来源：视觉中国
作者 | 郭菲菲
编辑 | 杨布丁
出品 | 棱镜·腾讯小满工作室
4月将尽，宋津（化名）嗅到了一丝北京楼市小阳春结束的凉意。
春节后，这位互联网大厂员工就考虑换房，从码农云集的回龙观区域，换到城里的学区房。4月上旬之前，几乎每天都有中介带潜在买家上门看房，周末更是摩肩接踵。但最近两周，小区里静悄悄地，连周末都少见中介带看的身影。
自己看房这边，原本想着买个两居室，但是赶上互联网这波裁员行情，临近35岁的宋津也担心自己失业，不再敢借钱加杠杆。而市场上卖家们报价普遍比预期高，眼瞅着低价房一套套卖出去，他决意先观望一段时间看看。
宋津换房摇摆不定之间，正反衬出此刻北京楼市由温转凉的微妙行情。
每年春节后的三四月份，受春节假期因素影响的供应量重新复苏、银行按揭贷款额度充裕，叠加家长们入手学区房等因素影响，楼市往往迎来一波小阳春行情。对于二手房交易占比达八成的北京市场来说，更是如此。
2022年一季度，北京终于结束了去年下半年持续冰冻的市场行情。中原地产数据统计，2022年前3月，北京二手房成交量分别为11875套、8260套、15538套。尽管同比下跌近三成，但3月份1.5万套的成交量，已经达到2021年7月以来的最高纪录。
成交量回暖也带动价格上涨。诸葛找房数据统计，3月份二手房均价为5.75万元/平米，环比上涨1.61%，同比上涨3.77%。
但这一上升曲线可能仅维持短暂的一个月，或在4月戛然而止。作者近期调研市场发现，新房市场分化严重，冷热不均，二手房市场后劲不足，成交节奏开始变慢，带看量显著下滑，买家观望情绪浓厚。随着北京新一波疫情零星复发，这一趋势可能会加剧。
机构数据也予以印证。诸葛找房数据统计，截止到4月25日，北京新房成交量为6233套，同比3月上升22.79%，但二手住宅成交量仅为11012套，同比下滑30.18%。北京链家研究院则称，4月份，二手房成交规模预计有10-20%的下降幅度。
学区房回暖，老破小褪色
“上个月我们板块成交了45套，4月份目前下降到30套。去年上半年最火的时候，能卖到七八十套。”一位朝阳区芍药居板块的资深经纪人告诉作者，该板块对口人大附中朝阳学校，每年三四月是学区房成交高峰，但这两年入学儿童规模增加后，朝阳教委在去年4月份重提“多校划片”，2017年6月之后的房本不再对应单一校区，这导致区域成交量和价格开始下降。去年两居室570万左右，现在也就520万左右。
这位经纪人称，相比教育资源相对均衡的东城、西城、海淀，朝阳好学校少，一旦被调剂出去，就是“天上地下”之分，所以现在客户普遍都在观望，看今年入学政策如何调整。
焦虑的家长们入市追逐学区房，成为拉动小阳春行情的重要因素。
一位海淀中关村学区经纪人对作者表示，海淀自去年7月严格执行多校划片，首次出现买了顶级学区房也被调剂到周围普遍学校的案例，火爆的学区房开始急剧降温，低谷时一个月才成交七八套，低楼层、差户型的房源甚至降价50-100万。但市场从11月份开始回暖，现在稳定在三四十套的水平，价格也回到了去年7月份的水平。
以蜂鸟家园小区为例，因户型小总价低、对口牛校中关村三小，其素有海淀学区房风向标之称。
机构数据显示，该小区50平米的房源，2021年3月最高峰涨至1000万元，随后从9月份开始下降到最低600万元，单价也从20万元降至12万元左右；11月份开始企稳回升，现在达到800多万元，单价也稳定在16万左右。比如，4月16日刚成交的一套47平米的房源，未占用学区名额，成交价达到850万元，单价为17.83万元。
“顶级学区房类似奢侈品，一旦降价，就会有客户入手，现在低价房已经卖完了。 这两年孩子多，多校划片，买了不一定能上对应学区房，等于价格打了折，等2025年之后适龄孩子少了，价格就不好说了。 ”上述经纪人表示，春节前后一般都有一小波涨幅，所以现在业主普遍挂牌价格高，又到了观望阶段。
中指院数据统计，3月份，北京中心城区二手房涨幅普遍高于郊区市场，比如东城、西城、海淀、朝阳四区涨幅均在8%以上，延庆、密云、顺义则同比下跌，“城市分化、城市内部区域分化将是未来房地产市场的主要趋势”。
对于北京这类成熟市场来说，现阶段受到市场热捧的房源，基本集中于强学区属性，以及次新改善的房子。一般而言，北京强学区属性房源集中于海淀、西城及东城三区，楼龄大多在90年代左右，一旦没有学区属性，这类老破小普通刚需房的价值便开始下降。
作者了解到，西城区从2022年3月份起，新过户的房本开始标注房屋实际竣工建成年代。这意味着，这类70、80年代的房源将逐渐失去金融属性，因为评估公司难以继续做高评估价，这将直接大幅压缩老破小房源的银行按揭贷款年限。
