作者:子非鱼

01

大湾区开始扎堆救市了。

佛山、中山大幅放松了限购,江门发放购房补贴包。东莞,也在4月28日,发布了楼市新政。

这份新政,从5月1日开始执行,内容中有几个主要调整:

1、恢复个税购房政策,既认社保、也认个税。

之前东莞限购政策中,只认社保。现在既认社保,又认个税。

2、“逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”。

之前东莞的限购政策要求,非户籍人口需要提供2年内连续缴纳1年的社保证明,购买二套房需要提供4年内连续缴纳3年的社保证明,现在改为累计而非连续。

也即,现在非户籍人口,购买首套房(含新建商品住房和二手住房,下同),购房之日前2年内累计缴纳12个月以上(含)社保或个税,二套房,购房之日前4年内累计缴纳36个月以上(含)社保或个税。

3、非户籍本科以上学历、初级以上职称、技师以上资格,首套房,购房之日前2年内累计缴纳6个月以上(含)社保或个税,二套房,购房之日前3年内累计缴纳24个月(含)以上社保或个税。

这是给人才购房开了个口子。

拥有本科以上学历,或者拥有初级以上职称、技师等资格证的非户籍人口,只需要提供2年内累计缴纳6个月的社保或个税证明,就可以买首套房,有累计两年的社保或个税证明,就可以买二套房。

看似仍需要半年社保才能购房,但其实现在的操作空间很大,基本上有这些学历或资格证的外地人,都可以购房,只需找中介补缴半年社保,就可以突破限购。

4、取消新入户购房“双半年”限制。

这一条非常关键。2020年,由于楼市火热,深圳率先祭出大招,对户籍人口升级了限购,要求新落户者,需要落户满三年且连续缴纳三年社保(连续缴纳满五年社保除外),方可获得房票。

东莞紧随深圳之后,也对户籍人口提出了硬性要求,新落户东莞者,需要落户满半年且有半年社保证明,方可购房。

现在取消这条限制,一落户就可以购房。

02

这次东莞松绑的力度,可以说相当大了。当然,相比于福州的梭哈,全面放开限购,力度还差了一些,但直追南京放松限购的力度了。

和南京火急火燎,一个月内三次放开放松限购(先放开了溧水区限购,后放开了六合区限购,紧接着又放松了市区限购)一样,东莞楼市也到了关键时刻。

东莞楼市当下是个什么现状?

一句话概括,房子卖不动,土地卖不动。

根据中原地产披露的数据显示,一季度,东莞一季度住宅成交量创下新低,住宅总体成交量同比下跌55%,环比下跌70%。

非住宅等商业物业,成交量环比下跌81%,同比下跌84%。可谓一片肃杀。

在低迷的成交量之下,东莞目前的住宅消化周期被拉长至15个月,大于住建部划定的12个月安全警戒线。

房子卖不动,土地也卖不动,而且相比于前者,后者的冷场程度更甚。

东莞本月开启的首轮集中供地,原本推出的8宗地,还没有开拍就有6宗地块被撤牌,仅成交了两宗地块,流拍率高达75%。

如果不是天津之后来了一个80%的流拍率(含停牌),东莞便坐稳了流拍第一城。

而且,东莞被撤牌的六宗地块,有好几块位于临深地区,比如大岭山的两块地,塘厦的地块。即便有临深光环加持,也挡不住撤牌。

03

土地市场大流拍,一方面是地价定价太高,都几乎接近各个板块的最高价纪录。

地价太高,在当下的楼市环境下,进一步挤压了房企的利润空间,对于本就资金吃紧的房企,吸引力大大削弱。

另一方面,则是东莞本身楼市冷场所致。开发商不得不思量,拿地建房之后,要多久才能卖完。

土地卖不出去,便会损失土地财政。东莞虽然是制造业重镇,但土地财政依赖度并不低,高达80%。

为了拯救土地市场,东莞必须一方面继续调整拿地规则,乃至要压低土地价格。

另一方面,则要让房产成交市场回温,给开发商以信心。

所以,才有了东莞发布的“428楼市新政”,对限购政策进行了全面放松。

关键问题来了,能起作用吗?本号对此,持保留意见。毕竟有前车之鉴在那摆着。

比如3月份就全面放开限购的福州,3月份的成交量依旧在历史低位,3月份的房价依旧在跌(国家统计局数据显示,3月份福州二手房环比下跌0.3%,同比下跌0.2%)。

再比如开启系统性救市的郑州,同样如此。其他开启救市的80个左右的城市,大体也是如此,都没有托起来。

托不起来的原因,并不复杂。现在不是有没有房票买的问题,而是有没有钱买的问题。

原本的高房价与低收入矛盾依旧够尖锐,现在在疫情持续三年冲击下,很多人的工作和收入都朝不保夕,买房更难。

想要救市,除了大幅降价,没有第二个办法。但大幅降价不现实,毕竟银行担不起这个风险,所以托底的结局是,会继续这样僵着。

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