经济观察报 记者 胡艳明 2023新年刚过，又一只“政策之箭”射向疲弱的房地产。
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1月5日，中国人民银行网站发布消息称，近日，人民银行、银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》（下称“《通知》”），决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。
根据新机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
当前大部分城市执行的首套住房商业性个人住房贷款利率下限为4.10%，即5年期以上贷款市场报价利率（LPR）-20基点。此项政策实施后，上季末月至当季次月新房价格连续三个月同比和环比下跌的城市，可继续突破4.1%的利率下限。
“这是对2022年9月29日《人民银行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》政策的常态化，或长效机制化的执行。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为。
在过去的2022年，首套房贷利率下限达近三年来新低，本次调整后，部分城市首套房贷利率有望再创新低。
有银行业分析师表示，这项政策不影响存量按揭贷款，主要通过调节新发放的房贷利率来刺激地产需求。一定程度上，这也是继去年房地产融资政策放松，即地产供给端发力之后，政策在需求端持续发力，旨在稳增长。
的确，房地产关乎2023年扩内需和防风险，这是中央经济工作会议部署的重点工作。
首套利率动态调整
此次《通知》的主要内容包括四方面：一是自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。
二是对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
三是对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
四是其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
在上海易居房地产研究院研究总监严跃进看来，央行和银保监会此次政策有两方面的要点：首先，此次政策通俗理解，即房价持续疲软的城市，可以在后续自主决定房贷利率下调的空间。这就相当于此类城市的房贷利率可以比其他城市做得更低。其次，此次政策提及了“阶段性”一词，其含义是，房价若是持续疲软则可以落实此类权限；但若是房价重新复苏或过热，则需要暂停此类权限。这就说明此类政策将基于房价或市场走势进行阶段性的调整。
仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟对经济观察报记者表示，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，说明在坚持“房住不炒”的大方向下，包括首套住房贷款利率政策在内的各项房地产调控措施有利于夯实城市政府主体责任和明晰核心政策目标，丰富“因城施策”“一城一策”的政策工具箱深度、广度和覆盖面，有利于支持刚性住房需求充分有序释放，有利于通过建设长效机制来促进房地产市场平稳理性运行和房地产行业良性健康发展。
哪些城市可调
央行表示，住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。
此次政策继续提及的可自助调节利率下限城市的标准，即新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市。
根据国家统计局全国70个大中城市房价指数数据，上海易居房地产研究院统计，最近3个月房价持续下降的城市共有38个。其中二线城市13个，分别为大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春、郑州。
三四线城市为25个，分别为蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州、吉林、济宁、金华、锦州、九江、洛阳、牡丹江、平顶山、秦皇岛、韶关、唐山、温州、无锡、襄阳、徐州、扬州、宜昌、岳阳、湛江。
严跃进认为，分析显示此类城市有两个特点：首先，房价疲软城市数量明显增多。此前2022年首次改革的时候，统计的城市数量为23个，而当前统计则增加为38个。这意味着各地更要主动降低房贷利率。第二，从城市名单看，二三线城市均有一些典型的疲软城市，比如说二线城市的天津、太原、郑州等，三线城市的惠州、金华、徐州等。这要求各地参照此类城市的能级，对同类的城市也要落实相似的政策，即房贷利率下限下调或取消的政策。
对于此次政策调整的必要性，李宇嘉分析，截止到2022年11月，70城新房有51个城市环比、同比下跌，大部分城市房价下跌，意味着稳房价的压力比较大。而且，房价不稳，也是需求端疲弱，供给端风险继续释放的根源。无论对于促进住房改善和消费，还是支持刚需和改善性需求，也很难实现。而且，房价下跌的这些城市，很多已经下跌超过1年，甚至超过两年，也进入了下跌的恶性循环，需要政策及时对冲。
房贷利率政策多次调整背后
关于房贷利率下限，LPR改革后首次调整在2019年。
2019年8月25日，央行发布的〔2019〕第16号公告中，规定“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。”
为支持房地产平稳发展，过去一年，房贷政策历经多次调整。
2022年5月，全国首套商业性个人住房贷款利率的参考标准下调20个基点。2022年5月15日，人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
2022年国庆节前夕，楼市连续迎来三大重磅政策，关于房贷利率下限、购房税收优惠及公积金贷款利率三方面。
2022年9月29日晚间，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。符合条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
2022年9月30日，财政部、税务总局发文表示，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
2022年9月30日晚间，人民银行网站公布消息，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于 3.025%和3.575%。
综合上述政策出台的时间线，可以看出，在2022年5月央行明确房贷利率下限为“LPR-20个基点”后，在2022年9月的这则通知中，又允许房价疲软城市可突破“LPR-20个基点”的下限。“但上次政策有效期为2022年12月底。所以此次（1月5日）通知，实际上是对2022年既有的两个政策的修正或细化，说明2023年要继续落实降房贷、允许部分城市突破利率下限等操作。”严跃进表示。
在过去的2022年，作为房贷利率参考的5年期以上LPR报价实现“三连降”，房贷利率下限达近三年来新低。根据全国银行间同业拆借中心数据，2022年12月公布的5年期以上LPR报价为4.30%。相比2021年12月，5年期以上LPR报价一共下降了3次，从4.65%下调至4.3%，累计下降了35个基点。
央行数据显示，2022年10月新发放居民房贷加权平均利率为4.3%，已低于2009年6月创下的有历史记录以来最低水平（4.34%）。
一系列政策大都指向首套购房利率，旨在刺激新的购房需求。房地产市场关乎2023年的扩内需和防风险。
2022年12月中旬召开的中央经济工作会议强调要“纲举目张做好工作”，排在首位的便是“着力扩大国内需求”，其中提及支持住房改善消费；在有效防范化解重大经济金融风险上，会议提出要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
李宇嘉也表示，希望能够降低存量房贷的利率。他认为，目前楼市的问题，主要是前期（2017-2021年上半年）涨得快，盲目买房、冲动买房的人多。那一段时间，新房交易连续数年在历史最高位徘徊，市场普遍比较乐观，房贷利率也比较高，普遍在5%以上。目前，由于疫情冲击、经济下行等因素，存量房贷的压力比较大，也是目前楼市不景气的根源之一。降低存量房贷利率，既能降低月供压力，还能释放内需和消费。
