作者：子非鱼

01

大湾区开始扎堆救市了。

佛山、中山大幅放松了限购，江门发放购房补贴包。东莞，也在4月28日，发布了楼市新政。

这份新政，从5月1日开始执行，内容中有几个主要调整：

1、恢复个税购房政策，既认社保、也认个税。

之前东莞限购政策中，只认社保。现在既认社保，又认个税。

2、“逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”。

之前东莞的限购政策要求，非户籍人口需要提供2年内连续缴纳1年的社保证明，购买二套房需要提供4年内连续缴纳3年的社保证明，现在改为累计而非连续。

也即，现在非户籍人口，购买首套房（含新建商品住房和二手住房，下同）,购房之日前2年内累计缴纳12个月以上（含）社保或个税，二套房，购房之日前4年内累计缴纳36个月以上（含）社保或个税。

3、非户籍本科以上学历、初级以上职称、技师以上资格，首套房，购房之日前2年内累计缴纳6个月以上（含）社保或个税，二套房，购房之日前3年内累计缴纳24个月（含）以上社保或个税。

这是给人才购房开了个口子。

拥有本科以上学历，或者拥有初级以上职称、技师等资格证的非户籍人口，只需要提供2年内累计缴纳6个月的社保或个税证明，就可以买首套房，有累计两年的社保或个税证明，就可以买二套房。

看似仍需要半年社保才能购房，但其实现在的操作空间很大，基本上有这些学历或资格证的外地人，都可以购房，只需找中介补缴半年社保，就可以突破限购。

4、取消新入户购房“双半年”限制。

这一条非常关键。2020年，由于楼市火热，深圳率先祭出大招，对户籍人口升级了限购，要求新落户者，需要落户满三年且连续缴纳三年社保（连续缴纳满五年社保除外），方可获得房票。

东莞紧随深圳之后，也对户籍人口提出了硬性要求，新落户东莞者，需要落户满半年且有半年社保证明，方可购房。

现在取消这条限制，一落户就可以购房。

02

这次东莞松绑的力度，可以说相当大了。当然，相比于福州的梭哈，全面放开限购，力度还差了一些，但直追南京放松限购的力度了。

和南京火急火燎，一个月内三次放开放松限购（先放开了溧水区限购，后放开了六合区限购，紧接着又放松了市区限购）一样，东莞楼市也到了关键时刻。

东莞楼市当下是个什么现状？

一句话概括，房子卖不动，土地卖不动。

根据中原地产披露的数据显示，一季度，东莞一季度住宅成交量创下新低，住宅总体成交量同比下跌55%，环比下跌70%。

非住宅等商业物业，成交量环比下跌81%，同比下跌84%。可谓一片肃杀。

在低迷的成交量之下，东莞目前的住宅消化周期被拉长至15个月，大于住建部划定的12个月安全警戒线。

房子卖不动，土地也卖不动，而且相比于前者，后者的冷场程度更甚。

东莞本月开启的首轮集中供地，原本推出的8宗地，还没有开拍就有6宗地块被撤牌，仅成交了两宗地块，流拍率高达75%。

如果不是天津之后来了一个80%的流拍率（含停牌），东莞便坐稳了流拍第一城。

而且，东莞被撤牌的六宗地块，有好几块位于临深地区，比如大岭山的两块地，塘厦的地块。即便有临深光环加持，也挡不住撤牌。

03

土地市场大流拍，一方面是地价定价太高，都几乎接近各个板块的最高价纪录。

地价太高，在当下的楼市环境下，进一步挤压了房企的利润空间，对于本就资金吃紧的房企，吸引力大大削弱。

另一方面，则是东莞本身楼市冷场所致。开发商不得不思量，拿地建房之后，要多久才能卖完。

土地卖不出去，便会损失土地财政。东莞虽然是制造业重镇，但土地财政依赖度并不低，高达80%。

为了拯救土地市场，东莞必须一方面继续调整拿地规则，乃至要压低土地价格。

另一方面，则要让房产成交市场回温，给开发商以信心。

所以，才有了东莞发布的“428楼市新政”，对限购政策进行了全面放松。

关键问题来了，能起作用吗？本号对此，持保留意见。毕竟有前车之鉴在那摆着。

比如3月份就全面放开限购的福州，3月份的成交量依旧在历史低位，3月份的房价依旧在跌（国家统计局数据显示，3月份福州二手房环比下跌0.3%，同比下跌0.2%）。

再比如开启系统性救市的郑州，同样如此。其他开启救市的80个左右的城市，大体也是如此，都没有托起来。

托不起来的原因，并不复杂。现在不是有没有房票买的问题，而是有没有钱买的问题。

原本的高房价与低收入矛盾依旧够尖锐，现在在疫情持续三年冲击下，很多人的工作和收入都朝不保夕，买房更难。

想要救市，除了大幅降价，没有第二个办法。但大幅降价不现实，毕竟银行担不起这个风险，所以托底的结局是，会继续这样僵着。