来源:视觉中国

作者 | 郭菲菲

编辑 | 杨布丁

出品 | 棱镜·腾讯小满工作室

4月将尽,宋津(化名)嗅到了一丝北京楼市小阳春结束的凉意。

春节后,这位互联网大厂员工就考虑换房,从码农云集的回龙观区域,换到城里的学区房。4月上旬之前,几乎每天都有中介带潜在买家上门看房,周末更是摩肩接踵。但最近两周,小区里静悄悄地,连周末都少见中介带看的身影。

自己看房这边,原本想着买个两居室,但是赶上互联网这波裁员行情,临近35岁的宋津也担心自己失业,不再敢借钱加杠杆。而市场上卖家们报价普遍比预期高,眼瞅着低价房一套套卖出去,他决意先观望一段时间看看。

宋津换房摇摆不定之间,正反衬出此刻北京楼市由温转凉的微妙行情。

每年春节后的三四月份,受春节假期因素影响的供应量重新复苏、银行按揭贷款额度充裕,叠加家长们入手学区房等因素影响,楼市往往迎来一波小阳春行情。对于二手房交易占比达八成的北京市场来说,更是如此。

2022年一季度,北京终于结束了去年下半年持续冰冻的市场行情。中原地产数据统计,2022年前3月,北京二手房成交量分别为11875套、8260套、15538套。尽管同比下跌近三成,但3月份1.5万套的成交量,已经达到2021年7月以来的最高纪录。

成交量回暖也带动价格上涨。诸葛找房数据统计,3月份二手房均价为5.75万元/平米,环比上涨1.61%,同比上涨3.77%。

但这一上升曲线可能仅维持短暂的一个月,或在4月戛然而止。作者近期调研市场发现,新房市场分化严重,冷热不均,二手房市场后劲不足,成交节奏开始变慢,带看量显著下滑,买家观望情绪浓厚。随着北京新一波疫情零星复发,这一趋势可能会加剧。

机构数据也予以印证。诸葛找房数据统计,截止到4月25日,北京新房成交量为6233套,同比3月上升22.79%,但二手住宅成交量仅为11012套,同比下滑30.18%。北京链家研究院则称,4月份,二手房成交规模预计有10-20%的下降幅度。

学区房回暖,老破小褪色

“上个月我们板块成交了45套,4月份目前下降到30套。去年上半年最火的时候,能卖到七八十套。”一位朝阳区芍药居板块的资深经纪人告诉作者,该板块对口人大附中朝阳学校,每年三四月是学区房成交高峰,但这两年入学儿童规模增加后,朝阳教委在去年4月份重提“多校划片”,2017年6月之后的房本不再对应单一校区,这导致区域成交量和价格开始下降。去年两居室570万左右,现在也就520万左右。

这位经纪人称,相比教育资源相对均衡的东城、西城、海淀,朝阳好学校少,一旦被调剂出去,就是“天上地下”之分,所以现在客户普遍都在观望,看今年入学政策如何调整。

焦虑的家长们入市追逐学区房,成为拉动小阳春行情的重要因素。

一位海淀中关村学区经纪人对作者表示,海淀自去年7月严格执行多校划片,首次出现买了顶级学区房也被调剂到周围普遍学校的案例,火爆的学区房开始急剧降温,低谷时一个月才成交七八套,低楼层、差户型的房源甚至降价50-100万。但市场从11月份开始回暖,现在稳定在三四十套的水平,价格也回到了去年7月份的水平。

以蜂鸟家园小区为例,因户型小总价低、对口牛校中关村三小,其素有海淀学区房风向标之称。

机构数据显示,该小区50平米的房源,2021年3月最高峰涨至1000万元,随后从9月份开始下降到最低600万元,单价也从20万元降至12万元左右;11月份开始企稳回升,现在达到800多万元,单价也稳定在16万左右。比如,4月16日刚成交的一套47平米的房源,未占用学区名额,成交价达到850万元,单价为17.83万元。

“顶级学区房类似奢侈品,一旦降价,就会有客户入手,现在低价房已经卖完了。 这两年孩子多,多校划片,买了不一定能上对应学区房,等于价格打了折,等2025年之后适龄孩子少了,价格就不好说了。 ”上述经纪人表示,春节前后一般都有一小波涨幅,所以现在业主普遍挂牌价格高,又到了观望阶段。

中指院数据统计,3月份,北京中心城区二手房涨幅普遍高于郊区市场,比如东城、西城、海淀、朝阳四区涨幅均在8%以上,延庆、密云、顺义则同比下跌,“城市分化、城市内部区域分化将是未来房地产市场的主要趋势”。

对于北京这类成熟市场来说,现阶段受到市场热捧的房源,基本集中于强学区属性,以及次新改善的房子。一般而言,北京强学区属性房源集中于海淀、西城及东城三区,楼龄大多在90年代左右,一旦没有学区属性,这类老破小普通刚需房的价值便开始下降。

作者了解到,西城区从2022年3月份起,新过户的房本开始标注房屋实际竣工建成年代。这意味着,这类70、80年代的房源将逐渐失去金融属性,因为评估公司难以继续做高评估价,这将直接大幅压缩老破小房源的银行按揭贷款年限。

