本报记者 杜雨萌
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新年伊始，房地产市场迎来监管部门的“加油打气”。1月6日，住房和城乡建设部网站显示，近日，住房和城乡建设部部长倪虹在接受媒体采访时表示，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、精准施策，提振市场信心。
多位接受《证券日报》记者采访的业内专家认为，1月5日央行、银保监会明确“建立首套住房贷款利率政策动态调整机制”仅是2023年楼市精准施策的一个部分。未来，除了首套住房贷款利率政策动态调整外，针对购房者的改善性住房需求也有望迎来精准支持政策。
全国大部分城市
可能打破首套房贷利率下限
如何做好2023年房地产工作？倪虹表示，“重点抓好五件事，努力推动房地产市场企稳回升。”其中，“大力支持刚性和改善性住房需求”排在首位。
倪虹称，对购买第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率该降的，都要降下来。对购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对购买三套以上住房，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。
仅从首套住房来看，贝壳研究院统计数据显示，2022年12月份首套、二套房贷主流利率指数环比继续下行。12月份首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，同比分别回落155BP和100BP，创历史新低。截至12月18日，已有19城首套房贷主流利率降至4.0%以下；82城首套房商贷最低首付比例可至两成。
为了更好地支持刚性住房需求，1月5日，央行网站发布消息称，近日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
上述通知亦明确，对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
对此，中国银行研究院研究员叶银丹在接受《证券日报》记者采访时表示，由于2022年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动数据尚未出炉，而根据9月份至11月份70个大中城市房价的变动情况梳理后得知，有38个大中城市房价同比、环比均连续3个月下降。而70个大中城市以外的城市，绝大多数为三线、四线及以下城市，符合这一政策条件的城市数量预计也会占据大多数。也就是说，最终全国大部分城市都可能实施该政策。
“除了明确首套住房贷款利率政策动态调整这一力度较大的精准施策内容外，未来在改善性住房需求方面，地方政府也可以继续探索因城施策调整改善性住房首付比例，以及对二套房的认定标准等。”叶银丹称。
值得一提的是，当前三线、四线和部分二线城市普遍已将首套房的首付比例下调至20%、二套30%，整体继续下调空间较小。因此，在东方金诚首席宏观分析师王青看来，为尽快引导房地产行业实现软着陆，后期政策面除引导5年期以上LPR报价继续下调，进而带动居民房贷利率全面下行外，预计还将针对符合一定条件的城市，灵活调整二套房房贷利率下限。
楼市销售端有望企稳
最快或在第二季度
随着2022年以来出台的一系列保交楼、保民生、保稳定相关措施落地实施，业内对于2023年房地产市场的企稳回升有着较强共识。
在叶银丹看来，支撑房地产市场企稳回升的因素有以下几个方面：首先，目前经济秩序逐步回归正常，2023年全年经济增速将较2022年明显回升。经济基本面的好转有助于改善居民对未来收入的预期，成为楼市恢复的重要推动力量。其次，各类楼市支持政策的积累作用将持续发挥，同时从当前监管部门的表态来看，2023年楼市支持政策将在精准基础上进一步加大力度，利好房地产市场。再次，随着2022年三季度以来的房地产市场保交楼、保民生、保稳定等政策的实施，房地产市场风险逐步化解，市场信心逐步企稳。最后，2022年房地产各项数据基数相对较低。
“2023年年中，房地产市场有可能出现趋势性回暖势头。”王青预计，房地产销售数据同比有可能在2023年下半年转正，全年销售数据有望与2022年基本持平或略增。房地产投资方面，考虑到销售端回暖需要一段时间才能传导到投资端，因此，预计2023年房地产开发投资增速同比大概率仍将为负值，但降幅将较2022年明显收窄。
58安居客房产研究院分院院长张波给出了更为乐观的预判，即楼市销售数据有望从今年第二季度开始止跌企稳。主要因为以往影响房地产市场的重要因素在2023年都有明显改善，包括供给侧融资支持逐步到位，疫情防控措施优化使得2023年宏观经济增长预期更强，以及需求侧政策的不断发力等，这都是房地产市场逐步企稳的重要支撑力。总的来说，2023年房地产市场表现总体好于2022年的概率已大大增强。
持有相似观点的还有中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静。陈文静认为，从全国来看，销售市场企稳最快或在2023年第二季度。全年来看，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2023年全国房地产市场将呈现“销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”的特点。需求端方面，乐观情形下，宏观经济持续修复，居民收入预期好转，叠加低基数效应，全国商品房销售面积有望实现正增长。