互联网大厂裁员，程序员开始观望
“北京市场高效恢复，核心是市场属于改善占比为主导，有非常强的内生型换房稳定需求。”空白研究院近期一份报告指出，北京二手房交易量占比达到80%以上，受周期影响相对较小。
对于宋津这类普通换房群体来说，往往要把手里的房子卖掉，再加上储蓄，才能进入换房市场，连环单也由此形成。但眼下，经济下行压力导致购房者对预期收入信心不足，这一交易链条或难以顺畅运转。
宋津的房子位于码农聚集的回龙观区域，这里距离腾讯、百度、滴滴等互联网大厂六七公里远，四五百万的刚需“上车”房源较多。但最近，他自己要卖的这套房带看量开始显著下滑。
中介向他解释称，小区房源好的两居室，从年初到现在已经涨了20万，卖了一套，下一套就更高，所以客户很多在观望，最近两周带看就特别少。“另外，我们也看到了大厂裁员了。最近接待的两个客户，都是直接说总价控制要在多少以内，想少贷款，多留点现金当月供，不像之前都是问贷款最高能贷多少了。”
与此同时，附近新房项目入市也在直接冲击二手房市场。一位回龙观区域经纪人向作者透露，刚需客户尤其是互联网员工，首付不高，但月薪高，没有太多月供压力，同样的首付，买新房撬动的杠杆更大。之前附近华润一项目入市，“我们店那两三个月业绩直接从100万下降 到二三十万”。
不过好在当下信贷环境依旧宽松。
多位北京一线经纪人告诉作者，去年6月开始，北京个人按揭贷款额度急剧下降，有的银行直接说四五个月不放贷，这直接导致成交量大幅下滑。幸好从12月开始，信贷环境得以改善，放贷速度明显加快，现在纯商贷一周内就能审批，组合贷20多天也能批下来，房贷利率则暂无下调。
这并不能阻挡北京楼市小阳春的戛然而止。北京链家研究院预计，4月份二手房成交规模预计有10-20%下降。
该机构市场分析师冷会对作者表示，房屋交易各环节均不同程度上受到北京疫情影响，整体交易节奏有所放缓，但预期相关需求可能会在疫后恢复释放，整体影响可控。
新房转凉，但豪宅热卖
与二手房走势类似，随着开发商大力推盘，供应量大幅提升，北京新房市场在3月份也得以止跌转升。诸葛找房数据统计，3月，北京新房成交4910套，环比上涨74.36%，但依然同比下跌40.81%。
“二手房市场好转，一般50天左右传导至新房市场。”一位TOP 20房企北京项目营销操盘手对作者表示，现在新房小阳春严重分化，价格适中、位置好的刚需项目，以及豪宅项目卖得最好，中间竞争激烈的改善盘，以及远郊盘去化速度一般。
中原地产统计称，2021年北京10万+豪宅成交2037套，同比增长165%，远高于全市商品住宅27%的增速，套数占比达3.4%。豪宅并未因市场行情下行而暂缓，截止4月12日，成交490套，占比超过5%，创下历史最高纪录。
与此同时，由于存在价格倒挂，北京市场出现多个网红日光盘。比如，4月初，海淀一项目 入市时，143套房源吸引了14034户家庭参与申购，超过98人抢一套房。该项目限价为8.54万元/平米，由于项目为新型共有产权房，购房者与政府分别持有8成、2成的产权分额，因此100%产权实际单价达到10.67万元/平米，周边老旧小区二手房单价，最低已经超过10万元。
相比之下，更多新房项目在4月开始转凉。上述操盘手拿自身项目举例称，4月份明显感觉流速下降，客户转化周期从15天，延长至20多天，客户转化比也从原来10:1降至15:1。
另一位TOP 10房企北京营销负责人在对周边竞品项目监测时发现，该项目位于的石景山区某板块，原来3月份能卖10-15套，进入4月成交量直接腰斩，客户转化比从10:1，下降至30:1。“客户还在，但疫情影响，加上经济下行，同质化项目集中入市，大家观望情绪比较浓。”
项目集中入市背后，与2021年初开始的集中土拍直接相关。
上述TOP 20房企操盘手告诉作者，原来拍到地后，设计、产品、营销等方案才开始实际落地，改成集中土拍后，上述工作前置到拍地阶段，政府甚至催着开发商工作进度，早点申请预售证。原来至少半年的申领时间，现在最快不到两个月即能拿证，开发商也越来越卷，这就导致项目集中大量入市，客户都挑花眼了，就不着急入手。
客户有限，除个别有价格倒挂、位置稀缺等项目，多数开发商仍在低于备案价促销卖房。比如，龙湖在2021年10月份的二批次拿地项目，66天后即拿到预售证，12月底首次开盘时，销售均价仅为5万元/平米，政府备案价则为6.1万元/平米。
诸葛找房数据统计，2022年3月，北京新房成交均价为47919元平米，环比下跌0.89%，同比下跌0.08%。“这或是由于部分开发商基于资金压力，采取了降价促销动作。”
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