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住建部“泼冷水”
要不要取消限购大概是最近楼市最热的话题。
1月5日，住建部部长倪虹在接受央媒采访时谈到了他对于限购政策的态度，倪部长的原话是，“对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。”
意思大家都听出来了，对于取消限购住建部是不支持，甚至是反对的。
当然，他表达的很有“艺术性”，原则上不支持——有原则，那当然就有例外。只是例外早就有了，放开限购的风已经在去年底从南方吹起。
去年12月9日，佛山首先暂停实施住房限购政策；随后，12月26日，东莞跟上，全域不再实行商品住房限购政策。
当然，佛山和东莞虽然放开了限购，但与此同时仍有限售的规定，佛山要求自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易，东莞同样要求须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年或取得不动产权证满2年方可上市交易。算是以限售换限购。
在过去的一年中，西安、成都、杭州、厦门等都已开始调整限购，不断试探。比如厦门于12月5日起调整岛外限购政策：在厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房，岛内限购政策不变。热点城市的不断试探，与中央密集地支持房地产复苏的声音，包括最近重申房地产的支柱地位，都在给全面放开限购创造条件。
在大家都认为，监管部门会半推半就地默许各地放开限购的时候，住建部部长倪虹的这一表态无疑像一盆冰水，把各地蠢蠢欲动的小火苗浇灭。
政策与需求错位
如果回到最近几年政策的原点“房住不炒”上，住建部的表态也在情理之中。首套房和二套房都在合理需求之内，这也是央行、银保监会等部门统一的口径。
但问题就在于，事情往往不是字面上那么简单。
在住建部发明限购、限贷、限价、限售、限商为主的“五限”措施后，讨论首套房和二套房其实就失去了意义，因为这些限制政策又和户籍、社保、个税等限制性购房条件相结合，进而又与房贷利率等关联，这才有了让人眼花缭乱的“认贷不认房”“认房不认贷”“认房又认贷”等各种惩罚性的信贷政策，比如北京“二套房”房贷首付80%，在当前一方面谈支持鼓励改善型需求，另一方面又用畸高的首付比例吓跑购房者，就显得很矛盾。
限购政策本来是临时办法，是在房地产过热的时候出来的，目的是人为抑制买房需求，减缓房价上涨。如今房地产行业坠入冰点，需要刺激买房需求，稳定房价，这个时候死守限购政策，根本达不到当前全国上下促进消费、激活楼市的目的。
放松乃至取消限购就显得尤为瞩目。
在去年12月25日《财经》主办的北京房地产健康发展研讨会上，不少参会专家就呼吁取消限购。
财政部财政科学研究院研究员贾康表示：“现在的‘限购限贷’，甚至直接以参考价、指导价的名义限价，应该退出历史舞台。住房双轨制的发展应聚焦在公租房、长租房和共有产权房，并提高供给量比重，这是一个基础性制度建设。”
民建中央经济委员会副主任马光远认为，限购不应该留“尾巴”，所有城市的限购完全可以放弃。好房子限不下去，不好的房子也炒不起来。应尽快改变限购思维，调控思维，中国房地产调控了二十多年，每年出几百个政策，但从结果来看，效果欠佳。不仅仅是限购，所有的“限”都应该取消，政策不应从细枝末节对进行改变，而是要进行思维改变。
中央恢复经济的决心、学界的激进建议与各地城市的小心试探，构成了当前房地产行业的一幅奇特的错位景象。
调控也要“双轨制”
从天时角度，当前因为三年疫情和前期的房地产市场遭遇休克式疗法，恰好是我们全面放开限购的最好时机。
原因有两个方面——
一方面 ，上一个房地产周期越调控房价越涨，以及掐住金融的脖子后楼市“休克”的事实告诉我们，用简单行政的手段来调节房地产市场，要么管不好，要么就管死。这个结论无论多难接受我们都得正视。
另一方面 ，从政策执行的功利性来说，稳经济必须要先稳房地产，应该采取非常规的措施，核心问题就是放开限价限贷，至少大部分城市应该放开所有限购。用一句流行语来说，“气氛都烘托到这一步了，给了台阶赶紧下”。
这并不是玩笑，而是我们应该看到，如果不从观念上改变房地产市场调控的思路，只会在一个圈子里打转。
我们多次分析过中国房地产陷入危机的原因，就像是有一双手掐在房地产的脖子上，调控的次数越多，这双手掐得就越用力，一直到2022年我们发现他快要窒息了，这个时候，我们以为放开手他又会活蹦乱跳，恢复活力。
但事实上是，据中指研究院统计，去年全国已有超300个地方政府（包括省、市、县三级）出台政策超千条，主要涉及优化限购政策、降低首付比例、提高公积金贷款额度等有利方面——我们不仅放开了手，还给他吸氧，甚至打肾上腺素，但房地产仍喘不上气。
为什么我一直强调观念的重要性，因为过度依赖行政调控背离了我们市场经济的基本规律，也磨灭了市场主体的信心与信仰，而对市场经济的信仰是我们改革开放四十年的最大收获之一，房子的涨跌（人民的财富）如果可以因监管部门一纸通知、媒体一篇评论而决定，那还要经济规律与艰苦奋斗做什么呢？
归根到底，我们讨论要不要放开限购，是讨论要用什么样的手段调控房地产市场，是用市场化手段还是用行政手段？这决定了房子的市场地位的认定——是公共品还是市场化商品。这两个不同的定位，决定了解决住房问题的两条不同的途径，前者要求我们努力增加住房保障，而后者要求我们努力增加商品房供应。
这其实是已经讨论了很多年的“住房双轨制”问题。
双轨制可以不存在，从“1998年房改”以来，我们本意是废除双轨制，让住房市场彻底市场化。但实际是双轨制从未彻底离开我们的视野，从早些年的公务员集资房到后来的公租房、廉租房、共有产权房，它与市场化的商品房同时存在。
如今，国家层面已经明确加大保障性住房建设，实际上已经承认并确定了“住房双轨制”，那么在调控方面，为什么不能采取同样的双轨制呢？
所以，我并非反对行政调控，而是反对不加区分地行政调控，错位的调控无法提振老百姓对房地产的信心，只会让居民预期与信心急剧下跌，放开限购是一次拨乱反正，更是一次信心重筑。
希望调控也早日实现双轨制。
「 图片 | 视觉中国 」
