本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道
2022年土拍市场整体呈现“高开低走、年末翘尾”的特点。
中指研究院统计数据显示，2022年，全国300城共推出各类用地规划建筑面积21.69亿平方米，同比下降14.73%；成交规划建筑面积18.88亿平方米，同比下降9.27%。其中，住宅用地推出规划建筑面积7.66亿平方米，同比下降36.29%；成交规划建筑面积6.2亿平方米，同比下降31.09%。
(资料图片)
据了解，为扭转土地市场成交低迷的态势，各地在采取预公告、推介会等方式提前摸底房企拿地意愿的同时，也对土地出让保证金缴纳比例、土地价款付款期限等方面给出政策利好，土地出让门槛持续宽松。
与此同时，为缓解房企拿地压力，各地土地供应方式也变得更加灵活，集中分批供地转向常态化的趋势明显。集中供地批次也由此前的三批次增加至四批次、五批次甚至六批次，大批民营房企也由此选择重回拿地行列，参拍积极性稳中有升。
中指研究院土地事业部负责人张凯向《中国经营报》记者表示，近期，“房地产是支柱产业”的表述再度被重申，预期更多扶持政策即将来临，但房地产市场仍面临着“期房烂尾担忧、居民收入预期悲观、房价上涨预期转弱”三重市场压力。“因此，2023年土拍市场或将延续城市分化趋势，各地土拍规则将保持宽松，为完成土地出让金收入目标，部分城市实际地价有进一步下调的可能性。”
推地加快地价升高
“2022年初，房企对房地产市场能够尽快企稳回暖的信心较强，在各地第一批次集中供地中的表现相对积极。”张凯告诉记者，但自第二批次开始，受房地产市场下行影响，房企拿地积极性开始减弱。
中指研究院统计数据显示，2022年，全国22座集中供地试点城市共推出住宅用地1652宗，规划建筑面积1.65亿平方米，同比减少51.38%；住宅用地成交1466宗，成交规划建筑面积1.44亿平方米，同比减少40.7%，土地出让金总收入1.78万亿元，同比减少21.8%。
事实上，从2022年下半年开始，各地就纷纷打出了“质量牌”，不再盲目增加供应量，转而提高供地质量。克而瑞统计数据显示，2022年第三批次集中供地成交建筑面积、成交金额较第二批次分别下降了12%和11%；第三批次平均楼板价却高达12933元/平方米，相比2021年同期高出39%。
以上海市为例，2022年出让地块较多的主要为浦东新区、嘉定区和青浦区，溢价率也较高。同时，上海市加大了中心城区土地供应力度，普陀区、静安区分别成交7宗和4宗住宅用地，徐汇区和长宁区的地块出让数量也多于2021年。
在上海市第三批次集中供地中，静安区中兴社区1宗百亿元级的地块最终以底价120.6亿元成交，由此成为全国成交价最高的地块。
除提升供地质量外，各大热点城市还调整了供地节奏，加快了推地频次。2022年12月27日，湖北省武汉市第六批次集中供地开拍，17宗地块全部成交，成交总额236.45亿元。其中，住宅地块共计11宗，成交总额为229.21亿元。
张凯表示，2022年，在22座试点城市中有多座城市在探索多批次集中供地模式，北京市、杭州市和成都市等14座城市进行了第四批次集中供地，南京市、无锡市和苏州市等则进行了第五批次集中供地，武汉市更是在年底推出了第六批次集中供地。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也分析认为，阶段性调整集中供地节奏是有必要的，比如增加土地出让的批次，尽量减少每一批次推出的地块数量，同时提升地块质量和区位优势，适当调整土地出让底价和溢价率等，从而有助于降低房企的实际拿地成本。
长三角地区更受青睐
2022年，长三角地区依旧稳坐“房企投资力度最大区域”交椅，房企在长三角地区的投资占比连续四季度超过40%。
上海市仍是长三角地区土地市场的“带头大哥”。2022年12月9日，上海市第四批次集中供地落槌，6宗土地在一天内全部顺利出让，总成交金额达到126.8亿元。
记者在采访中了解到，2022年，上海市共出让115宗地块 ，成交金额高达 2839.5亿元，同比上涨0.5%，创下了上海市近8年来住宅用地成交金额的新高。其中，仅第三批次集中供地的成交金额就高达1054亿元，为上海市开展集中供地以来的单批次最高总价纪录。
