【大河财立方 记者 赖苏婷】
继上月全面解除限购、推行二手房“带押过户”后，东莞楼市又出利好政策。
全域首套首付两成，不分面积段
(资料图片仅供参考)
根据人民银行最新通知，1月6日起，东莞最新住房差别化信贷政策调整。政策明确了首付及利率标准，即东莞全域购房统一首套首付两成，不分面积段。
新政明确，东莞全市不分区域统一政策，且不查房。不再区分普通住房和非普通住房，即面积>144㎡的执行同样的首付款成数和利率政策。其中首次购房（无房无贷）首付成数最低两成，利率LPR-20bp，即4.1%。仅有房贷结清记录的，首付成数最低三成，利率LPR-20bp，即4.1%。有1套房贷在供的，首付成数最低三成，利率LPR+60bp，即4.9%。而有2套房贷在供的，依旧暂停发放房贷。
大河财立方记者联系东莞市多家银行核实情况，收到的回复均是“情况属实”。一位负责东莞市松山湖片区的银行房贷业务经理朱女士告诉记者，当前政策已经实行，随时可以来营业网点进行办理。
美联物业全国研究中心总监何倩茹在接受记者采访时表示，在国家层面支持刚需、刚改购房的前提和东莞全市成交量不断下滑的背景之下，东莞市从去年年底开始多次放松楼市的调控政策。多次政策调整对楼市会有刺激作用，但若要成交量出现较大幅度的回升，估计要到春节过后的3月份才比较明显。
东莞楼市成交惨淡，多次推出利好政策
2022年4月，东莞对外地人才购房限购放松，个税或社保要求降低，由此前的“逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”，同时恢复个税购房政策；5月，广东省东莞市住房和城乡建设局等8个部门联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对限购政策有所放宽；7月，东莞市住房和城乡建设局等四部门联合发出《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》，将东莞市住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区。
2022年12月26日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，新政重点内容包括：东莞全市全面放开限购；莞城、东城、南城、万江、松山湖新房和二手房需网签满3年或证满2年方可出让；其他镇街新房需网签满3年方可出让，二手房不限售。4日后，东莞市发布《关于推行存量商品房“带押过户”模式的通知》，推行二手房“带押过户”，二手房交易成本降低，推动二手房交易提速。
但从楼市成交情况来看，多次推出宽松政策并未对市场起到明显的刺激作用。
据乐有家研究中心监测数据显示，2022年上半年东莞一手住宅共网签10427套，同比下跌55%；2022年上半年各区域二手住宅成交量同比下跌均超50%，其中滨海片区成交761套，同比下跌64.3%，全市跌幅最大。全市成交最为活跃的城区片区，成交1753套，同比下跌54.8%。
克而瑞数据显示，2022年1－11月，东莞TOP20房企累计流量销售金额达905.61亿元，同比下降34.5％，TOP20房企累计流量销售面积达295.92万平方米，同比下降37.2%。
根据中原地产研究监控，东莞市限购放开的首周，东莞楼市来访和认购量虽然分别上涨58%和97%，但并没有出现明显暴涨或高热现象，整体认购量仍处于较低位水平，不及2022年全年周均水平。
机构：预判东莞市房价全年同比增长8%
针对当前东莞市推出的救市政策所能发挥的作用，多位业内人士表示，在当前低迷的市场环境下，在短期内虽然能对楼市起到一定刺激效果，但长期来看，更为关键因素还在于改善居民收入与预期，这样才能真正激活市场。
中原地产研究院执行院长车德锐在接受记者采访时提到：“在东莞利好政策推出的背景下，预计年后东莞新房市场和二手房市场会快速反应，东莞房价也会快速趋稳，同时出现结构性回升。最新的政策对市场影响非常有利，降首付、降利息是很明显的一种救市政策，在过往很多年的实践中都已经印证过，大幅降低门槛和购房的成本会带来明显的放量。”
根据中原地产研究院测算，预计东莞市今年成交量同比去年将增加三成以上，房价全年同比增长8%。
IP GLOBAL中国区首席经济学家柏文喜在接受记者采访时表示，东莞新政调低首付最低比例到两成目的是刺激需求，增强市场端的购买力，促进房地产市场回暖。但是东莞降低首付的新政以及放开限购，能发挥多大的作用依然有待观察。因为房产市场是一个资本品市场，典型的买涨不买落的市场。当前市场交投不够活跃，价格稳中有降的情况下很难起到正面的作用。
广东省城乡规划院住房政策研究中心研究员李宇嘉在接受记者采访时表示，在中央经济工作会议召开以后，对住房在需求端扶持和激励上有了相关国家政策指示，住房和城乡建设部部长也同时提到对于首套房首付比例和利率都要降下来，中央财经办公室也明确限制消费相关的行政干预措施。一方面，东莞市作为一个以外来人口为主的城市，外需一直占主导，本地需求并不是很足够，但外来人口的购买力相对本地购买力较低，选择降低购房门槛可以提振东莞市楼市需求端；另一方面，东莞市2022年全年以来商品房销售跌幅较大，在这种情况下也需要对楼市进行刺激。
“但降低门槛只是一个方面，因为门槛降低了首付月供就会增加，大家购房不仅卡在首付上，还有月供。整个居民端消费能力、对未来市场的预期，以及对未来自己的收入和工作的预期好转也很关键。单单依靠降低门槛不能够把市场激活，应该通过多策并举的方式在需求端不断发力，包括对疫情纾困、就业疏导和对居民消费的种种扶持等，这样才能真正发挥作用。”李宇嘉提到。
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