本文来源：时代周报 作者：忻奇琪
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经过持续2年的深度调整后，楼市在2023年开年迎来企稳回暖信号。
1月5日，住房和城乡建设部部长倪虹在接受媒体采访时表示，2023年要继续毫不动摇坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，因城施策、精准施策，提振市场信心。
“对购买第一套住房的，要大力支持。首付比、首套利率该降的，都要降下来。对购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对购买三套以上住房，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。”倪虹称。
在各地一连串组合拳之下，炒房客陆续撤场，房价虚火已降，刚需购房者有望以更低的门槛“上车”。
根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年百城新建住宅价格累计下跌0.02%，较2021年由涨转跌。自2014年后，百城新建住宅价格时隔七年再次出现年度下跌。
二手住宅价格方面，2022年百城二手住宅价格累计下跌0.77%，上半年二手房价呈横盘态势，下半年房价下行趋势明显，月度环比跌幅持续扩大。
临近农历新年，多地相继出台保障刚需购房者入市的政策，房企花式促销抢收“岁末”行情。
时代周报记者获悉，多家头部房企推出返乡置业优惠，包括特价房、买房送车位、赠送全屋家居家电等；部分项目直接降价让利，推出85折买房、团购打折等活动。
与此同时，多地房贷利率降至低点，且有进一步下调空间。
1月5日晚间，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
易居研究院智库中心统计发现，符合条件的城市共有38个，包括大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄等热门城市。
房贷利率下行、购房门槛降低、房地花式促销……站在房地产行业转型的十字路口，买房还是不买房，考验着每一个“准业主”。
2023年，房价会不会跌、能不能买房、如何买房？为此，时代周报记者采访58安居客房产研究院分院院长张波、上海中原地产资深分析师卢文曦、上海易居房地产研究院总监严跃进，从专家角度解读楼市走势。
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时代周报：你预计2023年房地产市场将会怎么走？
张波：2023年的房地产市场总体应该会回暖并走稳，这是大概率事件。
2022年，政策方面支持力度不断加强，房企融资已经开闸，对于房地产企业形成保障作用。2023年，预计会有更多针对需求侧的政策出台。购房者对于未来会更有信心，房地产市场会走出低谷期。
卢文曦：2022年以来，各地政府积极出台相应举措，稳楼市的尺度也越来越大。各地出台调控政策不下千条，但实际效果并不及预期。
2023年要让楼市再度企稳，信心很重要，但还面临诸多压力。归根结底，楼市消费信心的回归还依托于经济运行的复苏，预计企稳仍然会是2023年房地产市场主旋律。
严跃进：站在量价角度和风险角度看，2023年房地产市场总体肯定是向好发展的。但是，向好发展不意味着各项指标一定为正。单从数据指标上看，量价跌幅会收窄，2023年可能还会有小跌，但是肯定进入尾声了。
时代周报：2023年行业规模是否会进一步缩量，房地产销售是否有望回暖？
张波：2023年的关键词是“新规模”。
首先，是“成交量新规模”。10万亿元至14万亿元的商品房成交金额将是常态，商品房市场不会回到18万亿元的高增长阶段。
其次，是“房企新规模”。随着更多优质头部房企不断“上岸”，房企将更注重自身的财务结构，不会再将高周转作为品牌“法宝”，行业淘汰率提升的同时，头部房企的规模开始进入稳健提升期。
第三，是“市场新规模”。2022年，房企拿地开始重点向热点城市靠拢，马太效应会逐步体现，这也导致不同城市的市场分化变化更为明显。
卢文曦：从政策面来看，2022年末，“房地产是国民经济支柱产业”再被提及，这对今后政策导向以及信心提振的作用相当重要。
在“房住不炒”“因城施策”指引下，城市之间还是有差别。二线及以下城市调控政策或进一步宽松。2023年上半年，预计此类城市还会延续销售疲软走势，政策的宽容度会加大。
严跃进：站在现在市场行情来看，2023年上半年，房地产市场还是有压力的，下半年也许会回暖。即便是上半年楼市销售数据回暖，也需要个过程。2023年第一季度，楼市量价数据还将持续跌幅较大的情况，预计到二季度，房地产销售回暖是大趋势。
时代周报：银行利率下降、多城放开限购，2023年房价会涨吗？现在是入手的好时机吗？
张波：整体而言，2023年房价一定是走稳。在房价走稳的前提下，市场会有分化的，不同城市的房价会有K型分化，部分城市房价可能会出现上涨，但部分城市房价会在一定阶段会维持平衡，甚至还会往下走。在同一个城市不同区域的房价，也会出现分化。
2023年，是否是值得是入手？这需要看购房者所买区域是不是有足够的基本面支撑。所谓基本面，就是有没有足够的需求，产品品质如何，有没有相应的产业作为支撑。如果基本面偏好，是值得入手的。
卢文曦：2023年的房价可能会止跌。购房的时间窗口已经打开了，但是不同城市之间还是有区分，2023年城市分化会越来越明显。有的城市值得买，但是有的城市还是要慎重再慎重。
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具体时间上，我觉得2023年上半年应该是比较好的时间窗口。像上海等一线城市，买新房那基本上没有特别大的问题，任何时候都是好的时机。考虑到积分制情况，预计2023年上半年对购房者稍微会友好一些，尤其是对改善人群而言，这段时间是很好的窗口。
严跃进：房价方面，2023年，如果短期内成交量起不来，预计房价也不会这么快涨起来，哪怕涨可能也是短期的。从购房者入市角度来看，2023年3月之前的时间段差异性不大。
时代周报：对普通购房者来说，2023年还值得买房吗？刚需和改善产品会有哪些趋势性变化？
张波：2023年还是值得去关注买房，整体来看，居民改善性住房需求不变，还有极大的空间。年轻人、老年人、多孩家庭等，对于改善性的买房需求依然存在。但是，不同类型的人对品质的要求不同，预计2023年在产品上会有更多的分化表现。
卢文曦：2023年，预计政策还是会向刚需和改善人群来倾斜。在新房总价越来越高的情况下，刚需买家很难一步到位。像上海这样的市场会走出两级分化的的路线，新房可能会走越来越高端的路线。二手房市场反而会更加适合刚需，其它城市也是类似情况。
严跃进：我认为，2023年还是可以买房。目前政策环境整体较为宽松，购房的利率也进一步下调。对于改善型的住房需求，未来独门独院的房子的优势会更大，同时具有一定的度假功能。这种房子会更加具有性价比，潜在的购房需求也会比较多。