互联网大厂裁员,程序员开始观望

“北京市场高效恢复,核心是市场属于改善占比为主导,有非常强的内生型换房稳定需求。”空白研究院近期一份报告指出,北京二手房交易量占比达到80%以上,受周期影响相对较小。

对于宋津这类普通换房群体来说,往往要把手里的房子卖掉,再加上储蓄,才能进入换房市场,连环单也由此形成。但眼下,经济下行压力导致购房者对预期收入信心不足,这一交易链条或难以顺畅运转。

宋津的房子位于码农聚集的回龙观区域,这里距离腾讯、百度、滴滴等互联网大厂六七公里远,四五百万的刚需“上车”房源较多。但最近,他自己要卖的这套房带看量开始显著下滑。

中介向他解释称,小区房源好的两居室,从年初到现在已经涨了20万,卖了一套,下一套就更高,所以客户很多在观望,最近两周带看就特别少。“另外,我们也看到了大厂裁员了。最近接待的两个客户,都是直接说总价控制要在多少以内,想少贷款,多留点现金当月供,不像之前都是问贷款最高能贷多少了。”

与此同时,附近新房项目入市也在直接冲击二手房市场。一位回龙观区域经纪人向作者透露,刚需客户尤其是互联网员工,首付不高,但月薪高,没有太多月供压力,同样的首付,买新房撬动的杠杆更大。之前附近华润一项目入市,“我们店那两三个月业绩直接从100万下降 到二三十万”。

不过好在当下信贷环境依旧宽松。

多位北京一线经纪人告诉作者,去年6月开始,北京个人按揭贷款额度急剧下降,有的银行直接说四五个月不放贷,这直接导致成交量大幅下滑。幸好从12月开始,信贷环境得以改善,放贷速度明显加快,现在纯商贷一周内就能审批,组合贷20多天也能批下来,房贷利率则暂无下调。

这并不能阻挡北京楼市小阳春的戛然而止。北京链家研究院预计,4月份二手房成交规模预计有10-20%下降。

该机构市场分析师冷会对作者表示,房屋交易各环节均不同程度上受到北京疫情影响,整体交易节奏有所放缓,但预期相关需求可能会在疫后恢复释放,整体影响可控。

新房转凉,但豪宅热卖

与二手房走势类似,随着开发商大力推盘,供应量大幅提升,北京新房市场在3月份也得以止跌转升。诸葛找房数据统计,3月,北京新房成交4910套,环比上涨74.36%,但依然同比下跌40.81%。

“二手房市场好转,一般50天左右传导至新房市场。”一位TOP 20房企北京项目营销操盘手对作者表示,现在新房小阳春严重分化,价格适中、位置好的刚需项目,以及豪宅项目卖得最好,中间竞争激烈的改善盘,以及远郊盘去化速度一般。

中原地产统计称,2021年北京10万+豪宅成交2037套,同比增长165%,远高于全市商品住宅27%的增速,套数占比达3.4%。豪宅并未因市场行情下行而暂缓,截止4月12日,成交490套,占比超过5%,创下历史最高纪录。

与此同时,由于存在价格倒挂,北京市场出现多个网红日光盘。比如,4月初,海淀一项目 入市时,143套房源吸引了14034户家庭参与申购,超过98人抢一套房。该项目限价为8.54万元/平米,由于项目为新型共有产权房,购房者与政府分别持有8成、2成的产权分额,因此100%产权实际单价达到10.67万元/平米,周边老旧小区二手房单价,最低已经超过10万元。

相比之下,更多新房项目在4月开始转凉。上述操盘手拿自身项目举例称,4月份明显感觉流速下降,客户转化周期从15天,延长至20多天,客户转化比也从原来10:1降至15:1。

另一位TOP 10房企北京营销负责人在对周边竞品项目监测时发现,该项目位于的石景山区某板块,原来3月份能卖10-15套,进入4月成交量直接腰斩,客户转化比从10:1,下降至30:1。“客户还在,但疫情影响,加上经济下行,同质化项目集中入市,大家观望情绪比较浓。”

项目集中入市背后,与2021年初开始的集中土拍直接相关。

上述TOP 20房企操盘手告诉作者,原来拍到地后,设计、产品、营销等方案才开始实际落地,改成集中土拍后,上述工作前置到拍地阶段,政府甚至催着开发商工作进度,早点申请预售证。原来至少半年的申领时间,现在最快不到两个月即能拿证,开发商也越来越卷,这就导致项目集中大量入市,客户都挑花眼了,就不着急入手。

客户有限,除个别有价格倒挂、位置稀缺等项目,多数开发商仍在低于备案价促销卖房。比如,龙湖在2021年10月份的二批次拿地项目,66天后即拿到预售证,12月底首次开盘时,销售均价仅为5万元/平米,政府备案价则为6.1万元/平米。

诸葛找房数据统计,2022年3月,北京新房成交均价为47919元平米,环比下跌0.89%,同比下跌0.08%。“这或是由于部分开发商基于资金压力,采取了降价促销动作。”

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