续下降。也有接近20%的受访者认为未来房价会趋于稳定，只有不到8%的受访者认为2023年房价会上涨。

2022年房价整体下行压力较大，2023年1月1日，中指研究院发布数据，2022年百城新房自2014年后时隔7年再次出现年度下跌，二手房房价下行趋势也较明显。

2023年楼市会怎样？是回暖还是继续低迷？什么时候回暖？这无疑是当前各方面都在关注的楼市焦点。

对于此问题，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为2023年上半年楼市会继续处于下跌态势，但是跌幅会收窄，整体市场还是比较疲弱的。如果疫情影响得到控制，如果对老百姓在收入、就业端的纾困能有效落地，供给端风险处置能取得积极进展，预计2023年年中，楼市将实现探底。

房价方面，他认为2023年上半年全国70个大中城市房价仍将继续下跌，年中前后跌幅有望止住，其中热点城市将率先企稳，房价企稳将呈现从热点城市到都市圈，再到全国的辐射过程。但是，国内大部分三四五线城市的房价很难真正企稳，会继续阴跌。

对于楼市什么时候回暖，他认为只有价格下跌止住了，消费端、预期端才能稳定下来，才有入市买房的动机，如果房价能在上半年止跌，那么下半年房屋销售量有望触底回升。

（应受访者要求，文中出现的人名均为化名）

数据采样说明

样本来源：本报告中用户数据，通过腾讯网、腾讯新闻、微信公众平台、朋友圈进行精准用户投放，选取全国141个城市共5090份有效样本进行分析。

调研时间：本次调研投放日期为2022年11月20日-2022年12月22日

策划、制图：袁小丽

作者：袁小丽