“2022年北京不管是新房市场还是二手房市场，都处在交易量的阶段性低谷，也是市场信心的一个低谷。” 1月11日，合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时这样评价过去一年的北京房地产市场。
据悉，多年来，北京二手房成交量占据市场绝对主力，均在70%以上。郭毅指出，北京以改善性需求为主，很多购房家庭都需要卖掉一套房子才能去置换新房子，二手房的活跃度对市场整体交易量起到决定性的作用。
而由于北京新房供应方面的原因，部分购房者也由计划买新房转向买二手房。购房者黄幻（化名）和男朋友一直打算买房，从去年开始关注新房，但是由于北京新房的选择范围较少，目标逐渐转向了二手房。1月11日，黄幻告诉《华夏时报》记者，相信疫情的时代过去了，接下来经济会复苏，市场也会向好。
(相关资料图)
↓今日中指报告精选↓
北京房地产市场周报2023年第02周（1.02-1.08）
北京房地产市场月报2022年12月
2022年12月北京二手房市场监测报告
中国房地产市场月报2022年12月
而在整体疲弱的行情之下，记者注意到，从2022年12月中下旬至今，北京的二手房市场有规模回升的趋势，部分地区二手房出现价格上扬，二手豪宅也维持了较高的热度。
整体成交规模回升
2022年北京楼市并不好过，一直到年底颓势也未发生实质性改变。交易量方面，据北京住建委统计数据，2022年12月，北京二手住宅网签套数为8773套，环比下降约18%；2022年全年北京二手房成交套数为142386套，同比下降超25%。价格方面，据纬房研究院数据，截至2022年12月15日，北京房价中位数为54248元，近半个月的降幅为0.13%，近三个月降幅为0.95%。
虽然，整体情况较为低迷，但不可忽视的是，近期北京楼市已经开始出现了一定程度的回暖，二手房成交规模出现反弹。据中原地产统计，2022年12月19日—25日，北京二手房成交量结束“四连跌”，当周网签1807套，环比增长20%。而麦田房产数据显示，2022年12月下旬北京二手房的带看量和中旬相比增加了两倍。
元旦以来，北京的住宅成交量也有所提升。麦田房产数据显示，元旦小长假（2023年1月1日—1月3日）北京二手房成交量和去年同期相比上涨了7.7%，带看量环比前一周同期（2022年12月24日—12月26日）上涨6成，二手房成交量环比前一周同期增加超过7成。而据北京住建委数据，2023年1月3日—1月10日，仅有1天二手房成交量低于100套，其余每日网签量均超过100套，1月10日实现592套的网签量，达到本月峰值。
1月11日，北京顺义地区中介佘静静（化名）告诉记者，“2023年1月份比上个月的情况强多了，来买房子的人变多了，而且有超出往常水平的势头，但是目前价格上并没有上涨的迹象。”同日，朝阳区中介人员顾淳淳（化名）告诉记者，“近期疫情缓解后，积压的购房需求得到释放，虽然目前还没到销售旺季，但是最近的市场热度甚至超过往年的旺季。”
值得注意的是，近期北京二手房挂牌量有所跌落，链家平台挂牌房源重新回到10万套以内。据链家网上公布的数据，截至2023年1月11日中午11点，北京真实在售的二手房为99210套。据悉，此前，链家平台数据显示北京二手房挂牌量已经突破十万套，并持续增加。截至2022年11月7日，北京二手房挂牌数量101270套，到11月11日，挂牌数量增加到101945套。
对于挂牌量的回跌，郭毅认为原因可能是卖房者发现当下的市场并没有达到预期，主动进行了撤盘。也可能是一部分家庭不看好目前市场，出现了低价出售的情况，对房子处置的周期加快，而促成挂牌量的回落。
台马热度回落
北京整体挂牌量降低的背后是各个区域挂牌量的减少。据链家平台房源信息，截至1月11日中午11点，北京台湖地区共计有95套房源，相比11月21日的115套，减少了20套。
而在2022年11月8日北京台湖、马驹桥区域取消了“双限购”后，该区域不仅二手房挂牌量出现变化，二手房的成交价格也出现一定程度的上涨。
以链家平台的房源信息为例，融科钧廷一套139平方米的3室房源在2022年12月12日挂牌价为480万元，上架不久就将价格上调到485万元。而同一小区，同户型的另外一个房源，短时间内挂牌总价上涨高达40万元。另外，据安居客平台数据显示，截至1月11日，北京马驹桥的挂牌房价为每平方米3.75万元，相比2022年11月9日每平方米3.56万元的价格，上涨超过5%。
北京马驹桥中介邱阳阳（化名）告诉《华夏时报》记者，最近二手房的价格的确上涨了，2022年11月之后，二手房业主已经开始陆续涨价，部分业主将总价上调了20万元左右。
虽然价格有所上涨，但是北京“台马”地区的二手房市场热度已经回落。邱阳阳告诉记者，价格上涨后成交量就下来了，2022年11月其所在门店二手房成交量为15套，而元旦之后二手房仅成交了1套，二手房成交频率已经远没有2022年11月那么高了。
值得一提的是，近日作为“顶级改善”的北京二手豪宅受到较大关注。特别是北京“万柳书院少爷”走红于网络，也让北京最贵的二手豪宅进入普通百姓茶余谈资。据统计，2022年北京千万元以上二手房成交套数为1600套，虽然相比2021年有所减少，但是相比2018年—2020年均高出不少。万柳书院于2015年2月开盘，共计成交234套。2022年，北京单价15万元/平方米顶豪共成交了19套，其中万柳书院贡献了10套，占总成交量的一半以上。
对于豪宅成交对于二手市场的作用，郭毅指出，其实想要购入豪宅的话，基本上需要两套换一套才能够实现置换，豪宅成交量的攀升，对二手房交易的确具有带动作用，但是其带动力相对比较薄弱。
整体而言，近期北京二手房市场不乏亮点、热点，不过可提升空间较大。政策方面，2022年北京仅对楼市政策有所微调，但力度非常有限。对此，郭毅认为，未来楼市政策应该从三个方面进行调整，第一，应调整普通住宅认定标准，释放首付压力比较大家庭的购买力，同时，首付以及契税也应当进行下调。第二，取消“认房又认贷”的政策，这样部分购房家庭的首付就能从80%降到35%-40%。第三，调整北京的贷款政策，降低利率，目前，北京首套加55基点，二套加105基点，比别的城市高出将近100个基点，这对于购房家庭贷款的压力非常大。三方面都不调整的话，市场可能还会继续筑底，期待北京楼市否极泰来的一天能够尽早到来。