在业内人士看来，这也与上海市主动降低土拍门槛密不可分。上海市第三批次集中供地在一次性报价环节添加了“新增随机值”机制，与此前的土拍规则相比，一次性报价环节的随机性增强，在进入一次性报价环节后，房企能否顺利拿地将更看“运气”。
而在上海市第四批次集中供地中，更是取消了打分环节，报名房企均可参与竞拍。同时，降低了监管资金比例，允许延期缴付、分期缴付土地出让价款。在政策调整后，一些财务稳健的中小型房企和外地房企得以进入上海市土拍市场，最终完成了2022年度土地供应计划。
除上海市外，安徽省合肥市也是全国完成供地计划的4座城市之一。2022年12月23日，合肥市第四批次集中供地完成出让，在推出的18宗地块中最终有14宗顺利成交，成交总金额74.55亿元。
对此，张凯分析认为，2022年，合肥市四批次集中供地共成交83宗地块，成交规划建筑面积994.22万平方米，土地出让金共计658.48亿元，同比2021年增加19.3%。“从全年情况来看，合肥市土拍热度在22座集中供地试点城市中排名靠前，全年供地计划完成率超过150%。”
浙江省杭州市也是近年来房企拿地拓储的“兵家必争之地”。相关统计数据显示，2022年，杭州市四批次集中供地共揽金1914亿元，排名高居全国第二位。
“深耕城市群、投资聚焦在核心一二线城市是上策。”克而瑞报告分析认为，未来，长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝等5大城市群将成为新一轮发展高地，房地产市场份额将稳中有升。在不为了拿地而拿地策略下，房企区域深耕需要选择有市场溢价、有上升空间的城市。
房企回归土地市场
在2022年逆势拓储的民营房企中，滨江集团表现亮眼。当年，滨江集团全年共斩获41宗土地，权益土地金额达373亿元，更是创造了“一个滨江撑起四分之一个杭州”的“拿地神话”。
除滨江集团外，大批民营房企回归土地市场源于2022年10月8日财政部印发的《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》（以下简称“126号文”）：严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口；规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险。
张凯直言，自“126号文”印发之后，越来越多的本土民营房企开始与地方国资企业联合拿地，地方国资企业发挥其资金成本低的优势，而本土民营房企则发挥项目操盘能力强的优势。双方在实现优势互补的同时，民营房企拿地金额占比在2022年底也出现了“翘尾”现象。
记者注意到，“126号文”印发不久，在江苏省苏州市第四批次集中供地中，就有朗诗、龙湖和路劲等民营房企以联合地方国资、城投企业的方式积极拿地。
民营房企的身影也在武汉市第六批次集中供地中随处可见。例如，总部位于四川省成都市的万华投资集团为新入局武汉的外地民营房企，最终以33.2亿元的价格竞得长江新城地块。
杭州市也是民营房企拿地势头最盛的城市。据了解，2022年，民营房企共在杭州市摘得71宗地块，占总成交地块的54.2%，其中5宗由本土民营房企与城投公司联合竞拍，但后期也多由民营房企实际操盘；绿城、万科等知名房企竞得15宗地块，占总成交地块的11.5%。
“诸多房企从2021年下半年开始停止拿地，却陷入了‘越不拿地越难卖房’的困境。”克而瑞报告分析称，短期不拿地只是应对当前风险的一种手段，但即使不拿地，去化周期仍会持续上升、房子越难卖，进而会导致销售回款慢、现金流难以得到改善、最终陷入僵局。“想要熬过行业寒冬，企业还是需要通过优质的新增土地来带动整体的销售回暖。”
中指研究院高级分析师张晓飞认为，2023年，预计各地方仍将加大土地供应量。同时，也会继续降低土拍门槛，包括减少配建、减少自持、提高限价、降低地价、降低资质要求、降低保证金比例等，保障性住房用地公开供应也会成为趋势，市场结构分化会更加明显，北京市、上海市、深圳市和杭州市等热点城市仍将维持土地市场热度。
