新年伊始，楼市走向总是令人期待。2022年，上海宅地保持高位供应，在全国创下“零流拍”纪录。受土地市场传导作用，上海今年新房供应量或创新高，市场预计，会有近300个楼盘入市。
供应“井喷”会带来哪些变化？从过去一年的市场表现，我们可以找到答案。事实上从2022年开始，上海新房供应明显走高，全年入市超9万套房源，创2016年以来最高水平。由此带来的三个变化值得关注。
买改善房变容易了
(资料图)
这两天，“住建部部长谈2023买房租房”话题登上热搜。住建部部长倪虹表示，今年要重点抓好5件事，努力推动房地产市场企稳回升，其中包括“大力支持刚性和改善性住房需求”。
不少有改善需求的上海市民，已经提前感受到了这一趋势。从事法律行业的孙女士计划置换一套面积更大的房子为二胎做准备，从2021年开始“打新”。由于资金充裕、社保积分占优势，他们把目光投向了内环新盘，但内环新盘竞争激烈。整整一年里，孙女士辗转位于前滩、北外滩、徐汇的网红盘，始终没有收获。但在2022年，她顺利摇中人气颇旺的静安天悦，成功“上岸”。
记者发现，有类似经历的消费者不在少数。上海中原地产首席市场分析师卢文曦解释说，这是因为2022年上海新房市场供应出现井喷，特别是总价600万元以上的改善性房源在总量中的占比，要明显高于2021年。“盘子”变大，购买房的入选几率自然也增加了。
与此同时，楼盘认购门槛发生变化。自2021年起，上海新盘变成集中供应，由此，成交量逐渐受供应节奏所驱动，传统楼市淡旺季规律开始模糊。集中供应模式的好处是，让同一批次里的楼盘认购量被摊薄，避免出现某一楼盘极端过热的情况。而在2022年供应量井喷之下的集中供应，让认购门槛明显降低。
以大虹桥板块为例，增加供应之后，购房者入围积分有下降之势。11月中旬，上海有190万平方米房源入市，供应面积为全年最高，此后，大虹桥板块多个楼盘下调入围积分，普遍在60分出头，12月开盘的中铁虹桥逸都入围分数仅61.22分。早在10月开盘的招商象屿蟠龙府入围分数则为75.85分。
还有一些楼盘调整了认购规则。有的从公示到认购的周期从3周压缩到最短11天，这意味着消费者的认购金可以及时“解封”，尽早到下一个楼盘去认购，增加了买到心仪房源的几率；有的调整了入围比，市区项目和郊区人气楼盘的入围比从1.3提高至1.8到2.5的数量增加，将确保购房机会更加公平合理。
今年新房成交量依然被市场看好。“政策利好提振市场信心的作用会越来越明显。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，“金融16条”支持刚性和改善性住房需求、“三支箭”房企支持政策纷纷落地，将共同促进购房者的房价预期，保持成交力度。
消费者理性增加
2022年，楼盘“千人摇”和门庭冷落并存。杨浦仁恒海上源、静安新湖青蓝国际出现了“千人摇号”，而浦东祝桥森兰海天名筑认购率仅9.4%，金山保利云湖壹号也不足10%。
由此看来，新房不好卖，主要因素在于地段。但在2022年，即使是地段不错的楼盘，也变得不好卖了。2020年，人气楼盘几乎是抢购，而如今，这些楼盘虽然也能“日光”，但在选房过程中，叫号数明显增加。如静安天悦344套房源，叫号866售罄；江华发建发浦·缦云666套房源，叫号1115售罄，这说明不少人考虑到没有心仪选项而放弃。
业内人士解释道，充足的供应量摊薄了楼盘人气，消费者理性增加，对住宅本身的要求更高。不同于以前“买到就是赚到”的投资思路，不少购房者更看重居住需求，即使摇中了人气盘，如果没有心仪户型、楼层或楼栋，也不会盲目入手。
记者发现，在一些社交平台上，关于住宅户型、功能区配置的讨论越来越多，物业管理也成为人们竞相重视的指标。“我想买南北通透的户型，但现在连廊房好像越来越多了。”于先生说。连廊房是指是两个单元之间有设计供住户通过的通道的住房，也是一个消防通道，当一个单元电梯不能用的时候，可以从另一个单元下楼，如今成为高层板式住宅的常规设计。为了提高开发效率和商品房总价格，一梯两户的设计逐渐被两梯四户所替代，考虑到消防安全，连廊房越来越多，由此导致四户中的中间户在满足采光同时，牺牲了一部分私密性，公摊面积也会增加。不少购房者认为，开发商做设计时需要提供更加多元化户型。
“购房人的选择面变大，买房底层逻辑回归，房子产品属性是最重要的。”业内人士说，目前我国房地产市场发展进入深度调整期，走高质量发展之路，提供高品质住房，已经成为房地产企业活下去的必备要素。住建部也表示，2023年将努力提升品质、建设好房子。比如，提高住房建设标准，打造“好房子”样板。
二手房变买方市场
新房海量供应，一定程度上挤压了二手房市场。
卢文曦表示，上海二手房市场2022年深度调整，成交总量不到16万套，同比下降超50%，年底更是出现了量价齐跌的情况。
这对消费者来说无疑是个好消息。上海信义房屋业务总监伍世豪说，目前市场挂牌量供大于求，逐渐从卖方的话语权转为买方的话语权，也会由过去产品导向慢慢地转变为服务导向。当买方有很多的产品可以挑选的时候，会优先选择对他有利的交易产品、交易条件、服务有保障的房产中介。
比如，人们可以观望中不断调整优化自己的需求。“接下来我会重点看徐汇的房子。”一位购房者告诉记者，在看房过程中，她发现徐汇不少老小区的改造十分看重细节，老旧水泥楼梯不仅翻新了，而且台阶都贴上防滑条，有的楼栋还绘有墙画，这些都满足了她对环境品质的需求。
又如，中介服务正在加快向新趋势靠拢。上海链家大学路门店商圈经理曾岩告诉记者，12月末受疫情影响，大部分客户居家隔离，只能通过直播和VR等手段在线看房：“使用VR看房的客户一周就有10组，率先锁定板块和小区，大大提高了线下看房的效率。”曾岩说，过去一年里，有不少客户反馈，在线看房的效果和线下看房效果的匹配度越来越高。
今年二手房将有何趋势？多家房地产经纪机构认为，按照市场规律，二手房出现量价齐跌的调整期会延续半年左右，预计从二季度开始，成交量有所恢复。这种恢复不是“走热”，而是缓慢回到正常水平，同时存在议价空间。
有业内人士认为，作为更加真实的市场晴雨表，二手房市场应该引起更多重视，因为新房购买力大部分来源于二手房置换，二手房市场成交趋缓终将影响新房表现。“楼市企稳，归根到底需要足够的消费力来支撑，这需要更加系统性的、更加宏观层面的经济调控政策干预，提高置业者对未来收入、就业的预期，提高购买能力。”亿翰智库地产首席分析师于小雨表示。
